房地產金融風險防范研究

石梅

【摘 要】近年來，我國房價一路攀升，尤其是在一線大城市，房價漲速更是驚人。房價不斷上漲引來金融資金大量涌入，導致房地產金融風險不斷聚集和加大。為防范房地產泡沫風險，中央前瞻性地提出：“房子是用來住的，不是用來炒的”，并反復強調，打好防范化解重大風險攻堅戰，重點是防控金融風險。本課題將從持續高漲的房價入手，從歷史上房地產泡沫誘發金融風險的經驗教訓出發，多角度分析房地產金融風險，探索防范房地產金融風險的方法路經。

【關鍵詞】房地產；金融；風控研究

我國自1998年實施房改政策，停止住房分配，實行住房貨幣化以來，一路攀升的房價成為大家普遍關心的熱門話題。房地產行業的高速發展吸引了銀行資金的大量涌入，又助推房價不斷高漲。據房地產網信息顯示：在北京2016年商品房住宅均價漲幅達到56.43%；在深圳新房價格漲幅59.9%；而2016年新增房地產貸款5.7萬億，占全部新增貸款45%，新增房地產貸款占據全部新增貸款近一半，房地產金融風險不斷聚集和加大。

一、何為房地產金融風險？它主要包括什么？

房地產金融風險是指銀行為房地產業提供資金的籌集、融通、清算等金融服務活動中，由于各種事先無法預料（即不確定性）因素的影響，使銀行的實際收益與預期收益發生背離，從而蒙受經濟損失的可能性。

房地產金融風險不僅包括單項業務、單個金融機構面臨的風險，也包括整個房地產金融體系的風險。

二、歷史上房地產泡沫破滅對金融經濟的影響

20世紀90年代，日本、美國、中國香港都經歷過樓市泡沫的破滅。

在日本，1985年借助廣場協議，日元迅速升值，加之日本政府實行了金融緩和政策，大量資金涌入股市和房地產，1991年樓市終于崩盤了，最大跌幅高達70%，遺留下高達6000億元的壞賬。

在美國，上世紀80年代開始，美國一些從事房屋信貸機構開始降低貸款門檻，不僅將貸款人的收入標準調低，甚至沒有資產抵押也可貸款買房，形成信用標準低的購房貸款，“次貸”因此得名。到2008年，美國房地產市場泡沫破滅，形成全球性的金融動蕩和經濟蕭條。

在香港，1984年- 1997年期間，香港房價年平均增長超過20%。1998年- 2004年，香港樓市巨幅下跌。房地產泡沫破滅，房價出現下跌，需求下降，從1997年到2002年的5年時間里，香港房地產和股市總市值共損失約8萬億元，比同期香港的生產總值還多。有十多萬人由百萬“富翁”成為百萬“負翁”。

縱觀歷史，每一次房地產泡沫破滅都嚴重地破壞了經濟的正常運行和發展。

從歷年房價和收入情況看，2001年全國平均房價874元，人均月收入716元，房價和收入基本持平。到2014年，全國平均房價達6595元，人均月收入3831元，房價和收入比達到2倍。目前，許多城市的房價和人均收入之比就更大了。

（一）是什么原因助推了我國房價一路高漲呢？

1、供需矛盾。從供需關系來講，供求決定價格。住房供需平衡，房價穩定；供不應求房價就上漲。一是隨著我國城市化進程的不斷加快，城市人口快速膨脹，城里旺盛的住房需求推動房價上漲。

二是其他旺盛的住房需求，也助推著房價的上漲。如：基于人們收入增加和對美好生活的向往，需要高質量、高標準的改善性住房。

2、政策因素。一是土地財政政策推動高地價，助推房價上漲。在中國“土地財政”下，一些地方政府依靠“土地財政”掙錢。土地拍賣得高，房價成本就高，房價自然就高了。二是國家經濟依賴房地產經濟帶動。到2017年，全國完成房地產開發投資19382億元，同比增長21.8%，增幅比去年同期高出0.9個百分點，房地產開發仍然是拉動固定資產投資的重要力量。

