“在線短租”民宿法律問題研究

余嫣然 汪琴

摘 要 “在線短租”民宿作為共享經濟發展的產物之一，成為新的經濟動力增長點。隨著“在線短租”民宿的發展，“無證經營”、平臺用戶個人信息被泄露以及消費者信賴利益遭損等問題日益突出。鑒于此，本文在研究“在線短租”民宿問題的基礎上，通過借鑒國外相關立法例，從建立市場準入制度、混合監管法律框架、誠信經營審查機制等角度提出設想，以促進“在線短租”民宿市場經濟的良性持續發展。

關鍵詞 “在線短租” 民宿 法律地位 監管

作者簡介：余嫣然，浙江農林大學法政學院2015級學生；汪琴，浙江農林大學法政學院副教授，法學博士。

中圖分類號：D920.4 文獻標識碼：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2018.04.144

“在線短租”民宿，即民宿房屋提供者通過網絡電商平臺與租客完成閑置房屋租賃交易的P2P的新型房屋租賃模式。 據統計，我國“在線短租”民宿市場于2012年起步，起步之初市場規模為5.5億元，截至2016年規模已達87.8億元，較去年增長106.1%，預計2017年將達125.2億元。 因法律保障缺失，當事人維權陷入困境。根據調研統計，接近56%的消費者在發生糾紛時選擇與民宿經營者進行協商。因此，本文通過探尋“在線短租”民宿經營過程中產生的問題，挖掘其原因，并有針對性地提出防范措施。

一、我國“在線短租”民宿面臨的問題

“在線短租”民宿作為一種新型經濟模式，具有獨特的法律結構關系和運行機制，不能完全適用于或被現有的法律制度所涵蓋。目前，“在線短租”民宿面臨的最大法律困境就是對其合法性的質疑及與之配套的法律法規的缺失，使大部分“在線短租”民宿處于“無法可依”的灰色地帶，引發諸多社會問題。

（一）“在線短租”民宿義務規制的缺失，引發不正當競爭的風險

從傳統酒店行業對Airbnb房東不繳稅的大規模抗議等事件可看出，傳統酒店行業之所以抵制“在線短租”民宿，是因為傳統酒店行業認為，“在線短租”民宿提供者通過經營在持續獲取一定收益的情況下，卻不承擔納稅義務，這對傳統酒店是不公平的。這也表明“在線短租”民宿經濟模式可能引發不正當競爭的風險。糾其緣由，主要是因“在線短租”民宿提供者法律地位不明確，且此類交易多為私下完成，無需獲得行政機關的許可，也不受法律的規制，由此使得民宿提供者可以不承擔納稅和繳納保險的義務，最終導致“在線短租”民宿行業與傳統行業之間的不公平現象。

（二）“無證經營”現象的不斷涌現是對傳統旅館市場準入制度的挑戰

政府通過設立行政許可對傳統行業設置市場準入。例如，我國《旅館業治安管理辦法》第四條規定，“申請開辦旅館，應經主管部門審查批準，經當地公安機關簽署意見，向工商行政管理部門申請登記，領取營業執照后，方準開業”。然而，第三方在線短租平臺對民宿提供者并無設置諸如營業執照等相關要求，民宿提供者要達成交易，無需申請營業執照，僅需在第三方服務平臺填寫相關身份信息即可。最終，通過第三方在線短租平臺的普遍推廣，大量承租人都可以通過第三方在線短租平臺到未經許可的民宿花錢住宿，由此使得“無證經營”現象大規模泛濫。根據數據顯示，以C2C模式為代表的“在線短租”民宿中將近78%的民宿經營未經登記，未通過法律相關程序獲得營業執照，得到行政機關的經營許可。若按照傳統旅館市場準入制度對“在線短租”民宿進行規制，現行大部分的民宿都將被取締。

（三）“在線短租”民宿挑戰傳統土地管理制度及房屋租賃管理制度

“在線短租”民宿提供者在出租過程中牽涉到土地出讓行為，有違相關土地法律制度。國家通過與開發商簽訂土地出讓合同以明確及限定土地的用途，而一些開發商以開發商品房為由申請土地，最終將其改造成民宿用于經營，違反了土地出讓合同的約定以及土地管理制度的相關規定。

同時，根據房屋租賃管理制度規定，民宿提供者若要將自家民宿改造成經營性用房用于出租，需要向房屋租賃管理部門進行申報，然而目前大多數民宿提供者并未按照該規定進行申報。以C2C模式為代表的“在線短租”民宿租賃者大多都是利用自家公寓住宅進行租賃交易，該行為的性質屬于變相將住宅改為經營性用房，由此易引發小區內其他業主爭議。

（四）第三方在線短租平臺上的用戶隱私及信息安全可能受到侵害

雙向交易共享市場模式中，第三方在線短租平臺作為連接民宿提供者與消費者的中間人，要求平臺上的用戶在交易前都應實名注冊登記。第三方在線短租平臺也由此掌握著大量的用戶個人信息以及租賃雙方之間的交易情況。若第三方在線短租平臺的用戶信息被竊取，或第三方在線短租平臺主動倒賣信息，勢必會損害平臺上用戶的利益。根據數據顯示，在全球范圍內，僅2016年上半年已曝光的數據泄露事件就高達974件，數據泄露記錄總數超過5.54億條，較2015年增長了15%。

