三口之家的學區房規劃

盧巧云

摘要：張先生的家庭情況，對于最近幾年有結婚打算、生活在一線城市的人具有一定的參考意義，提前對三口之家的財務變化早做準備，可以減少很多未知帶來的恐懼。

關鍵詞：家庭財務；風險偏好；償債能力；規劃

張先生家庭幸福穩定，處于財富穩健增值階段。張先生在銀行工作，處于職業上升期；張太太就職于事業單位，工作穩定且福利較好。2015年，張先生結婚，在北京貸款買房，2018年下半年家庭將增加新成員，即將進入人生新階段，張先生家庭財務狀況如下。

（1）資產負債：張先生家庭的自住房市值約540萬元，有310萬元貸款尚未還清，除此之外沒有其他負債。

（2）銀行存款：現金和活期存款共18萬元。

（3）投資：約21萬元資金在股票市場賬戶，另外還有5萬元左右的城投債。

（4）收入：張先生稅后年收入約36萬元，張太太稅后年收入為10萬元。此外，上一年還有5萬元的投資收益，按照可投資資產計算，年收益率在7%左右。

（5）支出：每年房貸還款12萬元，日常支出總計8萬元。如果把收支計算在一起，預計今年張先生家庭可以增加約31萬元存款。

（6）風險偏好：通過投資風險偏好問卷調查，綜合家庭階段、財務現狀及個人投資偏好，張先生家庭風險承受能力為中高型，屬于積極型的投資者。

目前，張先生家庭正處在人生節點，理財目標非常明確：

（1）撫養費用：2018年孩子出生預算2萬元，小學前每年撫養費預算4萬元。

（2）買車計劃：2019年計劃買車，預算10?12萬元。

（3）儲蓄計劃：2020年希望實現可投資資產100萬元。

（4）學前教育：2021—2024年，增加孩子在幼兒園期間的教育支出。

（5）旅游計劃：2021年之后（即孩子3歲以后），每年增加3萬元旅游支出。

（6）換房計劃：考慮到北京相關政策，最遲2021年（即孩子3歲）需要換置學區房。

1 家庭財務狀況診斷

整體而言，張先生家庭房產比重高，可投資資產比重低，好在張先生家庭對開支的控制力非常強，儲蓄率極高。根據目前的投資情況和風險偏好，資產配置不太合理，且年收益率也有提升空間。

1.1 償債能力

償債能力包括資產負債率、流動比率、融資比率、財務負擔率4個指標。

資產負債率：52.99%。張先生家庭儲蓄率較高，由于正好有一筆P2P到期變成了活期存款，如果把這筆錢投入資本市場，這個指標會更合理一些。

流動比率：沒有流動負債。

融資比率：沒有投資融資負債。

財務負擔率：42.21%。略微超出合理范圍，抗風險能力較弱，如果收入減少或中斷，可能導致債務無法負擔。考慮到張先生家庭每年加薪10%，房貸債務較為穩定，預計今年就能把財務負擔率降低到40%以內。

1.2 財務自由度

目前張先生家庭財務自由度為25.51%，剛好達標。爭取財富增值的目的就是把這個數值增長到100%，意味著只靠理財收入就可以維持每年的生活。

1.3 應急能力

緊急預備金的合理范圍是3?6個月的日常開支，目前張先生家庭遠高于這個區間，說明家庭中有過多的閑置資金，不利于資產增值。

1.4 盈余能力

盈余能力包括儲蓄率、工作儲蓄率、自由儲蓄率3個指標。

張先生家庭這3個指標都非常高，說明其控制開支和增加凈資產的能力都非常強，有利于實現理財目標。

1.5 財富增值能力

張先生家庭生息資產比率非常低。目前大部分資產都集中在房產上，且家庭現金比例太高，產生收益的資金占總資產的比例較低。

1.6 保障能力

除了基礎的五險一金，夫妻二人都尚未配置保險，家庭抗風險能力較差。

2 規劃方案

通過對財務現狀的診斷，我們發現張先生家庭存在以下問題待解決。

抗風險能力差。張先生家庭沒有配置保險，如果出現意外，可能導致家庭財務現狀惡化。

家庭可生息資產較少，財富增值能力偏低，投資配置不太合理，需要優化資產配置結構，適當增加金融融資，提高資產收益率，這也是增加可生息資產的一種方式。

2.1購房條件

（1）車價漲幅：由于買車時間比較近，因此不考慮車價漲幅，只要在10萬?12萬元的預算內即可，但后續需要增加每年2萬元的養車費用（保險、保養、停車等）。

（2）教育支出：孩子幼兒園期間的教育支出差異比較大，按北京市最近幾年的平均水平，每年從1.5萬?20萬元不等，考慮到張太太的工作性質，很大概率能享受到低價公立幼兒園，暫時按照每年2萬元計算。同時考慮到孩子在幼兒園期間會有一些興趣班、培訓課的需要，也按照每年2萬元計算。