3、資金助推。信貸資金大量融入房地產市場，潛在金融風險加大。從銀行貸款來看：2016年房地產開發貸款、按揭貸款余額26.7萬億元，占全部貸款的比例是25%。貸款成為房地產投資增長的主要推動力，同時，大量資金投入房地產，也使銀行在這一領域的風險加大。

（二）潛在的房地產金融風險不斷加大

主要原因：一是房地產開發商對貸款的償還依賴于未來的預期收入。二是大多數購房者的首付額只占房價總額的30%左右，剩下的70%都來源于銀行貸款，如果購房者中途出現突發情況等問題，致使無力償還，會給銀行帶來損失。三是一些炒房客人為地囤積居奇，利用銀行貸款在多處購置房產，造成房地產泡沫經濟，最終可能將風險轉移給銀行。四是其他各路隱性資金通過各種渠道進入房地產行業。如有銀行、證券、保險、信托、基金等機構通過銀行同業、資管、大資管業務幫老百姓做理財投資的產品，有可能為追逐高收益用在某個房地產開發投資等等，金融資金大量涌入房地產行業，金融風險加大。

四、防范房地產金融風險的路經

（一）防范房地產金融風險

防范房地產金融風險，要認真落實中央精神，建立“房子是用來住的，不是用來炒的”的長效機制。一是加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，順應了住房領域需求變化，順應了群眾住房需求變化，加快發展租賃住房，改變過去大量發展商品住房，對低收入群體的租賃住房供給不足的矛盾，住房制度改革重心從保障困難群眾有房可住轉向全體人民住得更好。二是加快“鄉村振興”戰略的實施，解決好城鄉發展不平衡的矛盾，從政策層面給予鄉村更多的政策傾斜，引導城市人口回流鄉村，控制大城市人口膨脹，增長速度過快的矛盾。

（二）認真落實好中央精神，加強房地產金融調控

一是控制貨幣發行總量，控制房地產信貸增量，防止過多信貸資金流入房地產行業。二是著力降低房地產行業企業負債率，推動房地產企業結構調整和兼并重組，嚴格控制對高負債率房地產企業融資，加快房地產行業不良貸款處置速度。

（三）加強房地產金融監管

加強房地產金融監管，遏制房地產泡沫化，嚴肅查處各類違規房地產融資行為。一是建立房地產金融風險管理體系。建立起對房地產金融風險的識別、度量和控制，積極尋求金融風險管理的技術和方法，以對房地產金融風險進行有效識別、精準度量和嚴格控制。二是加強房地產金融風險管理，在確立管理目標、進行風險測評和衡量風險的基礎上，制定預案，對可能發生的房地產金融風險進行事前預防、事中控制和準備處置方案，以防止和減少房地產金融風險可能造成的銀行信貸資金損失。

（四）立法先行，分步實施，穩步推進房產稅實施

房產稅和房地產稅是兩個不同的概念。房地產稅是一個綜合性的稅收體系而非單一稅種，涉及開發階段、保有階段和交易階段。一切與房地產經濟運動過程有直接關系的稅種都屬于房地產稅，即房產稅也是房地產稅環節之一。征收房地產稅有三個主要作用：一是調節收入差距，促進社會公平；二是籌集地方財政收入，逐步代替土地出讓金；三是增加保有環節稅收，降低建設交易環節稅收。房地產稅改革是落實“房住不炒”。2018年政府工作報告中提出：健全地方稅體系，穩妥推進房地產稅立法。房地產稅立法進程開始加快。

通過政府、房地產商、金融系統聯合，多措并舉，綜合實策，加強房地產金融風險的防控，促進金融和實體經濟、金融和房地產、金融體系內部三個方面的良性循環，就一定能打好防范化解房地產金融風險的攻堅戰。

（中國工商銀行雅安分行綜合管理部，四川 雅安 625000）