長租公寓之殤如何避免

■丨鄭 理

對于在北上廣等大城市工作打拼的年輕人而言，租房一直是許多人的痛點。因而自如、蛋殼等長租公寓的出現，讓越來越多的人選擇了這種新型的租房方式。

然而，這種新型的長租公寓真的能令人安心嗎？前段時間，經營長租公寓的房企，剛被指責與房租上漲有關，上一波輿情尚未平息，長租公寓又因裝修甲醛超標陷入又一場風波。

市場需求催生長租公寓

“長租公寓”，又名“白領公寓”“單身合租公寓”，是房地產三級市場一個新興的行業，將業主房屋租賃過來，進行裝修改造，配齊家具家電，以單間的形式出租給房屋周邊的白領上班人士。在傳統租賃市場上，租客的租賃時間一般為一年。

那么，長租公寓為什么會迅速成長起來呢？

首先，長租公寓火爆的原因離不開本身長租市場存在著巨大供應缺口。隨著城市化進程的快速推動，尤其是一線城市的住房市場，存在嚴重的供求不平衡與供需錯配。相關資料顯示，在中國前十大城市，租賃人口是可租賃房屋量的4到6倍。

而與強大的租房需求相對應的，是傳統租房市場存在嚴重的信息不對稱、質量參差不齊、產品錯位嚴重、隨意漲價等行業痛點。

同時，傳統的存量房屋基本都是兩室、三室的單元房，價格高、裝修差，普遍滿足不了租客需求。而大多為一居室的品牌長租公寓，可以拎包入住，這種機構化運營，具有更高品質的房源產品彌補了傳統長租房的種種缺陷，受到一二線城市租房人群，尤其是青年人群的追捧，而以短租起家的木鳥短租也嗅到商機，于近期推出中長租業務，借助平臺已有優勢切入中長租市場，以期分得一杯羹。

再是國家政策層面，以租代購概念的提出讓各大老牌房企看到了除建房賣房之外的又一“掘金寶礦”。

十九大和中央經濟工作會議均明確指出，要發展住房租賃市場，特別是長期租賃。而具體到各地政府，也陸續出臺租售同權等鼓勵發展租賃市場的各種政策。可見，隨著國家政策的強力推動，租售并舉的發展方向已成必然。

事實上，在中國排名前30位的房地產商中，已有三分之一以上的企業涉足長租公寓，開始規模化布局。例如，萬科于2016年推出長租公寓品牌泊寓，已累計獲取房間數超7萬間，計劃未來三年拓展45萬間；2017年10月末，碧桂園獲得中信銀行提供的300億元保障性基金，計劃三年達到100萬間的規模；保利地產也計劃三年內完成30萬套長租公寓房間。

這些都是長租公寓的優勢，卻也奠定了長租公寓成為風口的根本動力。

“房子是用來住的，不是用來炒的”。長租公寓火嗎？當然，它頻頻被政策提及。長租公寓有問題嗎？肯定，它屢屢觸及法律法規。長租公寓的發展已由原來的“邊角料”成為關乎國計民生的一項重要工作，但依舊處在一半海水一半火焰的邊緣。

民生之舉也需防范風險

根據中國房價行情網公開信息，2018年7月，北京房租同比上漲達21.89%，環比漲幅為2.63%，租金絕對水平在全國領先，每平米均價達到92.33元/月，而上海、深圳和廣州則分別為81元/月、84.8元/月和53.05元/月。

那么，租金的高漲與長租公寓大規模搶占房源是否有直接關系？也許大量資本進入長租公寓行業，本應有助于推動行業快速發展。但在現實中，一些資本加持的企業為搶占房源，哄抬租價、隨意挪用租金，反而放大了行業風險

8月20日，鼎家突然宣布破產，并被安排進入破產清算程序，此事之所以影響較大，是由于鼎家在公寓運營中采用了激進的“金融游戲”。據了解，鼎家在與租客簽訂租房合同時，會推薦租客使用工商銀行、愛租哪、美窩、365分期、愛上街等分期支付APP，在未告知租客會產生借貸關系的情況下，租客通過APP一次性把租金付給了鼎家。這導致鼎家破產后，租客不僅拿不回押金，還要每月向這些APP還款。與此同時，房東卻未收到鼎家應付的租金。

既然租客付了租金，那么本該轉交房東的租金去了哪？有分析認為，鼎家的商業模式簡單說就是利用租客的信用，向網絡金融機構套取大量幾乎零成本的擴張資金。除了鼎家外，很多中介機構都在利用這種方式加快企業資金回籠。

