新視角下河南省養老地產發展困境與抉擇探究

摘 要：近年來，河南省人口老齡化形勢嚴峻，老年群體多樣化需求增加，迫切需要養老地產的發展緩解養老壓力。與此同時，隨著市場環境的轉變，養老地產的形勢也在轉變。因此，文章基于新的市場環境，通過新視角分析河南省養老地產發展現狀，剖析河南省養老地產發展困境，探究河南省養老地產發展抉擇，以期為河南省養老地產的發展做出一份貢獻。

關鍵詞：老齡化；養老地產；運營模式

中圖分類號：F270 文獻標識碼：A 文章編號：1008-4428（2018）05-23-02

一、 引言

隨著我國人口老齡化形勢不斷嚴峻，近年來養老地產一直備受關注。根據聯合國教科組織的標準，一個國家或地區60歲以上的人口占總人口的比例超過10%或者65歲以上人口占總人口的比例超過7%，則認定該國家或地區進入了社會老齡化階段。按照這個標準，我國人口年齡結構已經步入了老齡化的階段。另外，預計到2020年，全國60歲以上老年人口將增加到2.55億人左右，占總人口比重提升到17.8%左右；80歲上的高齡老年人將增加到2900萬人左右，我國人口老齡化形勢正趨于嚴峻。作為擁有10788.14萬人人口的河南省，面臨的人口老齡化形勢同樣十分嚴峻。因此，2017年9月24日，河南省政府辦公廳印發《河南省人民政府辦公廳關于全面放開養老服務市場提升養老服務質量的實施意見》，要求加快推進養老服務業供給側結構性改革，讓廣大老年群體享受優質養老服務。這為河南省養老地產的大發展提供了立足點。因此，文章在新視角下全面探討河南省養老地產發展困境與抉擇，以期為河南省養老地產的發展做出一份貢獻。

二、 河南省養老地產發展現狀

（一）市場需求量大、供給不足

河南省統計局數據顯示，截至2016年底，全省60周歲及以上老年人口1，534萬，占全省總人口的14.2%，占常住人口的16.1%，其中，65歲及以上人口941.8萬，占常住人口的9.9%，80歲以上高齡老人約160萬，空巢老人約600萬，失能、半失能老人250多萬。另外，近兩年，隨著人民物質文化生活水平的不斷提高，以及中等收入階層的不斷擴大，群眾對健康養老的需求持續增大，健康養老地產這一朝陽領域正呈現方興未艾的發展勢頭。而從機構養老、社區養老的現狀看，河南省的養老市場明顯供給不足。截至2016年底，全省擁有各類養老服務機構3913家，養老床位49.5萬張，其中醫養結合型養老機構315家，護理型養老機構只有122家，護理型養老床位嚴重不足。此外，社區養老功能不全、服務能力不強的現象也普遍存在。

（二）敗多勝少

目前市場仍然是“真房產，假養老”的項目多，大多數房地產開發商僅僅想借養老地產的噱頭，進行普通住宅的買賣，快速回籠資金。例如，河南鶴壁養老院用地建別墅，河南鄭州“500畝五星級專業養老大社區”（指鄭州愛馨陽光城）公然違規對外銷售，一些養老機構入住率低，導致許多房源出現在二手房交易市場等等。

（三）未富先老

河南省人均可支配收入普遍不高，老年人退休金更是少之又少，經濟支付能力差。養老機構收費大多為每月2000元以上，高檔型養老機構收費更高，而河南省2017年居民人均可支配收入兩萬元左右，月均僅1680左右，經濟支付能力差，呈現出典型的“未富先老”的景象。

（四）醫療服務配套不足

河南省養老地產前期宣傳的各種醫療服務大多只定格在規劃圖紙上，等養老社區建成后，醫療服務配套與所述嚴重不符，所能提供的醫療服務有限。例如，新鄭一家養老機構（金秋樂園）規劃圖上的醫院最后被簡化成為向附近正規醫院申請的一個醫療急救站。除此之外，一些養老地產所述的醫療康健設備，最后被簡化成幾個老年運動器材。另外，各個養老機構所配備的老年人護理人員嚴重不足，而且其中一些護理人員未接受過系統性的養老護理培訓。養老機構的醫療配套服務根本無法滿足老年人文化娛樂、醫療、康復保健等方面的需求。

（五）盈利模式不成熟

養老地產屬于綜合性行業，需要綜合性的房地產開發與服務知識，而開發商大多只深耕普通商品房開發，缺少實際養老地產運營經驗，投資回報比難以確定，盈利模式不成熟，大多數養老機構都在虧損。例如河南省民政廳曾對舒心老年公寓、愛鑫老年公寓、晚晴山莊老年公寓進行實地調查。其中，舒心老年公寓投資400萬元左右，每月利潤不到2000元，并且是三家養老機構中唯一一家盈利的機構；晚晴山莊老年公寓虧損較少。這兩家老年公寓還屬經營較好的。

（六）理論研究與現實需求脫節

近幾年，雖然河南省各大房企都陸陸續續進入養老地產領域，但大多只是借養老地產“噱頭”進行普通商品房買賣。因此，深耕養老地產以及對養老地產深入研究的企業少之又少。另外，由于養老地產開發量少，房地產代理咨詢公司代理這類項目較少，也未針對這類項目進行重點研究。與此同時，河南省各大高校、社科院、研究所等理論研究系統對河南省養老地產研究也只處于表面，大多只是處于關注狀態，并未進行深入的理論研究。上述現象致使養老地產理論研究嚴重滯后，很難適應養老地產快速發展的需要，理論研究與現實需求脫節。

