孫宏斌的文旅大冒險

在拿下13座萬達城的四百多天后，融創與萬達之間的資產交割仍未全部完成。與地方政府如何重新建立信任，似乎成了“世紀交易”留給融創的隱患。

與萬達廣場相比，萬達城是靠文化旅游的概念來刺激消費。讓原本偏僻的地區借助文旅產業帶來的人氣發展。它面積更大，配套更全，也更受地方政府歡迎。

南方周末記者 劉詩洋

發自北京

2018年9月6日，海南省引進外資項目洽談會在北京舉行，融創中國（01918.HK）董事會主席孫宏斌與海南省領導面對面、一對一洽談，孫宏斌介紹了在海南發展的計劃，要點便是在海南發展文旅產業。

同日，融創中國、香港川力企劃集團與三亞市政府簽約，計劃在三亞合作建設探索極限主題公園。

孫宏斌進軍文旅事業，源于一年前接盤萬達的那場“世紀交易”。

2017年7月19日下午6點，北京萬達索菲特酒店7層會議廳，主角已經散場。一張寫有“萬達商業、融創中國戰略合作簽約儀式”的背景板，被揉成一團，塞在會場后面。

在此半小時前，萬達集團董事長王健林、融創中國董事長孫宏斌以及富力地產（02777.HK）董事長李思廉，在中外媒體的鏡頭之下，簽署了涉及13座萬達城、77家酒店，后來被稱作“世紀交易”的協議。

發布會比原定計劃推遲了一個半小時，有人在等待時聽見休息室里傳來爭吵和摔杯子的聲音。而在匆匆換上的新背板上，增加了“富力地產”。

在“世紀交易”塵埃落定的414天后，孫宏斌是如何接替萬達實現文旅夢的？

收了天量存貨

孫宏斌四年前就開始在國內四處尋覓并購目標，直到2017年終于大舉收購、斬獲頗豐。

2017年年報顯示，融創中國當年總計新增土地儲備6764.2萬平方米。僅2018年上半年，他們就獲得了建筑面積2920萬平方米的土地，綜合成本僅為3620元/平方米。

頂著“并購之王”帽子的孫宏斌在過去一年多來曾飽受非議，無論是他入股樂視、接盤萬達抑或高價收下天津的爛尾大盤，其行動屢屢招來質疑。

但今天成績似乎又說明了一切，對于曾叫板王石、挑戰萬科的孫宏斌來說，他已具有充足的爭霸資本。今天的融創手握土地儲備共計2.31億平方米，總貨值3.29萬億。中報顯示，僅2018年下半年就預計將有360個項目在售，可售資源將超過4900億元。

不能說接盤萬達給融創帶來了多大好處，但如果沒有那場“世紀交易”，面對眼下調控緊縮的環境，孫宏斌恐怕也無法像現在這樣氣定神閑。

最明顯的優勢來源于土地成本。融創中國副總裁高曦在近期公司中期業績會上說，“目前融創土儲超過70%是通過收并購合作方式獲取，平均成本只有4470元/平米，現有土地儲備足夠支持未來發展，可以輕松合理判斷市場。”

對于一家此前聚焦于一二線城市的房企來說，如此低廉的土地價格得益于其在二級市場的收購行為，其中接盤萬達文旅產業則是拉低地價的關鍵。以2018年6月份剛剛成交的濟南萬達城二期土地為例，其中居住用地起始樓面價最高僅為2909元/平方米。

在此之前，萬達憑借其品牌優勢，與地方政府簽訂萬達城投資協議時，往往能夠以極低廉的價格拿下大片土地，這也是萬達多年來仰仗的資本。而13個文旅項目為融創帶來了規劃建筑總面積合計為5940萬平方米的廉價土地儲備，其中銷售部分面積5006萬平方米。超過84%仍為可售面積。

手握天量存貨，現在融創似乎僅需要注意開發節奏即可。但在花掉438.44億，買下13座萬達城之后，如何盤活這些持有型物業，應該是其眼下最需要思考的事。

萬達城，此前被王健林稱作萬達模式的“第四代產品”。一度看好文旅產業的王健林，曾希望萬達城有朝一日能給萬達帶來當初“萬達廣場”所成就的輝煌。萬達內部為了做好這塊業務還曾多次試驗，包括武漢萬達、長白山萬達以及后來的西雙版納萬達城，實際在內部都屬于“試驗品”。

與住宅或商業地產不同，文旅地產考驗的是運營和操盤能力，能否帶動人氣，形成吸引力是一個項目成功的關鍵。盡管有萬達經驗借鑒，但對于融創來說，如何搞好這門生意，對他們來說無疑是一場“大冒險”。

融創此前從未接觸過文旅地產。融創中國副總裁高曦曾在2018年4月份的業績會上說，融創在文旅板塊的短期目標是成立獨立、專業的文旅集團，提升運營和盈利能力，希望未來能成為中國最具行業競爭力的文旅地產運營商，為公司打造新的增長點。

但關于增長點如何打造，目前還沒有答案。早在2017年，孫宏斌曾多次出席論壇，向外界闡述融創投資文化娛樂產業的邏輯，“幸福生活就是買融創的房子，看樂視的電視，去萬達城游玩”。這個說法似乎過于簡單。

目前，融創文旅集團已正式成立，總部設在海南，由公司執行總裁路鵬掛帥。一位接近融創的人士對南方周末記者透露，因為大部分文旅城仍未開業，且品牌管理由萬達方面負責輸出，因此融創目前在這方面并沒有詳細規劃。