“此次曝光的長租公寓項目破產，說明很多長租公寓一旦涉足金融業務，就會出現新問題。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，此類租賃業務，相當于中間加入了一層消費貸業務，租客表面上是每個月付租金，但其實是每個月在還網貸。如果業務操作穩定，本身沒問題，但如果中間資金不到位，導致房東不愿意繼續出租，這個時候租客就會很被動。

鼎家“爆雷”看起來只是個例，但隨著越來越多的玩家和資本進入長租公寓市場，類似的風險正在急劇放大。近年來，萬科、龍湖、遠洋、旭輝等行業龍頭開發商，紛紛選擇以自建團隊或合作的方式進入長租公寓領域；鏈家自如、魔方公寓、青年匯、蘑菇公寓等各類長租公寓品牌涌現；互聯網巨頭阿里巴巴、京東等也相繼宣布進軍住房租賃市場。

在原我愛我家集團副總裁胡景暉看來，大量資金進入長租公寓市場，卻并未改善租房問題，這是因為在落地的時候，這個行業跑偏了。

“其中最直接的風險就是未來租金的不確定性，空置率過高、租金異常波動、租戶違約等因素都有可能影響到未來的租金收入，從而引發一定風險。”58安居客房產研究院首席分析師張波說。

發展住房租賃市場是建設房地產長效機制的重要內容，是保障民生的關鍵舉措，在大力發展的同時必須注意防范風險。

補短板引導行業良性發展

長租公寓火嗎？當然，它頻頻被政策提及。長租公寓有問題嗎？肯定，它屢屢觸及法律法規……

各項數據均說明長租公寓的發展已由原來的“邊角料”成為關乎國計民生的一項重要工作，但依舊處在一半海水一半火焰的邊緣。

相關專家表示，涉及長租公寓的金融監管有著相對的獨特性，金融管理部門和互聯網管理部門應該積極介入，重點關注資金使用合規性，防止租戶所繳納的租金被挪作他用。此外，由于長租公寓收益率普遍較低，金融在推動長租公寓規模化發展時為獲取更高的預期收益，容易推高租金，這需要相關監管部門格外注意。

8月17日，北京市住建委聯合多部門集中約談了自如、相寓、蛋殼公寓等主要住房租賃企業負責人，要求住房租賃企業不得利用自銀行貸款等融資渠道獲取的資金惡性競爭搶占房源、不得以高于市場水平的租金或哄抬租金搶占房源。

8月22日，北京市住建委會同市公安局、市工商局等部門，開通了12345打擊“黑中介”投訴舉報熱線。開通首日，共接到投訴舉報52條，查處違規機構23家。

北京市住建委表示，消費者遇到中介機構存在無照經營、未備案；打隔斷出租；哄抬房租、惡意克扣租金、押金；發布虛假廣告、虛假房源信息；采取威脅、恐嚇等暴力手段或采取堵鎖眼、斷水斷電、辱罵騷擾、言語恐嚇等軟暴力行為驅逐承租人、強行收取各類費用等侵害群眾利益行為的，均可以通過熱線直接進行投訴舉報。各部門將依照職責對亂象予以堅決打擊，對于違法違規行為一經發現予以嚴肅處理，對于違規中介依法予以高限處罰、注銷備案、停業整頓直至吊銷營業執照，對于涉及刑事犯罪的“黑中介”移送公安部門予以嚴懲。

“房子是用來住的，不是用來炒的”被寫入多地政府工作報告。繼北京對租賃市場調控力度全面收緊后，天津、南京等多地也開始跟進。

同時，住建部要求規范租賃市場，“購租并舉是深化城鎮住房制度改革的主要方向，住房租賃市場是住房供應體系的重要組成部分，是解決城鎮居民住房問題的重要渠道。”

在中央文件《國務院辦公廳關于加快發展生活性服務業促進消費結構升級的指導意見》中直接指出積極發展公寓和民宿，可以預見，相關的法律界定及行業規范將出臺。

其實，長租公寓還是一個新事物，在一定程度上還要加以引導，鼓勵其健康發展。對于資本進入房屋租賃領域后要如何操作，注入的資金如何使用等新問題，政府及相關監管部門還需深入研究。

下一步，期待能加快住房租賃條例或有關租賃專門立法的出臺，讓租賃行業發展有法可依。同時，充分發揮行業協會的作用，行業協會或相關主管部門可以制作示范性合同文本，使中介、出租人和承租人在權利義務上實現實質性平等。此外，加強行業規范，推行企業信用評價體系，由市場對進入長租公寓的企業進行淘汰。

當然，長租公寓市場的發展離不開金融的支持。無論是集中式公寓還是分散式公寓，若想快速發展壯大肯定需要金融的支持，但要充分注意到過度金融化可能帶來的風險，并加以控制。