三、 河南省養老地產發展困境

（一）融資難

雖然國家出臺了一系列養老產業服務政策，支持房地產開發商、社會力量興辦養老機構，但養老地產的融資道路并沒有想象的那么順利，大多數都在融資上受挫。這是因為養老地產前期投入大，投資回收期長，基本上3—5年才能實現盈虧平衡，8—10年才開始逐漸盈利，資金回報率不高，這使得銀行為了提高資金收益率，不樂意貸款。所以，一些養老地產項目雖然與普通地產一樣通過招拍掛拿地，但卻常常因“養老”之名融資受挫，而通過政府劃撥方式獲得的土地，土地又不讓進行抵押融資。除此之外，我國當前對房地產行業緊縮的信貸環境，使得養老地產項目融資更是難上加難。這使房地產開發商、社會力量興辦養老地產在融資方面處于尷尬的境地。

（二）規劃設計未明確

養老地產的建設用地上并未明確劃分“養老產業用地”屬性，目前養老產業用地可以歸為綜合用地屬性，因為養老地產既有居住性質，又有商業與服務的性質。因此，以現有的用地劃分方法無法合理規劃養老地產用地，開發商也無法享受養老產業相關的用地政策優惠，這相應增加了開發商開發養老產業的用地成本，使他們進入養老產業處于謹慎狀態。另外，在城市規劃指標體系中并未制定老年住宅的系列指標規范，這使得養老項目建設沒有標準依據。除此之外，是否建混合的養老社區、在哪里布局養老社區等問題仍未清晰；最后，養老地產規劃設計定位，養老地產受眾目標群體，與醫療服務機構如何對接，所建社區養老醫院的規格等市場定位仍未明確。

（三）運營模式不成熟

目前，河南省養老地產運營模式還未成熟，對于養老地產是直接銷售、長期持有或者持有+銷售等方面仍未確定。之前，河南省養老地產都是以直接銷售為主，快速回籠資金。目前，隨著市場環境的轉變，開發商也在做各種運營模式的嘗試。除此之外，養老地產的運營方面也存在各類風險，例如法律缺失、服務出現意外與服務質量、技能勞動力供應問題、運營管理問題等。

（四）相關政策細則不完善

對于養老地產，河南省相關政策細則仍未完善。養老地產屬性仍未界定清楚，在政策上缺少對養老地產融資、稅費上的傾斜政策，有優惠政策的也是給予公辦或非營利性養老機構。因為養老地產固有的屬性，導致其前期投入巨大，投資收益回報緩慢，這使得其非常需要國家配套政策的大力支持。

（五）專業護理人員匱乏

目前，河南省超過250萬的老人處于失能、半失能狀態，需要不同形式的長短期護理。按老年人與護理員的比例為3∶1推算，河南省最少需要83萬名養老護理員，而目前，諸如老年病專業醫師、康復治療師等應該在老年社區中提供服務的合格的專業或準專業人員匱乏。

四、 河南省養老地產發展抉擇

（一）落實相關政策細則，加大政策扶植力度

落實相關養老產業政策細則，加大政策扶植力度。第一，出臺相關融資、稅費以及利率優惠等傾斜政策，如將養老地產作為地方政府重點扶持項目，提供專用的融資通道、貸款優惠，吸引開發商、社會力量進入養老地產開發；第二，加快完善養老住宅規劃設計指標規范，使養老地產項目有科學性指導、有標準可依。另外，為養老產業劃分專用的養老產業用地屬性，并提供相應的土地屬性特權；第三，養老項目的拿地方式可以根據項目的屬性采取不同的土地獲取方式，例如建高檔養老項目可以采取招拍掛形式獲取土地，低檔或公益性養老項目可以采取劃撥或協議出讓方式獲取土地；第四，地方政府可將城郊建設的小產權房收購并改建成租賃型養老社區，以彌補養老地產開發量的不足。

（二）養老地產運營模式多元化

針對河南省養老地產發展現狀，可以以中高端養老項目開發為主，探索運營模式，必要的時候短期可以采取先用適老住宅銷售反哺養老項目。另外，養老社區房產可采取直接銷售、長期持有、持有+銷售、會員制模式等方式靈活經營。目前，開發商可以在出讓土地上開發中高端養老項目，以獲取盈利，緩解資金壓力。而通過劃撥方式或協議方式獲得土地的，可以采用BOT、BT、PPP等方式吸引社會資本進入，最終通過資產證券化建立資金退出機制。除此之外，可以借鑒發達國家“以房養老”經驗，盤活老年人的資產，提高老年人的經濟支付能力。

（三）加強老年護理人員培訓和管理標準建設

隨著養老需求井噴式增長，迫切需要相應的養老護理專業人員的供給，滿足養老需求。因此，醫院院校應該重點培養老年護理專業人才。另外，因為我國相應教育培訓和管理標準不完善，我我國應該加快建立符合我國國情的老年護理培訓和管理標準。

參考文獻：

[1]劉社.淺析河南養老地產發展面臨的困境與抉擇[DB/OL].2013-01-28.

[2]譚迎.淺析中國養老地產發展現狀及前景[J].經濟論壇，2017，（23）：136-137.

作者簡介：

鄭秋林，男，河南鹿邑縣人，河南財經政法大學房地產開發與建設管理專業學生，管理學碩士。