我國房地產價格的成本及資金鏈特點分析

汪峻竹

摘要： 為更好地制定與落實調控房價措施，因此必須研究房價地成本構成以及房地產開發過程地資金鏈構成及來源結構，分析發現房地產市場與金融機構的支持是息息相關并且互相影響的。

關鍵詞：房地產價格 成本 資金鏈

1998年我國實施房地產市場化改革以來，我國房地產市場規模逐漸擴大，市場從零到有，從散戶經營到規模化公司經營，房屋質量、建筑品質逐步提高，房屋數量、樓盤規模也呈現出較快的增長狀態，尤其是從2009年我國商品房價格出現快速上漲，因此為了抑制我國房價這種較快的平均增長速度，中央政府出臺了一系列措施以調控房價。為了更好地調控房價，就必須研究房價的成本構成以及整個房地產開發的資金鏈構成及來源結構，以便更好地落實調控措施。

一、我國房地產價格的成本構成

首先由于我國的特殊國情，房地產價格的成本構成與國外不盡相同。我國房地產價格主要由三大部分構成：土地成本、建筑成本、銷售成本及利潤。

1、土地成本：這部分成本為土地價格，又稱土地出讓金。土地價格分為兩種：農地轉市場價格和市場價格。農地轉土地價格包括：耕地占用費、土地補償費、安置補助費、地上附著物及青苗補償費、土地開發費、投資利息、管理費、土地開發利潤等；而市場價格包括：拆遷安置費、土地再開發費、投資利息、管理費、土地開發利潤等。

2、建筑成本：這部分成本包括勘察設計費、建筑材料費、建筑施工費、投資利息、管理費、房屋建筑利潤等。

3、銷售成本及利潤：這部分成本包括銷售相關費用（保險費、管理費等）、投資利息、住房銷售稅、經營利潤等。

但房地產的價格也不能單純的用成本加利潤的定價方式決定，由于房地產作為一種實物資產，既可產生實際效用，又兼具投資價值，加之我國的土地供給由政府控制，土地價格被現行的土地管理制度及土地使用權招拍掛的出讓方式限制住，致使土地價格不能隨市場波動而變化，因此導致我國土地市場供需不均衡。由于土地價格不斷上漲帶動了房價的上漲，因此資本化定價才是其價格的主要估價方式。

從上述房地產價格的成本構成可以看到房地產作為一種特殊的商品，其成本構成遠比一般商品的成本復雜得多。同時在土地成本和建筑成本這兩塊里，需要源源不斷投入大量資金，這些資金的來源涉及銀行信貸、信托資金、自有資金、銷售回款等各個方面，每一個方面的變動都會影響到房價的構成。

二、房地產開發流程三個階段的資金鏈分析

由于房地產業的特殊性，其本質為資金密集型行業，需要源源不斷的資金注入，房地產項目才得以運行，如果脫離了資金來源，那么房地產行業是無法正常運作的。要厘清房地產開發過程與資金來源的關系，首先需要分析房地產項目投資開發的具體流程，并對在每一個流程中參與進來的資金來源及走向進行分析，主要分為三個階段：購買土地期及項目開發前期，項目開發建設期，項目開發尾期。

1、購買土地期及項目開發前期：資金的主要來源是房地產企業的自有資金，這部分資金包括企業的公積金、未分配利潤及股權融資等。資金的主要去向主要花在兩個部分：第一是土地成本，包括購置土地時需繳納的土地評估費、土地競買保證金、土地使用權競買價格、相關稅費等；第二是項目開發前期所需的成本費用，包括勘察設計費、策劃設計費、政府部門相關費用等。

2、項目開發建設期：資金的主要來源主要由兩個部分組成：第一是前期通過各種渠道籌集的資金，如銀行信貸、信托資金、私募基金、民間資本、國外資本等，這部分資金數額遠超前期投入的自有資本數額，來源也十分廣泛；第二是通過預售房源得到的銷售回款，這部分資金包括商品房銷售時購房者的定金、預付款及銀行個人按揭房貸等，且其流入規模呈現出先大后小的特點。資金的主要去向主要花在：項目開發建設期間的勘察設計費、建筑材料費、建筑施工費，以及基礎設施建設、公共設施配套建設、商品房裝修費用、其他間接開發費用等。