（五）因信息審核制度的不完善導致消費者信賴利益遭損

根據有關機構的調研數據顯示，圍繞“在線短租”民宿發生的糾紛中，近36.7%的糾紛發生情形為民宿提供者在第三方在線短租平臺上發布的房源存在嚴重瑕疵、與平臺上的信息極其不符，以及消費者到達民宿后實際無法入住等，使得消費者的利益受損。例如，上海一游客常某預定平臺上顯示有160平方米的三室兩廳豪華裝修洋房，實際只有80平方米，且于網站上承諾的咖啡機、吹風機設施，環境幽靜等內容均不存在，有欺詐嫌疑。盡管包括途家等國內較大的第三方在線短租平臺均有承諾對房源嚴格審核，并進行“實地驗真”，但隨著近年來“在線短租”房源數量激增，平臺很難做到現場驗房，以核實信息的真實性。

二、規范我國“在線短租”民宿市場的建議

“針對上述“在線短租”民宿市場中的現存問題，需要設置一套“簡政放權、放管結合、優化服務” 的監管機制，筆者認為首先應界定清楚“在線短租”民宿參與主體的法律地位，其次要通過政府、第三方在線短租平臺及民宿經營者、消費者多方共同出力，共同參與監管規制體制。

（一）通過界定“在線短租”民宿提供者的法律地位以明確其義務內容

目前，對于交易結構中民宿提供者的法律地位應界定為民事主體還是商事主體是學界的一大爭議焦點：（1）如果簡單地將其認定為民事主體，即民宿租賃合同的一方當事人，則不能最大限度地保護消費者權益，合理解決糾紛中產生的權利義務關系。（2）如果完全將其定性為商事主體的話又過于草率，因為商事主體的定位要求具有商業經營的持續性。而“在線短租”模式下的民宿提供者種類參差不齊，例如C2C模式下的大多數民宿提供者是以提高閑置房源的利用率為目的，從而不特定次數地從事“在線短租”民宿交易，且所得的租賃收益并不構成其主要收入來源；而B2C模式下的大多租賃者則是將經營民宿作為職業，通過長期經營特色民宿獲得的持續性收益，構成其主要收入來源。因此，基于上述不同情況，通過在一定周期內民宿提供者提供租賃的次數來界定其法律地位，明確其義務內容。在具體的現實實踐中，該方案也具有一定可行性。例如美國舊金山做出了“非共享模式的整房短租全年不超過 90 天”等區分時限的規制方法。

（二）針對不同類型的“在線短租”民宿，政府應建立與之相應的市場準入制度

然而，由于現有的市場準入制度尚未完善，在通過第三方在線短租平臺形成的交易中，主要由第三方在線短租平臺負責對“在線短租”民宿設立資格準入及審查工作。然而，為達到規模化的經濟效益，第三方在線短租平臺往往會通過降低民宿提供者及租賃者雙方的準入門檻。最后，短租平臺依靠租賃用戶雙方的信用評價機制來實現個體在短租市場中的“優勝劣汰”，從而使“在線短租”民宿市場得以持續性的發展。

（三）通過建立“混合監管”體系，以保護用戶信息安全

由于在“在線短組”民宿這樣一個高風險、高不確定的經濟模式中，政府、第三方在線短租平臺、民宿經營者、租賃者多方主體之間存在利益的契合點以及目的的一致性，因此基于多方的共同需求，設置合理的規則體系能夠成為可能。因此，在應對短租平臺上用戶隱私及信息安全可能受侵的風險時，筆者建議設立有政府、第三方在線短租平臺共同參與的混合監管體系。一方面，第三方在線短租平臺在行政監管基礎上實行自律監管。由于行政監管機關無能直接面對“在線短租”民宿市場中數量龐大的用戶和交易群，盡管平臺上的用戶均有實名制之類的認證措施，但是逐一審查追究的成本巨大，不切實際，因此，將第三方在線短租平臺“自律監管”納入混合監管體系是當下法律規制的方向。另一方面，政府監管機關也要適當介入。政府自身可通過信息規制預防交易信息不對稱的情況發生：（1）規定第三方在線短租平臺及“在線短租”民宿經營者的信息紕漏義務。（2）政府將在以上途徑獲取的信息進行歸納、分類之后，利用大數據庫建立信息共享平臺，以供消費者核實民宿及其經營者的信息，最終在最大程度上保障消費者的知悉真情權。

（四）針對民宿提供者，第三方在線短租平臺應建立誠信經營審查機制

結合“在線短租”民宿交易結構分析，雖然實際的交易主體是民宿租賃的雙方，即消費者與民宿提供者。在發生糾紛時，表面上應僅由民宿提供者承擔違約責任和締約過失責任。然而，第三方在線短租平臺作為中間方，租賃過程中雙方交易的達成離不開短租平臺提供的租賃信息。因此，可以通過立法明確第三方在線短租平臺對其平臺上的民宿提供者進行誠信經營審查的義務，由此保障消費者的信賴利益。在審查的內容方面，第一，第三方在線短租平臺有義務對租賃雙方的實際交易情況進行審查與評定，審查交易雙方是否根據服務合同或租賃合同的內容履行各自的義務，從而進行信用評級；第二，第三方在線短租平臺也應對其平臺上的房源進行實地審查，以保障消費者的信賴利益。

注釋：

盧梒冰.共享經濟環境下空間共享的定性及法律規制.法制與社會.2016（30）.99- 100.

艾瑞咨詢.2017年中國在線短租行業研究報告.2017年2月15日.on http：//www.iresearch.com.cn/report/2944.html.訪問日期：2017年10月.

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