融創核心凈利增長近400% 抗風險能力成為戰略重點

林靜

近日，融創中國（01918.HK）公布2018年中期業績。今年上半年，融創實現營業收入465.8億元（人民幣，下同），同比增長215.3%；歸母凈利潤63.6億元，同比大漲389.3%，歸母核心凈利潤66.1億元，同比大漲391.8%；毛利潤115.3億元，同比增長251%，基本每股盈利1.45元，同比大漲245%。

上半年，融創始終以現金流的絕對安全作為經營宗旨，堅持“強運營、控投資、降杠桿”，繼續將戰略優勢轉化為優異財務表現。

融創連續幾年跨越式增長已然構筑起規模的護城河，并實現了全國的均衡布局。伴隨著市場趨勢的改變，融創適時做出策略調整，接下來將“嚴控投資、穩健經營，構筑更為牢固的護城河”。

融創中國董事會主席孫宏斌在業績發布會現場表示：“2016年10月，我曾經說過，這次宏觀調控的嚴峻程度是不可想象的，會改變購買預期。目前我們仍然判斷，宏觀調控政策在短期內不會放松，因此我們仍非常小心謹慎，2016年10月到現在幾乎沒有在公開市場拿地，現在還是如此，安全是第一位的。”

業績呈現全面開花

身處嚴厲的房地產調控，仍然實現業績快速增長，得益于融創具有前瞻性的研判能力和精準的戰略布局。

2018年上半年，融創歸母凈利潤63.6億元，歸母核心凈利潤66.1億元，同比增幅分別達389.3%及391.8%。

凈利潤和核心凈利潤是衡量一家企業盈利水平的重要參數，融創這兩項指標接近400%的漲幅，是公司有史以來取得的最高同比增幅。觀察整個行業，這樣的增長幅度即使在TOP10房企中亦是名列前茅。

這標志著融創在過去幾年精準的戰略布局之后，已步入收獲周期。連續三年合同銷售金額實現穩健跨越式增長是融創盈利增長的根本。

再看其余財務數據，皆是全面開花。數據顯示，融創中國于2016年實現合約銷售1506億元，同比增長120%；于2017年實現合約銷售3620億元，同比增長140%；今年上半年，實現合同銷售金額1915.3億元，同比增長76%；截至今年前7月，融創完成的合同銷售額已達2254億元，完成全年4500億元銷售任務50%以上，因此，融創超額完成全年既定銷售目標是大概率事件。

融創中國的利潤率穩步提升，則是盈利大漲的另一個重要因素。值得一提的是，今年上半年，融創的銷售毛利約115.3億元，同比增長約251.0%，毛利率快速提升至約24.7%。如果剔除銷售成本中包含業務合并收益對應的收購物業評估增值帶來的影響，融創的實際毛利率為34.1%。

“這在業內是很高的水平。”融創中國執行董事兼行政總裁汪孟德在業績發布會上表示。

過去幾年，融創在戰略上尋求規模的增長，采取并購方式快速獲得項目，而并購項目通常會率先集中處理低利潤甚至零利潤資源，這在一定程度上拖累了公司過去兩三年的利潤率。隨著這些項目處理完畢，以及公司運營水平的提升，利潤率也將回歸正常水平。

優質土儲保駕未來增長

作為房地產行業中知名的并購之王，融創在如何獲取低價優質的土地儲備方面擁有別人“學不來”的獨門秘籍。更為重要的是，通過并購獲得的大量低成本土地儲備，為公司將來的發展奠定了堅實基礎。

今年以來，融創進一步提高拿地標準，控制拿地節奏和規模。截至報告發布時，合計獲取土地總建筑面積2920萬平米，權益建筑面積1545萬平米，平均土地成本僅為3620元/平米，為近年來獲取土地均價的新低。

截至2018年中報發布，融創擁有土地儲備總計2.31億平方米，其中大部分是通過并購獲取，超過92%位于一二線及環一線核心城市，土地平均成本僅為4470元/平方米。對應上半年超過16000元/平方米的銷售均價而言，融創可運作的利潤空間十分豐厚。

“今后我們的投資還是以核心城市、核心地段為主，這個方向不會改變。同時，我們的杠桿率負債水平會在明后年持續下降，凈資產水平會持續提升，這是公司未來兩三年的發展方向。” 汪孟德表示。

下一階段，融創拿地會持續遵循謹慎原則，即很少在公開市場招拍掛拿地。“我們今年上半年繼續提高拿地標準，拿地必須保證IRR高于50%，項目凈利潤率高于15%。”汪孟德強調。

孫宏斌曾公開表示，房地產企業最大的風險在于拿地偏貴。因此，融創在具體的運營中，始終堅守著“不買貴地”的準則。2016年底，國內不少城市的土地炙手可熱，融創悄然啟動內部預警機制，不再參與公開的土地拍賣，避免接盤高總價、高溢價、高單價的“三高”項目。

融創現有土地儲備可提供的總貨值高達3.29萬億元，其中92%集中在一二線及環一線城市。貨值充足、布局健康且高質量的土地儲備，足以支撐公司在未來多年內保持行業龍頭企業的地位。

不追求多元化只做好主業

與其他房企追求業務多元化發展有所不同，孫宏斌在業績發布會上表示，目前融創是以做好主業為主。

孫宏斌表示，“目前融創沒有壓力，我們的土地按照政府限價賣也基本都是掙錢的。未來，我們還是希望提高團隊能力，為下一階段發展做準備。”孫宏斌在交流中反復強調安全第一，要保持規模難度不大，這兩年將把重點放在安全。

“我覺得，只要主業做得好，就沒必要多元化。我們在住宅之外，有了文旅就不需要去考慮其他多元化。融創現在是雙板塊，而文旅板塊是需要長期培育的，而且門檻也挺高。當然我們也會看其他消費升級的板塊。”孫宏斌說道。