房地產(chǎn)企業(yè)成本核算存在的問(wèn)題及對(duì)策

武曉娣

[摘 要]房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、資金投入大、成本構(gòu)成較多，相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)也高于其他行業(yè)。因此，確定正確的成本核算對(duì)象和選擇合理的成本分?jǐn)偡椒ㄔ诜康禺a(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理中尤為重要。房地產(chǎn)成本核算的準(zhǔn)確性，對(duì)產(chǎn)品定價(jià)、稅務(wù)籌劃、利潤(rùn)指標(biāo)的實(shí)現(xiàn)起著關(guān)鍵性作用，是企業(yè)里一個(gè)重要的研究對(duì)象。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)企業(yè)；成本核算；稅務(wù)籌劃

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2018.30.157

隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控的不斷加強(qiáng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈。房地產(chǎn)企業(yè)要想實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展，就必須提高財(cái)務(wù)管理水平，實(shí)現(xiàn)精細(xì)化的成本管理。為了實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的收益增加和長(zhǎng)期發(fā)展，探究房地產(chǎn)企業(yè)成本核算的問(wèn)題和對(duì)策，就成為完善成本核算的重點(diǎn)之一。

1 成本核算在房地產(chǎn)企業(yè)中的意義

房地產(chǎn)企業(yè)是指對(duì)城鎮(zhèn)使用土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)，對(duì)房屋建筑進(jìn)行售賣(mài)改造或是出租轉(zhuǎn)讓的行業(yè)。房地產(chǎn)企業(yè)的成本構(gòu)成包括：土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)及開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用（包括項(xiàng)目資金成本、現(xiàn)場(chǎng)施工管理費(fèi)用等）。具體如下：①土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。指為取得土地開(kāi)發(fā)使用權(quán)（或開(kāi)發(fā)權(quán)）而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。②前期工程費(fèi)，指項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、籌建、場(chǎng)地通平等前期費(fèi)用。③建筑安裝工程費(fèi)，指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)建筑安裝費(fèi)用。④基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)。指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)過(guò)程中所發(fā)生的各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施支出。⑤公共配套設(shè)施費(fèi)：指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)發(fā)生的、獨(dú)立的、非營(yíng)利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無(wú)償贈(zèng)予地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出。⑥開(kāi)發(fā)間接費(fèi)。指企業(yè)為直接組織和管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對(duì)象的成本費(fèi)用性支出。

房地產(chǎn)投資項(xiàng)目具有資金投入大、投資風(fēng)險(xiǎn)高、開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、核算環(huán)節(jié)多等特點(diǎn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)的成本組成比其他一般行業(yè)的成本組成都要復(fù)雜得多，成本核算在財(cái)務(wù)管理中的意義非常重要。這就需要房地產(chǎn)企業(yè)在整個(gè)開(kāi)發(fā)過(guò)程中進(jìn)行事前、事中、事后的全成本管理。包括拿地前的成本預(yù)測(cè)、開(kāi)發(fā)過(guò)程中的成本核算及開(kāi)發(fā)完成后的清算管理。成本核算則為重中之重。

2 成本核算在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中存在的問(wèn)題

國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)成本核算方法特別是各項(xiàng)成本的分?jǐn)偡椒](méi)有具體的規(guī)定，只是在財(cái)會(huì)〔2013〕17號(hào)財(cái)政部關(guān)于印發(fā)《企業(yè)產(chǎn)品成本核算制度（試行）》的通知中對(duì)成本核算對(duì)象和成本分?jǐn)偡椒ㄗ隽嗽瓌t性的規(guī)定，沒(méi)有詳細(xì)的操作細(xì)則。目前各企業(yè)只遵循國(guó)稅發(fā)〔2009〕31號(hào)文對(duì)土地成本、公共配套成本及借款費(fèi)用做了統(tǒng)一的處理。其他各項(xiàng)成本由企業(yè)自行確定，各自處理差異較大，主要存在以下問(wèn)題。