盡管能在未來20年沿用萬達品牌資源，但融創依然要為此付出一筆不菲的“學費”——每年都要向萬達商業關聯方支付5000萬品牌管理費。

交割仍未結束

除了要面對陌生的文旅產業帶來的挑戰之外，在這場“世紀交易”發生后的一年里，兩家屬性不同的企業，底層項目的交割也并非想象中順利。

按照融創此前公告，13座萬達城曾連續三次延期交付，包括濟南在內的5個萬達城實際都是在2018年以后才陸續落入融創手中的。

工商資料顯示，融創于2017年7月17日成立了天津融創文旅地產有限公司。該公司隨后陸續對外投資了15家子公司，除去兩家涉及樂視的公司外，另外13家則分別對應13個萬達城。

南方周末記者逐一比對工商資料發現，截至目前，只有11個萬達城完成了項目公司的股權轉讓。而融創方面在2018年6月30日的公告中稱，13個文旅城已全部接手完成。

剩下的是濟南、海口兩座萬達城，與其對應的項目公司，至今仍未完成股權交割。關于這兩座萬達城是如何完成股權過戶的，南方周末記者就此詢問融創中國，截至目前未獲回應。

濟南萬達城投資于2016年，萬達起初曾在濟南花費66.75億買下一期16宗土地。但在交易之后，濟南萬達城的交接并不順利，在2017年發布會后僅3天，王健林便前往拜訪濟南市相關領導。

據騰訊《一線》報道，當時濟南市暫停給濟南萬達城出讓土地。經過后續協調，濟南市同意繼續簽署土地出讓合同，但必須同時簽補充協議。補充協議對文旅城的建設時間、標準、后期運營提出嚴格要求，否則將采取不允許住宅銷售，收回土地等懲罰措施。

此番波折后，到2018年6月22日，13宗萬達城二期用地出讓，最終拿地的仍是由萬達商業100%控股的濟南萬達城建設有限公司。

萬達此前在政府關系方面有明顯優勢。一位接近萬達的人士告訴南方周末記者，在2017年那場發布會結束后，涉及萬達城投資協議的包括青島、濟南等多個地方政府就曾因融創接盤，而找到萬達討論后續方案。

與濟南相比，海口的情況可能更復雜。2018年6月3日，海口萬達城所在的東海岸桂林洋經濟開發區被納入了新成立的江東新區，整體規劃方案將重新招標。

這給2017年就已宣布投資的海口萬達城蒙上了陰影。2018年4月23日，由海口規劃委發出的一份名為《關于暫停東海岸示范區項目規劃報建審批問題的請示》中建議，從即日起一律暫停該片區規劃報建，已取得規劃許可的一律暫停施工，已動工項目要重新核對設計和立面。

與地方政府如何重新建立信任，似乎成了“世紀交易”留給融創的隱患。一個值得留意的細節是，2018年5月，孫宏斌攜高管會見了云南省委書記陳豪、省長阮成發，探討助力云南文化產業轉型升級及參與云南國有企業改革等議題。

隨后，此前同樣被延遲交割的昆明萬達城，于2018年6月15日完成了工商變更，緊接著昆明規劃局馬上發布了萬達城新地塊的規劃審批。到2018年8月30日，昆明萬達城就已開盤銷售。

而在海口出現問題后，2018年8月，融創與海南省旅游委簽署戰略合作框架協議，在海南設立文旅集團總部，推動融創中國與Discovery合作，在海南打造極地探險主題樂園，推進醫養小鎮、康養教育片區、文化產業基地、美麗鄉村建設、文化旅游城、電競小鎮等項目運營商入駐海南。

2017年7月交易達成之后，融創的銷售團隊就已經開赴各地，開始接手樓盤。2017年12月濟南萬達城開業，融創方面就曾要求客戶銀行卡內存款需達到150萬以上，同時必須全款認籌，此舉后來因技術原因被匆匆叫停。

拋售文旅之后的萬達

對于王健林來說，大舉售賣資產，在他的從商履歷中還是第一次。

從1988年成立萬達以來，無論蓋房子還是做商業，“萬達速度”一度曾是國內房地產企業中的標桿。

而在2017年那場“世紀交易”后，萬達的總資產和收入指標，直接減少了11.5%和10.8%，其他各項經營指標也均有下降。不過，今天的萬達仍是個龐然大物。2017年實現收入2273.7億元，總資產達到7000億。

從創立至今，萬達總共經歷過四次轉型，從最開始的地產商，到后來的商業地產大亨。萬達廣場令王健林登頂首富，隨后向文化板塊進軍，又造就了萬達電影，并開始更加多元化擴張——金融、體育、旅游、互聯網。

但在那場“世紀交易”后，一切都發生了變化。此前，好不容易研發出“萬達城”，希望將其做成中國“迪士尼”的萬達，一直希望能依靠文旅地產來取代過去的萬達廣場模式。

與萬達廣場相比，萬達城是靠文化旅游的概念來刺激消費。讓原本偏僻的地區借助文旅產業帶來的人氣發展。它面積更大，配套更全，也更受地方政府歡迎。

而在萬達過去的組織架構里，一座萬達城實際上促成了兩家公司的現金流。一位萬達內部人士告訴南方周末記者，萬達城的開發和寫字樓、住宅的銷售產生的現金流都由萬達商業承接，而娛樂項目、酒店等業態的運營則歸屬于萬達文化旗下。

這原本將成為“百年萬達”的新武器，卻被突如其來的變故改變了。王健林選擇了“斷臂求生”，徹底推翻了過去的邏輯。

現在，萬達的金融業務也已經重回傳統。而在2017年年會上，王健林提出，在以萬達廣場為核心支柱產業的基礎上，曾經激情擴張的體育產業將把精力回歸國內，回歸自有IP。文旅產業將以酒店管理為核心，盡早做到管理百家高星級酒店。而影視板塊則要努力向非萬達物業擴張。