多措并舉支持住房租賃行業(yè)發(fā)展

吳佩玉　李睿

摘 要：國家密集出臺了鼓勵住房租賃市場發(fā)展的政策文件，提出建立起租購并舉的租房制度，促進住房租賃市場健康發(fā)展。本文從培育市場主體、降低住房租賃項目建成成本、健全租房租賃法規(guī)制度等多個角度提出多措并舉支持住房租賃行業(yè)發(fā)展的相關思路。

關鍵詞：住房租賃 租購并舉

習近平總書記提出“房子是用來住的，不是用來炒的”，為深入觀察落實黨中央、國務院關于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的決策部署，圍繞加快推進租賃住房建設，增加租賃住房有效供給，滿足不斷增長的住房租賃需求，需要多措并舉支持住房租賃行業(yè)發(fā)展。

一、鼓勵國有企業(yè)組建專業(yè)化租賃平臺

組建專業(yè)化住房租賃平臺，是貫徹落實習近平總書記關于建立租購并舉的住房制度重要講話精神，創(chuàng)新路子推進房地產去庫存工作的重要舉措，對深化住房制度改革，轉變住房消費方式，解決特定人群的住房需求意義重大。國有企業(yè)參與到住房租賃市場，可以充分發(fā)揮引領和帶動作用，能建立起規(guī)模化的住房租賃平臺，改善住房租賃市場亂象。但國有企業(yè)轉型開展住房租賃業(yè)務的，應積極探索與專營企業(yè)合作，提高運營效率。例如廣東省率先成立了省屬專業(yè)住房租賃平臺廣東建鑫投融資住房租賃有限公司，該公司前身是省屬棚改項目的投融資平臺，有棚戶區(qū)改造的運營經驗。同時該公司發(fā)揮了省屬企業(yè)的優(yōu)勢，將省屬資源與地市政府資源相結合，在肇慶、清遠、佛山、汕頭等地建立起了市級專業(yè)化住房租賃公司，作為租購并舉項目的實施主體，落地了全國首個租購并舉項目，起到了示范效應。但需要注意的是，政府在推動國有企業(yè)參與住房租賃的過程中，既要留出余地給租賃平臺開展市場化運作，保障和推動平臺可持續(xù)發(fā)展，又要防止“炒房”現象，凸顯平臺的社會效益，確保政府公信力。

二、積極支持市場化主體參與住房租賃行業(yè)

市場化主體參與的方式有多種，比如通過自建或者收購房屋，自持租賃房屋物業(yè)開展租賃住房營運，也可以通過在市場上集中租賃房屋，開展租賃住房運營。目前，萬科、旭輝、龍湖等房地產龍頭企業(yè)已明確將住房租賃業(yè)務作為集團未來的戰(zhàn)略發(fā)展方向。這些企業(yè)通過“限房價競地價”的自持性商品住房、合作開發(fā)、利用庫存商品住宅、改造商業(yè)用房、購買等方式開展租賃業(yè)務。

三、降低住房租賃項目建設成本

要想一個行業(yè)長期健康發(fā)展，就必須建立起市場化的行業(yè)運轉模式，住房租賃企業(yè)要能市場化運作，就必須有穩(wěn)定的現金流滾動發(fā)展。但長期以來，我國住房市場“高房價”與“低房租”一直處于并行模式，北上廣深等一線城市的租售比都超過國際租售比警戒線。要靠租房的租金收入來覆蓋高企的土地和建設成本，如果沒有相關政策支持，很難實現。因此，以上海為例，國內幾個大中城市已經推出了租賃用地或者是規(guī)定了土地上的企業(yè)自持比例，自持部分可以用來建設租賃住房，這種“政策性用地”一般地價都比較低，這樣可以降低住房租賃企業(yè)的拿地成本。比如上海市目前已經確定租賃住房用地25幅，多位于交通位置便利的中心城區(qū)或產業(yè)聚集區(qū)，土地采用“零溢價”、“定向招拍掛”等方式出讓。不僅如此，還可以創(chuàng)新利用集體土地建設租賃用房，采取村集體與開發(fā)商聯合經營、股份制的方式開展住房租賃業(yè)務，按照持股比例分配租金收益，國家也在多地開始試驗該種模式。

另一種減低建設成本的方式就是爭取金融機構的政策性資金，降低融資成本。金融機構也應該充分發(fā)揮金融支持的作用，創(chuàng)新相應的金融支持產品，以融資推動住房租賃行業(yè)健康發(fā)展，為住房租賃企業(yè)提供長期、低成本的貸款資金。目前國家開發(fā)銀行、中國建設銀行、中國工商銀行等多家金融機構已經出臺了相應的政策支持企業(yè)和個人的住房租賃融資，這些銀行普遍采用的是銀政合作或銀企合作模式，給予住房租賃金融以及技術等全方位的支持。但需要注意的是，中央經濟工作會議提出，防范金融風險是“三大攻堅戰(zhàn)”之首，在以融資支持住房租賃行業(yè)發(fā)展的過程中，金融機構仍然要堅守風險底線，防范信貸風險。

不僅如此，政府還需在財政貼息、稅費減免、發(fā)行公司債等方面給予住房租賃企業(yè)以政策支持，確保盡可能多層面、多渠道提供最優(yōu)政策支持，使成本降到最低程度。

四、建立健全租房租賃法規(guī)制度體系

政府部門需要做好租房租賃有關法律法規(guī)的修訂工作，規(guī)范市場行為，穩(wěn)定租賃關系，推行統(tǒng)一規(guī)范的住房租賃合同示范文本，明確租賃雙方的權利義務，推行住房租賃合同備案制，并逐步實現租賃合同網上簽約。只有建立起市場規(guī)則明晰、政府監(jiān)管有力、權益保障充分的住房租賃法規(guī)制度體系，才能推動實現城鎮(zhèn)居民住有所居的目標