從供求關系看合肥市房地產價格上漲的原因、危害、及對策分析

袁琳

【摘要】面對一二線城市房價持續暴漲，而三四線城市房地產依舊低迷的現狀，中國的房地產業將面臨新的挑戰，而在這一大背景下，分析該現象背后的本質不容忽視也不容小覷.在分析合肥市當前房地產市場的發展現狀的基礎上，得出合肥市房價暴漲主要原因是房地產市場的供求關系發生了變化，并給出引起此次供求關系發生大變化的幾點原因，最后給出相關政策建議，旨在為房地產市場的健康發展獻計獻策。

【關鍵詞】合肥市房地產現狀；房地產價格；供求關系；對策

近幾年來，合肥市房地產市場急劇升溫，隨著政府“降庫存”政策的實施，房價也隨之快速上漲。國家統計局公布的70大中城市房價指數顯示，2016年4月份合肥一手房價格環比上漲5.8%，是4月份一手房價格環比上漲的65個城市中漲幅最高的，并且4月份合肥一手房價格同比上漲17.6%也處在70城漲幅的上游區間。在二手房市場上，合肥二手房價格環比上漲6.8%，是4月份二手房價格環比上漲的51個城市中漲幅最高的，同比價格合肥上漲30.4%，屬70城漲幅第二梯隊前列。從國家統計局的數據可以看出，合肥房價正處于快速上漲的階段，根據數據統計，合肥市上半年出讓土地64塊，其中誕生了20多個“地王”遠超2015年全年總數，而地價的上漲帶動了房價不可避免的暴漲，在一級土地市場，合肥樓面價更是從去年底開始頻頻出現萬元以上的“面粉貴過面包”現象。

一、合肥市房價暴漲的原因

（一）寬松的政策環境

房價看漲的鮮明預期下，放寬性政策加快了需求方的入市節奏。首先，寬松的貨幣政策。存款準備金率及貸款利率的多次下調，使得資金供求關系發生改變，對開發商來說，這使他們投融資的資金成本下降，有利緩解他們緊繃的資金鏈，從而使他們獲得喘息的機會，導致他們不會著急賣房，出現捂盤惜售現象，從而導致住房市場供不應求，抬高了房價；而對購房者來說，這使他們的購房成本降低，從而加強了他們的入市意愿，從而帶動了房價的快速上漲。其次，寬松的財政政策，營業稅、契稅調減優惠政策，降低了購房成本，同樣加強了購房者的入市意愿，自然帶動了房價上漲。

（二）人口集聚現象

大家認為目前戶籍制度的改革和未來的城鎮化的加速必定會導致三四線的人口進一步向二線城市進行集聚，隨著省內外來人口不斷流入合肥，樓市供不應求。6月3日，國家發改委發了《長江三角洲城市群發展規劃規劃規劃》預測，到2030年，合肥常住人口將達到1000萬，將超越杭州。目前距離1000萬還有220萬左右的缺口。根據統計數據來看，2015年，在合肥的購房者中，5.8%是安徽省以外的人，合肥戶籍購房者占比為35.8%，余下的是安徽省內城市來合肥的。

（三）樓市庫存回落

去年以來政府相繼出臺了一系列刺激購房的政策，比如松綁限購、降首付、降稅等等，這些刺激措施，一定程度上拉動了購房需求。據中國國家統計局數據，自進入2016年，全國商品房銷售面積及銷售額增速都呈現上升趨勢，庫存房去化速度加快，而且數據也顯示，當前的庫存已快速回落，尤其是對一二線城市來說，效果更加顯著.在全國大部分城市賣不動房、去庫存壓力大的背景下，合肥的房地產庫存卻處在告急狀態，房價也是一路飆升。截至2016年3月底，合肥去化周期不足4個月，處于嚴重不足狀態。當前，隨著樓市去化速度的提升，去化周期的逐步縮短，住房供給量趨于偏緊，供給量的減少刺激房價上漲。

（四）土地市場高溢價

二線城市的火爆不僅局限于商品房市場上“日光盤”的頻現，土地市場也呈現風生水起之勢，住宅類用地地王頻出。在過去，高價地一直是一線城市的代名詞，但是今年以來，二線城市的高價地卻頻頻出世。3月24日，合肥土地拍賣會上，濱湖區一宗地塊以居住地塊2400萬元/畝、商業地塊（限定）135萬元/畝，總價76.89億元被文一地產摘得，刷新了合肥土地成交總價紀錄。除此之外，4月28日，合肥共計113.07億元成交六宗地塊，其中五宗地塊樓面價高于10000元/平方米，且溢價率超過280%。合肥歷史上僅八宗地塊樓面價高于一萬元，此次就占據五席，開發商拿地成本的上漲，注定意味著該地塊房價的上漲。

二、合肥市房價暴漲的對策

（一）實施合理的貨幣與財政政策

貨幣政策是一國宏觀經濟管理部門為了實現經濟發展目標制定的所有有關貨幣方面的規定和采取的影響貨幣數量的一切措施，是決定房地產基本面最重要的核心因素。央行可以采取提高準備金率的手段回收市場上的熱錢，抑制房地產市場投機威脅，并且通過加息的方式影響住房按揭貸款，有助于遏制房價的過快上漲，實施積極的財政政策，擴大政府財政支出來增加保障性住房供應量，有效地增加了供給，緩解了供求矛盾，有利于控制房價高漲，減少民眾的恐慌性需求，對抑制房地產泡沫起了巨大作用。

（二）擴大城市規模，建設區域性特大城市

隨著外來人口不斷涌入合肥，合肥市城市功能會伴隨人口壓力不斷減弱。因此，擴大城市規模，有利于新型城鎮化的發展，帶動周邊地區經濟增長，城市規模的擴大，推動區域性特大城市的建設，增加了土地的潛在供應量，有助于減輕房地產價格上漲的壓力，緩解了外來人口對合肥樓市需求的矛盾，為房地產市場繁榮健康發展發揮了重要作用。

（三）加快土地市場轉型升級

庫存的回落，潛在供應的減少，直接加劇了樓市供應不足的現狀，減少樓市供應不足的問題，首先要解決的就是土地市場供應不足的難題，而在土地市場中，顯然，土地高溢價會一定程度上抬高樓市房價，但是在樓市上升階段，突然采取降低土地出讓價格的方式來緩解土地高溢價的現狀，這一舉措顯然是不明智的。因為在土地高溢價已成事實的前提下，降低土地出讓價格，那么對降價之前購進土地的開發商來說，無疑是當頭棒喝，這必將會影響整個房地產市場的穩定。

那么如何緩解土地高溢價帶來的房價上漲，本文認為不應該從地價本身出發考慮對策，而應該換一種思路，從提高土地供應量角度出發來考慮。誠然，土地供應量幾乎是固定的、有限的，而在有限的基數的基礎上提升實際供應量，唯一的方法就是提高利用效率。因此本文認為只有加快土地市場的轉型升級才是硬道理，比如說，可以通過制定相應的制度來加快土地用途之間的轉換，也可以通過合理的規劃和布局等方式，來提高土地的利用效率。