底價拿下城改地塊 大華集團(tuán)擴(kuò)土儲模式很另類

楊春霞 高方方

一片荒涼，雜草叢生，地上堆滿了碎瓦片，四周被圍墻包圍著，這就是寶山新城顧村地區(qū)GC-B-1單元16-02地塊目前的現(xiàn)狀。

寶山新城顧村地區(qū)GC-B-1單元16-02地塊是顧村老集鎮(zhèn)“城中村”改造地塊，8月9日被大華（集團(tuán)）有限公司（以下簡稱“大華集團(tuán)”）以42.78億元的底價收入囊中。

值得一提的是，包括上述該地塊在內(nèi)，上海今年掛牌了7幅城改地塊，截至發(fā)稿，已出讓了6幅，最近的一幅于8月28日出讓，位于奉賢南橋新城，由上海肖塘投資發(fā)展有限公司以底價6178萬元競得，為辦公樓地塊。

對于接連出讓多幅城改地塊，多位業(yè)內(nèi)人士均表示，很大程度上與增加存量供給有關(guān)。諾亞財富地產(chǎn)研究負(fù)責(zé)人黃琳珊表示，在城市規(guī)模有限的背景下，大城市已從增量時代進(jìn)入存量時代，這也意味著城市更新將成為城市發(fā)展的新增長點(diǎn)。

中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院院長陳晟也認(rèn)為，城中村改造是上海從存量土地增加供給的一種方式，能夠增加整體的土地供給和房屋的供給緩解目前房價上漲過快的壓力。

底價拿地

值得一提的是，從地塊的競得方來看，大華集團(tuán)在上海城中村改造中扮演著重要的角色，今年上半年，已先后拿下4幅城中村改造地塊，且均含有住宅物業(yè)。

8月22日，上海土拍市場成交3幅“城中村”改造地塊，其中上海睿華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱“上海睿華”）分別以4.09億元、9.48億元的底價拿下寶山區(qū)大場鎮(zhèn)聯(lián)東村等“城中村”改造區(qū)域C1-06地塊和寶山區(qū)大場鎮(zhèn)聯(lián)東村等“城中村”改造區(qū)域E1-18、E1-02地塊。

此外，8月9日，大華集團(tuán)旗下子公司上海顧華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱“上海顧華”）以42.78億元競得寶山新城顧村地區(qū)GC-B-1單元16-02地塊。

再往前，4月12日上海土地市場迎來年內(nèi)首宗可售住宅出讓，最終，大華集團(tuán)子公司上海華行房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱“上海華行”）以底價27.9億元奪得寶山區(qū)N12-1001編制單元13A-02地塊，該地塊也是“城中村”改造項(xiàng)目。

從今年已成交的4幅城中村改造地塊的出讓情況來看，最終競得方為上海睿華、上海顧華均有當(dāng)?shù)劓?zhèn)屬企業(yè)的參股。據(jù)相關(guān)資料顯示，上海睿華99%股權(quán)來自大華集團(tuán)，1%的股權(quán)來自大場鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)聯(lián)合地產(chǎn)開發(fā)有限公司。而上海顧華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，90%股權(quán)來自大華集團(tuán)，10%來自上海顧村資產(chǎn)經(jīng)營投資有限公司（上海顧村經(jīng)濟(jì)聯(lián)合社占90%股權(quán)）。除此之外，大華集團(tuán)的前身為上海市寶山區(qū)大場鄉(xiāng)商品住宅開發(fā)公司組建。

對此，黃琳珊表示，上海的城中村改造有別于深圳，一般多位于寶山、閔行等中環(huán)外地段，而且規(guī)模、體量不是很大，一般涉及的都是國企央企，民營企業(yè)不會輕易涉及。

不可忽視的是，從樓板價來看，城改項(xiàng)目讓大華集團(tuán)占了不少便宜。以寶山新城顧村地區(qū)GC-B-1單元16-02地塊為例，樓板價為21000元/平方米，而作為對比的是，2016年信達(dá)地產(chǎn)以50.8億元競得的寶山新城顧村A單元10-03、10-05商住地塊，與這幅地塊僅僅隔著一條寶安公路，樓板價高達(dá)37248.58元/平方米。

從周邊在售房價來看，克而瑞數(shù)據(jù)顯示，該地塊周邊3公里近一年來，商品房成交均價在34000元～41000元區(qū)間浮動，最近的2018年8月份，成交均價為39540元。

不過，對于上述城改項(xiàng)目未來將如何運(yùn)作操盤以及拿地資金來源渠道，《投資者報》記者致函大華集團(tuán)，截至發(fā)稿未收到回復(fù)。

另類擴(kuò)土儲

大華集團(tuán)創(chuàng)立于1988年，是一家由上海寶山區(qū)大場鎮(zhèn)鎮(zhèn)屬集體企業(yè)發(fā)展而來的房地產(chǎn)公司，目前已布局上海、杭州、西安、大連、武漢、濟(jì)南、海口、南京、泰州、沈陽及煙臺等11個城市。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2018年上半年，大華集團(tuán)銷售金額為125.17億元，其中上海和南京貢獻(xiàn)居前兩位，分別為39.68億元、17.88億元。

在土地儲備方面，此前大華集團(tuán)土地儲備共計115.17萬方，此次競得的4幅城改地塊為大華集團(tuán)增加了18.79萬平方米的土地儲備。

當(dāng)然，作為上海本土的房企，大華集團(tuán)并不局限于上海的領(lǐng)地，還通過收并購入股等方式，在當(dāng)?shù)爻闪⒆庸窘璧琅f改挺進(jìn)西南重鎮(zhèn)昆明和粵港澳大灣區(qū)核心城市廣州。

2017年8月大華集團(tuán)在昆明成立了大華集團(tuán)（昆明）投資有限公司，2018年1月30日，大華集團(tuán)在昆明成立大華華泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，經(jīng)營范圍包括房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、物業(yè)服務(wù)等。

2018年3月，云南城投旗下子公司云南亞德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱“云南亞德”）40%股權(quán)掛牌交易，轉(zhuǎn)讓底價6680萬元，受讓方為大華集團(tuán)（昆明）投資有限公司。據(jù)公開報道，云南亞德是盤龍區(qū)東白沙河片區(qū)虹橋村、龍池村城改項(xiàng)目的社會投資人，上述項(xiàng)目用地面積約683.27畝，凈用地面積約23萬方。

此外，2017年9月，大華集團(tuán)與云南西山區(qū)政府簽下兩筆300億大單，主要用于春雨路沿線城市更新改造以及馬街街道辦城市更新改造開發(fā)。時隔兩個月，大華集團(tuán)又敲定了昆明東三環(huán)長地梗村城中村項(xiàng)目改造。

值得一提的是，根據(jù)大華集團(tuán)官方微信內(nèi)容，2018年大華集團(tuán)還在廣州成立新公司，意欲布局粵港澳大灣區(qū)，不過關(guān)于廣州公司目前未找到相關(guān)資料。

此外，在2017年6月，在海口市政府舉辦的2017年海口綜合招商推介會上，大華集團(tuán)董事長金惠明與海口市房屋征收局簽署了《海口市邁仍片區(qū)棚改項(xiàng)目合作框架協(xié)議》，該片區(qū)位于海口市瓊山區(qū)，劃定改造范圍用地1906畝。