中央商務區投融資模式研究

【摘 要】中央商務區（CBD）是一個城市現代化的象征與標志，是城市的功能核心，是城市經濟、科技、文化的密集區。中央商務區的建設，一方面可以有效地展示城市的發展水平，另一方面中央商務區可以發揮其集聚效應和輻射帶動效應促進城市經濟發展。中央商務區的優點，使得各地政府都在積極推動中央商務區的發展建設，然而，中央商務區的建設是需要大量資金的投入。在此背景下，研究中央商務區在建設、發展過程中的投融資模式。

【關鍵詞】中央商務區；投融資

一、中央商務區投融資主體

（一）政府作為投融資主體

政府作為中央商務區建設的投融資主體，可以在中央商務區的建設過程中可以起到很好的控制作用，能夠對中央商務區發展有整體的規劃。政府在此過程中可以參與中央商務區規劃、發展、招商引資等全過程，可以對中央商務區的建設有一個很好的把關，提高中央商務區的發展水平和發展質量。因為政府的特殊性，使其在收購土地、基礎設施投資建設、政策引導、土地出讓等方面具有極大的優勢。因此，在中央商務區的建設過程中，政府主導投融資模式往往能夠取得較好的效果。由北京市朝陽區人民政府代管的北京商務中心區管理委員會為市政府在商務中心區設立的行政機構，同時也是北京商務中心區建設聯席會議的辦事機構，代表市政府統一行使北京商務中心區的開發建設和管理職能。北京商務中心區管理委員會就充分體現了政府在中央商務區的發展建設的主體作用。

（二）企業作為投融資主體

政府作為投融資的主體雖然有其優勢的一面，但是對于政府來說，由于財政資金有限，難以滿足中央商務區建設過程中所需要的大量資金，對政府財政具有很大的挑戰。然而社會資金眾多，那么就提供一條新的思路進行投融資，可以借助社會資金去建設中央商務區，政府可以通過公司這種形式，以公司作為投資主體進行中央商務區建設。企業在此過程中，可以充分利用其資金、管理、技術等方面的優勢，企業具有很大的靈活性，通過完全市場化的運作解決開發中的一系列問題，盈虧自負。武漢王家墩中央商務區建設投資股份有限公司是武漢王家墩商務區（武漢CBD）的開發主體，主要從事對王家墩商務區進行一級土地開發、基礎設施投資、建設、開發及武漢CBD項目的策劃、投資、開發和招商、運營。該公司借助自身的優勢，先后完成了與世界著名戰略策劃、咨詢機構麥肯錫公司和普華永道開展的第一階段項目戰略定位、財務評估的合作，并在匯集國內外CBD規劃及經營專家智慧的基礎上，形成了武漢CBD的經營理念及營銷模式。

（三）合作開發

政府可以和企業合作共同開發，發揮各自的優勢進行中央商務區的發展建設。政府可以借助其壟斷優勢，將土地出讓給開發公司，開發公司以土地作股，與社會化建筑公司，共同組建項目公司。通過項目將企業和政府結合起來，結合政府的資源優勢以及企業的資金、技術、管理等優勢，進行項目建設，項目完成后項目公司將建好的物業出售給入駐企。鄭東新區CBD通過優化和盤活資產、包裝基礎設施項目、擴大融資規模等方式，延長了資金鏈條，先后同農業銀行、國家開發銀行等10余家金融機構合作，累計融資超過62億元，為加快東區CBD建設提供了堅實的資金保障。積極開展“大招商、招大商”，重點引進規模大、競爭力強、產業關聯度高的龍頭型、旗艦型項目，招商引資工作取得突破性進展。先后引進社會投資項目244個，引進資金超過350億元。

二、中央商務區投融資存在的問題

（一）政府對其定位模糊

政府在中央商務區的建設中有著非常重要的作用，政府是中央商務區建設的倡導者，也是中央商務區建設資金的提供者，更是各個項目建設的規劃者、監督者。總之，政府在中央商務區的開發建設中不可替代。那么政府就需要對其有一個準確的定位。然而，政府在中央商務區的建設中面臨定位模糊的問題，無法對其職能準確定位。對投融資的監管過嚴，沒有給企業提供充分自由的發展環境、投融資環境，在與企業合作中利用其自身的特殊地位不能與企業平等相處，利用自身的壟斷優勢，侵占企業的利益。也存在對投融資監管不夠到位，使得企業利用其自身的信息、技術優勢，侵占社會資源為其自身謀私利。在中央商務區的建設過程中，一方面政府是管理者、監管者，另一方面項目建設需要一定的自主經營性。這可能會使得政府無法準確定位其職能。

