我國房產稅制度的問題及對策研究

摘 要 近些年，在市場經濟體制改革進程中，房地產行業迅速發展壯大，成為我國的支柱型產業。但在此過程中也產生了諸多問題，如供需結構失衡、房屋空置率較高、價格不斷攀升等。稅收作為調節市場的重要工具對市場的健康發展起到至關重要的作用，我國實行的房產稅制度已經明顯滯后于房地產業的發展速度，房產稅改革勢在必行。本文對當前房產稅制度存在的問題進行了剖析，并有針對性地提出了政策建議。

關鍵詞 房產稅 征稅范圍 改革

房產稅是以房屋為征收對象，對房屋所有者或使用者依據房屋的價值或者租金收入征收的稅種。完善房產稅收制度可以為政府提供持續的財政收入，穩定房地產市場的價格，促進房地產行業的健康發展。2010年以來，房產稅受到了各界的廣泛關注，發改委發布通知明確提出推進房產稅改革，后于2011年在上海、重慶進行試點征收，近年來還出臺相關政策對房地產市場進行調控，進一步加快了房產稅改革步伐。

一、我國房產稅制度存在的問題

（一）征稅范圍不全面

一方面，現行的房產稅制度只對城鎮的經營性房產征稅，而不涵蓋農村個人的自有房產。在當前城鄉一體化建設高速發展的情況下，農村自建房規模不斷擴大，而且在發展較好的農村出現大量的經營性用房，征稅范圍不全面導致稅收出現不公平的現象，刺激了農村企業占用耕地的行為，造成了政府財政稅款收入的流失。另一方面，因歷史客觀原因，房產稅制度把行政機關、事業單位、個人居住性用房納入了免稅范圍，而隨著房地產商品化程度的不斷提高，可擇機將其納入征稅范圍。

（二）計稅依據不公平

當前，房產稅的計稅依據是房產余值和租金收入。房產余值代表了房屋的歷史成本，沒有包含持有階段的增值價值，而隨著房地產行業的迅猛發展，房產的現值遠高于其歷史成本，導致對舊購入的房產征稅輕而對后購入房產的賦稅重，以房產余值作為計稅依據不合理且有失公平。租金作為計稅依據與房產余值差距很大，存在不同的計稅方式計稅不均的情況，而且當前租金收入難以規定明確，存在采用從房屋租金中分離出來家具租金來避稅的現象，導致出租房屋征稅混亂。

（三）稅種結構不合理

我國現行的房產稅結構重流通環節，輕保有環節，在房產流通時稅種多且稅負重，在持有房產時稅負較少且有優惠。這樣的稅種設置產生了消極影響，保有環節稅收負擔輕導致投資房地產業的成本較低。由于當前沒有有效的稅種設置，只要房產不進入流通，就不需要對房產增值的部分承擔稅負，這無疑刺激了大量投資者投資房產，也是房產的空置和房價不斷上漲的原因之一，不利于社會資源的合理優化配置。

（四）配套制度不完善

阻礙房產稅征收的一個重要原因是我國的不動產登記制度、房產評估制度、產權制度等配套制度不完善。不動產登記制度不成熟導致難以全面掌握投資者手中的房產數量，信息不聯網使得對投資者多地多處房產的統計不全面。由于房產評估制度的不完善，相關部門難以對房屋的價值作出有效合理的評估，這樣從數量和價值兩方面都不能做到有效把控，不利于房產稅的改革和推行，房產稅的征收現狀與理想效果還有差距。

二、完善我國房產稅制度的對策建議

（一）擴大覆蓋范圍

我國應將房產稅的覆蓋范圍擴大，對非經營性房產和農村房征稅。對非經營性房產征稅可以達到整合、優化社會資源的目的，可以通過對居民持有的豪宅及基本生活之外的其他住房征收房產稅。此外，農村經濟日益繁榮，對于農村房產也應納入征稅范圍。在改革初期可以先對沿海發達農村設置征收試點，結合房產所有人的經濟狀況以及房產的用途進行分級別征稅。

（二）更新計稅依據

發達國家對房產的計稅多是依據房產的市場價值。據其經驗來看，可以通過對房產進行定期評估來確定其價值，通過這樣的措施可以使計稅依據與其實際價值相匹配。具體可以設置財產價值評估機構，專業評估人員每年通過市場成交價格等的研究來對房產價值和租金收入進行真實評估，以此作為計稅依據，反映出房地產行業的發展給房產帶來的增值，從而使房產稅征收更加客觀公平。

（三）調整稅種結構

我國的房產稅制度應減輕對房產流通環節的征收比重，加重對保有環節房產稅的征收。由此可以提高對房產的持有成本，刺激房產的流動，降低房產空置比例。比如，在當前輕保有環節征稅的情況下，開發商在取得土地后，長期空置等待時機，這造成了資源的不必要的浪費。通過對流通環節和保有環節征稅比重的改革調整，從而提高房地產的使用效率。鑒于各地房地產交易市場發展進程不一，具體的房產稅征收制度可由各地政府擬定，包括稅率選擇、優惠政策等。

（四）完善配套制度

房產稅的征收應當建立健全相關法律，使稅收征管有法可依。在此基礎上，建立連通共享的房產登記信息系統，房地產的相關部門相互配合，及時有效地對房屋登記信息進行更新，并定期對存檔信息進行核查，建立完善準確的房產登記檔案。與此同時，還要建立房產評估體系。通過對專業的評估人員進行培訓培養，考核后發放評估資格證，進而提高評估人員的素質和房產估值水平。此外，還要加大對房產稅的宣傳力度，提高居民對房產稅的認知水平和納稅的自覺性，建立健全申辯制度，如納稅人對應繳納的房產稅有異議可提出申訴，保證納稅人的合法權益。

（作者單位為河南大學經濟學院）

[作者簡介：劉琳琳（1997—），女，河南南陽人，河南大學經濟學院2015級財政學專業本科生。]

參考文獻

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