（1）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本核算對(duì)象的問(wèn)題。

合理確定成本核算對(duì)象才能順利進(jìn)行成本核算，大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、資金壓力大，一般都會(huì)采用分期開(kāi)發(fā)的方式，開(kāi)發(fā)業(yè)態(tài)也多樣化，成本核算對(duì)象可選擇性較大。另外，并不是所有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在進(jìn)行成本核算時(shí)，都能夠把所有成本涵蓋的對(duì)象考慮全面。因此，在成本核算對(duì)象的分配上，就會(huì)出現(xiàn)一些不容忽視的漏洞。由于成本對(duì)象確定比較復(fù)雜，在實(shí)際操作過(guò)程中會(huì)出現(xiàn)過(guò)粗或者過(guò)細(xì)的狀況，劃分過(guò)粗會(huì)導(dǎo)致核算不準(zhǔn)確，進(jìn)而影響各業(yè)態(tài)的定價(jià)及利潤(rùn)水平，也不利于成本分析及管理；劃分過(guò)細(xì)會(huì)導(dǎo)致分配工作量加大。

（2）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本核算的歸集與分配問(wèn)題。成本核算對(duì)象一旦確定之后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)就是根據(jù)核算對(duì)象進(jìn)行成本歸集與分配，因?yàn)樵诰唧w的規(guī)定中只給出總體的成本分配思路，沒(méi)有具體的實(shí)施方法，就導(dǎo)致各企業(yè)在實(shí)際操作中，以追求當(dāng)期利潤(rùn)為目標(biāo)就少分?jǐn)偝杀荆越档投愗?fù)為目標(biāo)就多分?jǐn)偝杀荆辉诟鳟a(chǎn)品業(yè)態(tài)成本分配方面，銷(xiāo)售好價(jià)格高的產(chǎn)品業(yè)態(tài)多分?jǐn)偝杀荆瑴N(xiāo)或價(jià)格低的產(chǎn)品業(yè)態(tài)少分?jǐn)偝杀荆辉谕旯づc未完工產(chǎn)品之間也存在分配不均的現(xiàn)象；在公共配套費(fèi)的分?jǐn)偵弦脖容^隨意，導(dǎo)致會(huì)計(jì)信息披露不準(zhǔn)確、成本分析資料不可靠、不完整。

（3）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)賬面成本不能反映真實(shí)成本。房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)成本核算周期，也會(huì)因?yàn)楦鞣N因素的影響發(fā)生變化，核算周期不穩(wěn)定受到多方面的影響。目前房地產(chǎn)企業(yè)賬面確認(rèn)成本多以支付多少工程款收到多少對(duì)方發(fā)票為依據(jù)，收到多少工程及材料發(fā)票則計(jì)入多少開(kāi)發(fā)成本，歸集的成本與工程實(shí)際進(jìn)度不匹配；在實(shí)際操作中，收入確認(rèn)的差異也會(huì)影響成本結(jié)轉(zhuǎn)，有些以開(kāi)發(fā)產(chǎn)品實(shí)際交付業(yè)主為原則確認(rèn)收入同時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)成本；有些以收到全款且開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已辦理竣工驗(yàn)收為原則確認(rèn)收入同時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)成本。另外，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在完工時(shí)還會(huì)存在一些未結(jié)算工程，雖然有些企業(yè)會(huì)預(yù)估未結(jié)算部分，但是沒(méi)有明確的預(yù)估方法，會(huì)導(dǎo)致利用預(yù)估成本來(lái)人為調(diào)節(jié)利潤(rùn)，等等。這些都會(huì)使得在某一時(shí)點(diǎn)上企業(yè)的報(bào)表數(shù)據(jù)不能真實(shí)反映企業(yè)的資產(chǎn)和負(fù)債情況，不能真實(shí)反映某一期間的利潤(rùn)，也不符合權(quán)責(zé)發(fā)生制的會(huì)計(jì)核算原則。