（3）房價漲幅：北京市現在房價基本處于持平略降的階段，距離2021年還有3年，判斷這個形勢不會有太大變化，但還是對房價樂觀地賦予了2%的年增長率。

（4）通脹：所有支出項都按照當前物價設定，每年按照4%（近20年的實際通脹均值）的通脹率增加。這一數值是近20年的實際通脹均值。

（5）收入增幅：詳細了解了張先生家庭的收入情況，兩個人可以實現每年10%的加薪，且最近幾年沒有更換工作的打算。

（6）投資收益：根據風險測評結果，年投資回報率按10%計算。

（7）其他支出：按照年收入的5%，增加保險支出。

基于這些假設，我們先看看張先生家庭從現在到2020年年底的現金流和資產積累情況，見圖1。

支出包括日常開支、償還房貸、子女撫養、子女教育、買車和養車費用以外，還增加了每年占收入5%的保險支出，張先生家庭年末累計可投資資產見圖2。

如果要實現在2021年出售現在的自住房換購學區房，張先生最多可以承擔445.5萬元的買房款（賣房還貸后凈收入約298萬元，2020年年末可累計投資資產147.5萬元）。按照目前北京二套房的相關政策，首付至少60%，另外預留約房屋總價3%的稅和中介費，可購買總價約為707萬元的學區房，貸款282.8萬元，按照商業貸款30年等額本息計算，2021年之后，張先生家庭每年需要償還房貸18萬元。那么從2021年起，張先生家庭的財務狀況將會發生變化。除換房外，也統計了2021年以后房貸變化和教育、旅游支出的增加。不過，換房也不會影響其他任何財務目標，不會降低生活水平。

2.2潛在風險

每個家庭都希望可以給孩子提供最好的教育，北京的學區房均價約為10萬?15萬元/平方米，700萬元的學區房預算大概只能買47?70平方米的房子，選擇空間并不大。為了實現學區房的支出，必須具備以下條件：

（1）每年10%的收入增長率；（2）每年10%的投資收益率；（3）孩子撫養費用必須在每年4萬元以內；（4）必須選擇公立幼兒園。

我們知道，工資的增長率很難能保證每年相同，到達平穩期后的增幅會開始變緩，如果工資漲幅低于10%，也會在換房時出現資金缺口。由于3年后換房的資金是確定的，所以張先生家庭并不能承擔太高的風險，中低風險的資產配置只投資3年卻要實現每年10%的收益率，難度很高。另外，撫養費用的預算相對偏低。保險配置方面，目前只劃撥出了年收入的5%，要覆蓋兩個大人和一個小孩的保險支出，也僅能達到低配。

3 行動建議

根據以上規劃方案，目前張先生家庭開源壓力大，節流任務重，具體優化措施如下：

優化投資結構。建議預留2萬元應急準備金，并將剩余可投資資產的70%配置于指數基金組合和P2P，20%配置于債券，10%配置于股票。幸運的是還有3年的投資時間，指數基金組合能夠較好地分攤風險，獲取穩健收益，同時兼顧流動性。

增加保費支出。家庭馬上有新生命誕生，配置保險非常重要，建議撥出年收入的5%配置兩個大人的保險，這個預算可以把意外險、重疾險、人壽保險配齊。其中，張先生是家庭的主要收入來源，應當配置較高保額。

開源增收。如果能把家庭的收入增幅提升到每年15%?20%，整個財務狀態都會有很好的變化。

適當加杠桿。很多一線城市的雙薪家庭都會有類似的情況，現金流情況好，但是存款有限。遇到便宜的資金渠道，完全可以嘗試借錢加杠桿。比如買車，可以利用金融服務選擇0首付低息貸款；買房的時候，可以考慮加杠桿貸款提升首付金額，但融資比率需控制在50%以內。