3、項目開發尾期：通常一個完整且運營正常的房地產項目，在項目開發尾期時，資金的主要來源于剩余的現房銷售回款及租賃型物業的租金回款。銷售回款占比已經不大，而租金回款則呈現出前期回款較慢，隨著后期運營逐漸成熟而穩定增長的趨勢。資金的主要去向包括：項目后期運營管理費用、營銷推廣費用、代理費用等。

三、房地產開發資金鏈的來源結構分析

通過對房地產開發流程的三個階段具體分析，將房地產開發過程中涉及的資金來源總結為以下幾個渠道：

銀行信貸：主要指銀行向房地產企業發放的抵押貸款或信用貸款，由銀行的自有資金及存款提供。這部分資金主要用于房地產項目在開發期間的開發建設費用或補充流動性資金。

企業自有資金：包括房地產企業自有資金積累、未分配利潤、發行股票進行股權融資等。這部分資金主要用于項目前期的土地購置及開發。

信托資金：指信托機構募集的房地產信托資金，這部分資金的作用于銀行信貸類似。

企業資金拆借：主要指企業之間不同期限結構的資金拆借。

外資：這部分資金的很大一部分是通過熱錢的方式流入，不容易觀測，但是其資金滲入環節包括了房地產開發的各個環節，如土地購買、項目并購收購、合伙入股房地產企業等。

民間資本：這部分資本不易統計，但卻是房地產開發資金鏈中很重要且隱秘的一環。較多的民間資本通過私募基金進入房地產融資渠道，而眾多的中小型房地產企業由于其他融資渠道存在不便時，會更加偏好這種融資方式，但這種融資方式由于承諾的收益率過高也是存在較大風險的。

銷售回款：如上文所述，這部分資金包括商品房銷售時購房者的定金、預付款及銀行個人按揭房貸等，只有唯一這部分的資金是屬于房地產項目開發的本身收益，這也是房地產開發運營情況好壞的體現指標。

四、房地產開發資金鏈的特點分析

1、房地產開發資金鏈的資金來源離不開金融機構的支持

由于房地產項目所需資金規模巨大，項目開發依靠大量的資金注入，同時房地產項目開發及建設周期長，項目的回款期也長，一般房地產項目的資金回款期需要3年至5年，規模更大的項目則更長，僅僅依靠房地產企業的自有資本根本無法撬動多個房地產項目的運行，也難以擴張市場，發展規模；同時由于開發建設期間資產的流動性較差，但是涉及資金的流入與流出期限很短，如果僅僅依靠自有資金，那么資金鏈很容易斷裂；因此房地產企業尋求金融機構融資渠道的支持是發展必要的選擇之一，如來自傳統的銀行信貸、信托資金、基金等的大量金融渠道資金注入了房地產開發項目及企業，這些資金保證了項目開發的進行和運營，因此來自于金融機構的融資支持對房地產企業來說是十分重要的。

2、房地產業發展與金融業發展相互影響

金融機構的融資支持對房地產企業的運轉與發展起到了十分重要的作用，但由于房地產本身也具有金融屬性，存在著潛在的投資價值，因此金融機構的資金投入房地產領域也可以抵御一定的通脹風險，獲得一定的投資收益，也是金融機構可選擇的一種投資渠道。雖然金融業的資金來源對房地產業的發展提供了很大的支持，但是這也有可能加劇房地產市場的風險。從房地產企業角度出發，如果房地產市場不景氣，房價顯著下跌時，資產價值嚴重縮水，屆時無法償還金融機構的借貸資金，將房地產市場的風險擴散至金融市場，造成對經濟的沖擊和社會信用的損害。從買房者角度出發，由于房地產本身滿足了普通百姓的住房需求，因此具有廣泛的市場空間，但由于房地產資產價格較高，普通百姓無法承擔這種高額消費，而銀行信貸正好提供了貸款支持，如果房地產市場景氣，價格持續走高，那么消費者和銀行是雙贏局面，但如果房地產市場不景氣，房價嚴重下跌導致其抵押房產的資不抵價，消費者容易放棄還貸造成違約，這對于銀行是存在較大的信用風險。因此房地產業的發展與金融業的發展息息相關，只有保證共同市場的健康平穩發展，才能夠互相促進，有利于社會經濟水平的發展和提高。

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