3 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本核算的策略

（1）房地產(chǎn)企業(yè)必須明確成本核算對(duì)象。正確劃分成本核算對(duì)象是準(zhǔn)確核算成本的基礎(chǔ)，在房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)中，成本核算對(duì)象的分類(lèi)方式很多。企業(yè)應(yīng)綜合考慮交付時(shí)間、產(chǎn)品業(yè)態(tài)、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)等因素合理確定成本核算對(duì)象，可將同一交付時(shí)間的產(chǎn)品劃分為一類(lèi)成本核算對(duì)象，這種劃分與項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)周期匹配，而且有明確的節(jié)點(diǎn)和相關(guān)的證照支持，更有利于合同管理和項(xiàng)目管理；可以根據(jù)業(yè)態(tài)如住宅、商業(yè)、辦公、車(chē)位等劃分成本核算對(duì)象；可以根據(jù)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)如：高層、洋房、別墅等劃分成本核算對(duì)象。在實(shí)際操作中，成本對(duì)象的分類(lèi)可通過(guò)在科目中設(shè)置輔助核算實(shí)現(xiàn)。

（2）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本的合理分配。房地產(chǎn)企業(yè)成本分配有建筑面積法、占地面積法及預(yù)算造價(jià)法三種方法。對(duì)不同的成本項(xiàng)目應(yīng)采用不同的成本分配方法。

土地成本一般采用占地面積法進(jìn)行分配，分期開(kāi)發(fā)的，首先按本期全部成本對(duì)象的占地面積占開(kāi)發(fā)用地總面積的比例進(jìn)行分配，再按某一成本對(duì)象占地面積占本期全部成本對(duì)象占地面積的比例進(jìn)行分配，占地面積法能解決不同容積率產(chǎn)品的土地成本分配配比問(wèn)題，如同一開(kāi)發(fā)用地上，有別墅，有高層，如果按照建筑面積法分配土地成本就會(huì)導(dǎo)致別墅類(lèi)產(chǎn)品分配的土地成本過(guò)低，不能為產(chǎn)品定價(jià)提供合理依據(jù)，也不符合收入與成本配比原則。

前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)應(yīng)根據(jù)合同及工程進(jìn)度歸集成本，按照建筑面積法在各成本對(duì)象間進(jìn)行分配。

資本化借款費(fèi)用屬于不同成本對(duì)象共同負(fù)擔(dān)的，按照預(yù)算造價(jià)法進(jìn)行分配，這也要求企業(yè)具有較高的預(yù)算管理水平。

（3）合理預(yù)計(jì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的完工進(jìn)度和結(jié)算成本。由于在進(jìn)行成本核算時(shí)會(huì)有時(shí)間上的差異，從賬面成本很難看出實(shí)際成本。這要求房地產(chǎn)企業(yè)要定期根據(jù)完工進(jìn)度預(yù)估成本，使賬面成本數(shù)據(jù)與工程進(jìn)度匹配。對(duì)于已完工未結(jié)算的成本對(duì)象需預(yù)估后續(xù)將發(fā)生的成本，作為計(jì)算開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本的依據(jù)。在工程結(jié)算后，要對(duì)預(yù)估成本沖銷(xiāo)，按照結(jié)算差額計(jì)入相應(yīng)成本對(duì)象，使得各成本對(duì)象的成本完整、可靠。

（4）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制定全面的成本核算制度，提高成本核算人員的專(zhuān)業(yè)能力。

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)自身開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的特點(diǎn)，合理制定成本核算制度和原則，一經(jīng)確定，不隨意變動(dòng)。房地產(chǎn)成本核算相對(duì)于其他行業(yè)較為復(fù)雜，在成本核算中需要考慮會(huì)計(jì)、融資、稅務(wù)等一系列專(zhuān)業(yè)，亦要考慮到可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)因素，要求企業(yè)必須加強(qiáng)員工綜合素質(zhì)和能力的培養(yǎng)。

4 結(jié) 論

綜上所述，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)中，企業(yè)所面臨的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估和成本預(yù)測(cè)有著很大的挑戰(zhàn)，這需要科學(xué)有效的方法進(jìn)行專(zhuān)業(yè)推斷，不斷進(jìn)行修正完善。但由于個(gè)人知識(shí)欠缺，以上提出的問(wèn)題以及對(duì)策可能不夠全面，還望諒解。

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