城市舊居住區整治更新對策研究

高丹 姚力豪

[摘要]本研究并以珠海市舊居住區環境整治提升工程調研為基礎，同時結合珠海市鳳凰南路1001小區的更新情況和居民滿意度調查，探討了舊居住區整治更新中存在的不足，并針對這些問題提出相關對策及建議。

[關鍵詞]舊居住區；整治更新；舊房翻新

文章編號：2095 -4085（2018） 08 - 0038 - 02

近年來，隨著珠海生態綠色城市的建設，市民的居住環境得到了很大的改善。但是，在城區中分布了數量較多的已使用了二、三十年的住宅小區，這些住宅小區存在住宅單體狀況差、居民業主主體缺失、小區市政配套設施老舊、住宅環境狀況差、物業管理難度較大等問題，已逐漸無法滿足住戶居住生活的需求。針對這樣的現狀，珠海市政府以建設宜居城市為目標，制定了多項相關政策，將舊居住區更新綜合整治管理列入廣東省新型城鎮化“2511”項目。在此背景下，珠海市政府對鳳凰南路1001小區、蓮花山小區、新市花園等多個小區進行了更新整治。

1 珠海市鳳凰南路1001小區更新概況

鳳凰南路1001小區位于廣東省珠海市香洲區鳳凰南路1001號，建設年代為1984年，占地面積約5500㎡.建筑面積約9800㎡，5棟樓，總戶數106戶，居住人口326人，住宅采用磚混結構，建筑質量尚可。布局采用行列式，建筑層數為6層。珠海市政府對該小區的環境整治更新內容包括：拆除小區內違建、雨污管網更新、給水管網更換、新建管線共同溝、增設天然氣管道入戶、增設新的消防設施、增設環保型垃圾屋、減少綠化增加車位、更換高大喬木等等，整體上收到了良好的效果。

2 居民滿意度調查研究

針對鳳凰南路1001小區的環境整治更新的相關情況，以問卷調查的形式，對該小區居民對于環境整治更新的滿意度進行調查研究，共發放問卷50份，回收40份，其中有效問卷35份（此次調研以戶為單位，超過三分之一的業主進行投票），調查結果表明，該小區居民對政府更新方式和內容總體滿意度均較高；居民對小區增加安全系統非常重視；更新后小區居民對交通狀況和小區環境改善的滿意度較高；更新后小區居民對小區公共區域排水情況滿意度反映一般；對小區內單車房的更新策略及它們的更新方式也存在較大爭議。而在調查中居民滿意度較低的更新項目為：只設置密閉式垃圾屋、減少綠化增加停車位、適當增加物業費以及自費增設電梯。

3 舊居住區整治更新中存在的問題

更新前，最大的問題在于相關單位未進行居民意愿的調研，盲目開挖導致路面，破壞得不到更多數居民認可；其次，未考慮到地質因素，導致開挖后更換化糞池材質，更換施工方案；另外，沒有考慮到資金與可持續問題，造價較高，無法更新多個小區。

更新過程中，由于開挖面積較大，絕大多數路面破壞，影響居民日常出行；其次，開挖后清淤工作不完善，施工地帶有氣味；另外還存在影響到居民正常用水等問題。

更新后存在的問題主要有：首先，居民無法直觀地看到更新后的效果，不了解到底更新了什么，導致居民更新滿意度低；第二，未考慮到生態因素，更新后地表硬質，為了避免管道穿透，無法種植喬木；第三，雨污分流中，未考慮到老舊小區戶內未進行污水分流，市政管網未進行雨污分流；第四，更新資金數額巨大，可持續性差；第五，未考慮到更新后供水管網的檢修；第六未對居民做消防知識普及，持續性差，很有可能遭到二次破壞。

4 對策及建議

面對建筑老化快，小區安全系數低，更新后環境無人維護的舊居住區，對于居民參與更新工程的建設，首先應該是基于居民行為的利益導向性原則，居民主動參與，才能有效的推進整個項目；其次各個舊居住區存在的問題有所不同，相關單位應該認識到各個小區居民對更新需求也有差異；并且解決好小區管理問題是舊居住區能否可持續更新的重要問題。

其次，筆者主要從宏觀方面對未來舊居住區更新策略及方式提出相關建議。舊居住區更新應該遵循以下幾個原則。

（1）以營造綠色、生態、健康的居住環境為目標；（2）從城市片區發展和可持續發展的角度進行舊居住區更新的研究；（3）在更新的過程中，除了解決舊居住區存在的普遍問題以外，還應重視各個小區的特殊性，應考慮各自的特殊問題，設定相應的更新內容；（4）政府組織相關部門及設計單位進行詳實的舊居住區現狀研究，如舊居住區系統、全面的整體評估、舊居住區居民更新意愿調查等；（5）完善舊居住區更新的相關法規；（6）重視舊居住區住宅專項維修基金的設立；（7）促進物業管理市場化，并推行業主委員會制度，保證居住環境的維護力度。

參考文獻：

[1]姚力豪.基于可持續發展的珠海市香洲區舊住宅區更新調查研究[D].西安：西安建筑科技大學，2017.

[2]張君君，老舊住宅區改造調查及研究——以北京居住區為例[D].北京：北京建筑大學，2014.

[3]楊帆.舊城住區更新工程的公眾參與研究[D].武漢：華中科枝大學.2008.