14家央企地產板塊半年報解析： 中海地產創營收、凈利潤“雙冠軍”

賈國強

8年前，國務院國資委的一紙“退房令”，使70多家央企退出了房地產行業。其后經過一系列變動和央企重組，目前國務院國資委公布的名單中，以房地產作為主營業務的還有保利集團、華潤集團等20家央企。

如今，國家能源集團（神華集團和國電集團合并而成）、中煤集團以自住房為主，中航工業剝離了地產業務，新興集團、南光集團、港中旅集團3家地產業務規模不詳，剩余14家央企地產業務則在其控股上市公司有一定體現。

《中國經濟周刊》記者統計半年報發現，這14家央企地產板塊今年上半年營收3364.7億元，同比增加525.34億元，增長幅度18.5%;11家央企地產板塊凈利潤528.24億元（注：中國鐵建、中國電建、華僑城等3家未公布地產板塊凈利潤），同比增加152.92億元，增長幅度40.74%。

盡管營收和凈利潤整體雙增長，不過在嚴厲的房地產調控政策下，央企地產業務也并不好做。

中海、保利、華潤三巨頭營收占比54%，招商蛇口凈利潤率最高

相比其他行業，地產行業的營收規模非常重要，較高的營收意味著較高的市場份額、較高的品牌影響力，以及較高的融資便利度。

在營收方面，中國建筑集團旗下的中國海外發展（00688.HK，下稱中海地產）以營收744.24億元位居14家央企首位;保利集團旗下的保利地產（600048.SH）和保利置業（00119.HK）合計營收653.87億元，位居第二;華潤集團旗下的華潤置地（01109.HK）以營收437.8億元位居第三。

中海、保利、華潤是央企地產的第一梯隊，這3家總營收1835.67億元，占14家央企總營收的54.56%，而去年同期這個比例為60.32%，這說明前三家的市場集中度有所降低。

業內分析認為，保利置業的營收有超過50%的下滑，中海地產和保利地產的增幅也很緩慢，或許是央企地產龍頭集中度降低的主要原因。

中國中化集團旗下中國金茂（00817.HK）、中國鐵路工程集團旗下中國中鐵（601390.SH）等5家央企地產營收超過100億元，處于第二梯隊;中國鐵道建筑有限公司旗下中國鐵建（601186.SH）、魯能集團旗下廣宇發展（000537.SZ）等6家營收不足100億元，處于第三梯隊。

雖同是央企，但它們之間的差距也很大，中海地產營收744.24億元，葛洲壩（600068.SH）營收僅29.74億元，前者是后者的25.45倍。即便是位于第二位的保利，與中海地產也有近百億元的“距離”。

從營收同比增幅情況來看，中交地產（000736.SZ）增幅為285.1%位居第一，保利置業跌幅達52.5%，處于墊底位置。

從凈利潤來看，只有中海地產一家超過100億元，保利地產和保利置業之和、華潤置地、招商蛇口均超過70億元，其余多數在30億元以下，葛洲壩以3.02億元墊底。

從凈利潤增幅來看，中交地產增幅2949.91%處于第一，保利置業增幅僅1.3%墊底。

中交地產半年報業績預告顯示，今年上半年凈利潤同比大幅增長的主要原因是部分項目交房面積增加，且毛利率提升，并確認投資收益6400萬元。

此外，從凈利潤率（凈利潤/營收）指標更能看出一些差距。凈利潤率越高，企業一般經營效率更高，盈利能力更強。

半年報顯示，招商蛇口的凈利潤率為33.91%，中海地產凈利潤率26.19%，保利系和中交系則在10%左右，處于較低水平。

招商蛇口的凈利率較高，與其今年上半年出售資產有關。據悉，上海招商局大廈、上海招商局廣場及北京招商局大廈3項資產的總交易對價為50億元，招商蛇口實現投資收益33.11億元。