（二）投融資渠道少

中央商務區的集聚效應將會帶動整個城市的發展水平，有利于城市的發展建設。然而，在中央商務區的建設過程中，需要考慮資金因素，有了資金才能開發建設中央商務區。那么，在中央商務區的建設中需要通過投融資渠道進行CBD建設。然而，就目前的中央商務區的發展狀況來說，無法提供充足的資金用于中央商務區的開發建設。中央商務區的建設雖然有很多投融資渠道，但是，目前主要是以傳統的政府財政、銀行貸款等融通資金，并沒有充分地利用市場機制，沒有創新投融資渠道，創新投融資渠道，對于能夠集聚大量資金的PPP 模式、互聯網金融等發展不足。投融資渠道少，使得無法充分搞活民間資本，中央商務區的開發建設也無法得到充分的資金進行發展建設。這勢必成為阻礙中央商務區發展建設的因素，也會阻礙城市的發展水平。

三、中央商務區投融資發展建議

（一）充分發揮財政的引導作用

為了更好地發展建設中央商務區，一定離不開政府的政策、資金支持。在中央商務區的建設過程中，政府要充分發揮其公信力優勢，政府具有天然的公信力，因為政府行為在市場的反映來說是一個很好的投資信號。政府要將資金運用與CBD建設上來，那么就會給市場一個投資的信號，當市場充分了解到這個信號以后就會把資金涌向CBD建設上，吸引民間、社會、外國資本，以此來緩解資金壓力。除此之外，政府還要制定和實施一系列優惠政策，鼓勵金融機構等入駐中央商務區。完善基礎設施建設，給入駐企業提供良好發展環境，吸引企業入駐。當然，政府也需要對入駐企業嚴格把關，引進高端企業入駐中央商務區。給予企業稅收優惠政策，提供更好的政府服務。政府還需要鼓勵金融創新，創新投融資渠道，營造良好的金融生態環境，給予適合發展的環境，建設CBD。這些措施都可以很好地吸引企業入駐中央商務區，有了企業社會資金便會到來，以此來更好地建設中央商務區。

（二）建立健全市場機制的融資功能

中央商務區商務的建設需要大規模的從市場籌措資金，要建立完善的投融資功能。并且要營造良好的金融生態環境，大力鼓勵金融創新，創新投融資渠道和方式。首先，完善信用體系，建立綠色發展環境。信用是現企業進行投融資的重要因素，具有良好信用的企業可以籌措到更多的資金，可以得到更多的貸款。因此，完善信用體系，使得企業獲得資金進行發展，促進中央商務區的形成。其次，完善金融服務機構，引進銀行金融機構，可以很好地為中央商務區投融資提供很好的平臺和渠道，使得各方都可以參與其中進行投融資。銀行可以根據企業的信用狀況給予企業一定金額的信貸額度，緩解企業的資金壓力。然后，完善無形資產擔保貸款。企業可以通過自身的商標專用權、專利權、著作權中的財產權等無形資產作為貸款質押物，獲得資金融通。使得企業在需要資金的時候，就可借助其自身的無形資產進行貸款質押，可以充分利用企業的優勢進行投融資。最后創新投融資方式，可以利用PPP模式進行資金融通，進行中央商務區的建設；還可以利用互聯網金融進行投融資，充分借助互聯網的優勢發展中央商務區。

（三）營造良好的投融資環境

良好的投融資環境對于CBD建設過程中進行很好的投融資至關重要。一流的投融資環境會集聚大量的資金，使得資金能夠快速應用于中央商務區的建設上，保障在建設中央商務區的過程中，資金充分流動，最大限度地利用全社會資金，使得各項資金能夠迅速到位，進行中央商務區建設，發揮CBD的集聚輻射效應。一流的商務環境有助于 CBD現代服務業的快速發展，而產業集聚、網絡信息化建設、公共服務能力提升和社區文化建設等服務能力的增強，能夠促進商務環境的改善，帶動區域投資者的增加。交通基礎設施、公共休閑服務和社會教育服務等公共性的基礎設施完善，對吸引高素質人才具有促進作用。營造投資環境，根本上是為投資者創造更好的投資和生活環境。

（首都經濟貿易大學，北京 100070）

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基金項目：《城市空間經濟——優化北京城市空間經濟研究》北京市哲學社會科學“十三五”基金研究重點項目（17JDYJA027）。

作者簡介：王志（1995—），女，河南焦作人，就讀于首都經濟貿易大學，研究方向：國際金融，區域金融。