房地產價格與經濟的實證分析

【摘 要】隨著我國改革開放進程加快以及城市化不斷發展，我國房地產市場一片欣欣向榮，逐漸成為經濟增長的重要組成部分。然而金融危機過后，現實表明我國房價遠超現有經濟體的合理范圍。本文收集了我國2017年30個省市（除港澳臺新）的房地產商品房銷售額和地區生產總值的橫截面數據，以商品房銷售額為自變量，地區生產總值為因變量，對其進行一元回歸并進行分析。

【關鍵詞】商品房銷售額；地區生產總值；擠出效應；線性回歸

一、背景

我國從1998年取消福利分房后，房地產事業如雨后春筍般迎來春天，一片火熱。同時伴隨著我國改革開放的進程逐漸加大，越來越多的非本地戶籍人員涌入沿海地區，他們這部分人對房子的需求量日益增大。另一方面，伴隨著城市化步伐的加快，資本市場的資金逐漸涌入房地產市場，并且成為拉動我國經濟增長的重要部分。尤其是2002-2010年之間，房地產投資發展迅猛，增長高達33.2%。2008年金融危機后，國內外許多經濟學家對我國房地產價格進行研究分析，普遍認為我國商品房住宅價格增速異常，房地產市場明顯過熱。房地產價格一路飆升，遠遠超過收入房價比。收入房價比的合理水平是5：1，但上海、北京、廣州為8.7：1、12.4：1、10.1：1，全國平均7.8：1。2017年9月，我國人民銀行研究局局長徐忠撰文表示我國房價上漲過快，一些城市房價遠超合理水平，對消費和投資產生凈擠出效應，導致全要素生產率下降，拉大收入差距，客觀上也推動了經濟中杠桿率的上升，嚴重威脅著宏觀經濟的平穩健康發展。

二、商品房銷售價格對地區經濟的影響分析

根據產業結構分類，房地產產業屬于第三產業，具有產業鏈長，關聯度大的特點，在投資、生產以及消費等多方面對各地區經濟產生影響。房價上漲有利于帶動建筑、化工以及家電裝修等相關行業的發展，增加各地區就業，促進經濟增長。同時房價的上升通過實現與未實現的財富效應及其流動性約束效應等渠道來提高居民的財富，從而促進其消費的增長。然而從我國目前現狀來看，房價上漲幅度已對各地區經濟造成反向影響。自本世紀初以來，我國房價逐年上漲，且遠遠高于各地區的收入房價比。由于我國金融市場還有待完善以及國民投資理念、理財知識仍有欠缺，再加上房子本身屬于固定資產，十分符合中國人的傳統理財觀念，導致越來越多人出于投機目的買房，用于自身財富的增值保值。這不僅助長了房價一路上漲，更嚴重的是導致本該流向實體經濟的資金都蜂擁而至流向房地產經濟中，促使實體經濟成本上升，直接抑制了制造業、可貿易品等實體經濟部門的投資，影響了實體經濟的健康發展。這也是導致我國經濟一直處于下行壓力的一個重要原因。在消費方面，房價的上漲經過預算約束效應、財富重新分配效應及其替代效應等途徑，擠出居民消費?；谖覈鴩榭芍?，我國房地產的財富效應較弱，消費依然取決于收入。各地區房地產價格長期上漲使得我國城鎮居民不得不“為買房而儲蓄”，城鎮家庭流動性約束正在收緊，已經對消費產生了抑制作用。2016年，北京社會消費品零售總額同比增速從上年的7.26%大幅下滑至4.8%，遠低于全國10.4%的同期增速，上海、廣州等一線城市亦是如此。再次，對全要素生產率提高的阻礙作用。由于社會資本具有自由流動性的特點，房地產的高回報率吸引了眾多非房地產企業進入房地產領域。尤為重要的是，在存在預算軟約束和金融抑制的制度背景下，國有企業相對民營企業往往可以以較低的利息取得稀缺性信貸資金，然后將其投入房地產市場中，進而通過“資源再配置途徑”形成高生產率企業補貼低生產率企業的“倒掛機制”，扭曲全社會的資源配置，阻礙全要素生產率提高和經濟增長。陳斌開等基于中國微觀工業企業數據庫的研究發現，房價每上漲1%，資源再配置效率會下降0.062個百分點，全要素生產率下降0.045個百分點。

三、商品房銷售額對地區生產總值影響的實證研究

（一）變量選取和數據說明

本文收集了我國2017年30個省市（除港澳臺新）的房地產開發企業商品房銷售額和地區生產總值的橫截面數據，以商品房銷售額為自變量（X），各地區生產總值為因變量（Y），降低地區因素對價格影響，將自變量X乘于本地區該年的CPI后再與Y進行回歸。

（二）商品房銷售額的最小二乘法實證分析

1、房地產開發企業商品房銷售額與地區生產總值相關性檢驗

四、結論及建議

正常情況下，房價上漲對地區生產總值呈正向作用。房地產開發企業商品房銷售額每增加1個單位，地區生產總值增加4.953個單位。各省地區生產總值的增長對房地產具有依懶性，在很長的時期內，各地區房價依舊居高不下。不過，隨著我國金融市場的日益完善以及國民理財知識的提高，我國房價還是會日趨符合實際。目前，黨中央國務院已就房地產平穩健康發展明確要求，應堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，加快研究建立符合國情、適應市場規律的基礎性制度和長效機制，既抑制泡沫，又防止房價大起大落。

對各省政府而言，房地產不應再作為宏觀調控工具繼續使用。我國以往宏觀調控中偏好用財政和貨幣政策引導社會資本流入房地產，以刺激企業投資和居民消費當前，房地產自身已成為擠出投資、制約經濟轉型與健康發展的嚴重問題，也是重要的金融風險源頭，不宜再作為宏觀調控工具繼續使用。

針對投機炒房的現象，政府應對此采取零容忍措施。以房地產稅為切入點，深化中央與地方財稅體制改革。將房地產稅改革納入財稅體制改革的整體框架，明確房地產稅立法，使之成為地方政府的主體稅種之一，減少其對土地出讓金的依賴。對居民第二套房征收合理房產稅，采取房地產稅和市政債相結合的方式，與當地基礎設施和公共服務供給掛鉤，實現其與房價的良性循環，營造良好的房地產市場環境。

（江西財經大學，江西 南昌 330013）

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作者簡介：施慧玲（1997—），女，江西上饒人，江西財經大學經濟學院本科生，專業：經濟學。