中交地產未能躋身TOP3，“央企第一”的諾言還有多遠

2017年10月，中國交通建設集團（下稱中交集團）旗下中交地產高層曾對媒體表示，“要做房地產業務里央企的第一名、第二名”。

這個口號曾在地產圈引發一時熱議。業內當時普遍認為，中交地產要實現這個目標比較難——其2017年前三季度營收才4.18億元。

中交地產敢喊此口號，也有些底氣：其控股股東中交集團在2014年和2015年通過收購控股了知名房企綠城中國（03900.HK）。

不過，中交地產的營收規模與前三強，特別是與中海地產，差距甚遠。今年上半年，中交集團地產板塊（中交地產+綠城中國）營收367.11億元，與央企中排名第三的華潤置地相差70.69億元，與排名第二的保利集團地產板塊相差286.76億元，與排名第一的中海地產相差377.13億元。

中交地產板塊的凈利潤指標也表現得不盡如人意，今年上半年凈利潤為26.33億元，排名第6位，不只低于TOP3，還低于中國金茂、招商蛇口;凈利潤率更是個位數，與其他房企差距較大。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析稱，在對標企業也在步步擴張的情況下，中交地產要實現“央企前三”目標的壓力還是比較大的。在未來的發展中，中交地產應強化自己的營銷和品牌影響力，在與綠城中國的合作中，尤其是涉及到合作或關聯項目，運作方面需要更加穩健。

中交集團似乎也意識到單純依靠中交地產難以實現目標，今年以來加大了對綠城中國的控制力度與支持力度。8月1日，綠城中國老將曹舟南辭任行政總裁一職，該職務由中交集團派駐的張亞東接任。這一人事變動被一些媒體解讀為“綠城中交化”的舉措。

對此，張亞東在綠城中國半年業績會上回應稱，“中交沒有必要讓綠城‘中交化，讓綠城保持綠城的特色才是對中交實現全產業鏈布局最大的補充。中交會最大限度地支持綠城，而不是去影響綠城。”

華潤置地：業績靚麗的同時，屢遭業主維權

今年上半年，華潤置地營收437.8億元，同比增長40.4%，凈利潤72.8億元，同比增長151.8%，營收和凈利雙雙大幅上升。

不過，最近華潤置地卻遇上了維權風波。9月13日，一些“華潤昆侖域”項目業主聚集至北京東二環華潤大廈，反映房價不合理、建筑質量與銷售宣傳不符等問題，要求退房。

據業主反映，房子的很多細節和銷售時宣傳的信息不符，如宣傳冊上標明的外立面是紅色手工磚，實際上用的是網格布加涂料;宣傳冊標明入戶大堂及樓梯為精裝交付，實際上入戶大堂裝修嚴重縮水，挑高不足，樓梯為水泥交付;宣傳冊上的小區園林設計，實際只看到雜亂的建筑垃圾等。

據《中國經濟周刊》記者不完全統計，今年以來，華潤置地旗下已發生4起維權案例。2018年1月初，沈陽市數百位華潤橡樹灣的業主，因華潤置地承諾購買該樓盤的業主憑商品房銷售合同無條件入讀東北育才丁香湖小學而未履行，向這家地產商討要說法;3月份，位于成都市金牛區的華潤龍灣御府因裝修質量差，部分業主前往當地房管局投訴;5月份，位于上海市的華潤華發靜安府也有部分業主投訴稱存在車庫漏水等問題。

華潤置地被頻繁維權或許是近兩年來房地產行業問題頻發的縮影。中原地產首席分析師張大偉曾直言，限價下開發商減配越來越多，精裝修標準越來越低，車位不送不租只賣，綠化設施減配……看不見的還有工程減配，在水泥、砂漿、電線品牌等方面做文章，“也許，2018年買到的房子，將是這些年質量最差的一批”。

由中央黨校教授王偉主編的《中國企業信用建設報告（2016）》也顯示，近年來，房屋買賣合同標的物瑕疵類糾紛多發，一些房地產開發企業在建設方面，為追求利潤最大化，偷工減料、擅自修改規劃;在銷售方面，采用欺詐、誤導、虛假宣傳等方式欺騙購房人。