從安置到安居：保障性住房“建管一體”的實踐

黨的十九大報告提出：“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。”保障性住房是與商品性住房相對的概念，是指政府為中低收入住房困難家庭所提供的限定標準、限定價格或租金的住房，一般由廉租住房、經濟適用住房、政策性租賃住房、定向安置房等構成。近年來，南京市浦口區轉變理念、創新思路，積極探索保障房“建管一體”模式，實現了“建設提速、品質提升、服務提優”的預期目標，形成了“百姓安居、人才樂居、外來人口集居”的良好局面。

一、保障房建設管理中存在的共性問題

房源供給能力不足，與拆遷安置需求不相匹配。近年來，隨著新型城鎮化的快速推進，拆遷的范圍和力度不斷加大，但同時保障房建設也存在主體多、規模小、周期長的問題，容易造成拆遷安置倒掛的現象。以浦口區為例，“十二五”期間，圍繞服務保障江北新區開發建設以及臺積電等重大項目落地，加上舊城改造三年行動計劃、美麗鄉村建設村莊整治等工作的推進，累計動遷近1500萬平方米。雖然交付了3萬多套保障性住房，但因老城用地飽和、房源存量不足、空間指標尚未落實等因素，仍然存在一定數量的保障房房源缺口。

公共配套相對滯后，與百姓生活需求不相匹配。為了節約開發建設成本，市內保障房也大多選址在遠離城市中心的區域。受地理位置所限，保障房片區的交通、教育、醫療等公共配套相對不夠完善，其建設也相對滯后于保障房開發和分配速度。出于入住人群數量及片區消費能力的考慮，其商業配套的進駐也比較緩慢。再加上房屋質量、房型設計、小區環境品質，與商品房小區相比存在差距，在一定程度上降低了被安置群眾的滿意度和獲得感。

居住人群觀念陳舊，與現代物管要求不相匹配。保障房小區業主大多為拆遷安置群眾，以失地農民及中老年人居多，其傳統生活習慣與現代物管要求產生沖突，占據小區綠地進行“私種”、私搭亂建等現象嚴重。同時，雖然保障房小區物業費收取標準較低，但因業主繳費意識不強，甚至部分人認為自己是被拆遷而失地上樓，物業費應由政府承擔，從而造成物業公司入不敷出，進而陷入服務人手減少、服務質量降低的惡性循環，最終導致市場化物業企業紛紛從保障房小區退出。

二、浦口區保障性住房“建管一體”的探索實踐

2014年，浦口區整合寧浦、謁民等4家具有房地產開發資質的國企成立康居集團，負責統籌推進全區保障房規劃建設。該集團以政府主導和市場運作緊密結合為手段，推進高品質建設、超前性配套、精細化服務，基本建成符合浦口實際的保障房建設供應體系。

建設速度和工程質量并重，推進滾動式開發。按照“交付一批、續建一批、開工一批”的滾動建設要求，并對工程建設全過程實施精細化管理，加快了區內保障房建設速度，提升了建設品質。一是推行標準建設。2015年起，在全區保障房建設中設立“ISO標準化”，屬于南京市首創。以鞏固地塊為試點，從工程建筑標準、施工安全、建材擺放、工地管理等方面全面實施標準化建設，以此保障建設質量。在此基礎上，最大限度地縮短建設周期，實現工期標準化，做到從拆遷交付土地開始，高層建設周期控制在兩年半，小高層建設周期控制在兩年，多層建設周期控制在一年半，以此減少拆遷群眾在外過渡時間，逐步實現從“人等房”向“房等人”轉變。二是推行綠色建筑。全面貫徹“綠色發展、循環發展、低碳發展”的理念，在保障房建設中積極推廣與普及綠色節能建筑新技術，如鞏固地鐵10號線地塊在不額外增加工程造價的前提下，打造“四節一環保”小區。同時推進PC裝配式建設，即建筑物的各個主要構件，不需要在現場制作，而是預先在預制場或加工廠里制作好，運送至現場進行起吊、安裝、連接等工作，這是推進綠色建筑的最佳實現手段。三是推行市場運作。在保障房建設中引入PPP模式，引入央企、國企、民企共同參與合作共建。在此過程中，社會資本承擔了項目的投資、設計、建設、運營和維護等具體工作，康居集團則對設計、監理、造價及資金進行全程監管。一方面有利于社會資本參與項目資金的籌集，解決了資金來源難題；另一方面優化了運作和管理技術，社會資本特別是央企、國有大型企業在住宅設計、建設成本管控、運營管理等方面擁有更為市場化的優勢，有助于全面提升保障房建設的質量。

房屋建設和公共配套同步，提供優質化供給。浦口區借鑒新加坡“鄰里中心”的先進經驗，通過建立公共服務三級供給體系，加強和完善保障房片區公共配套，推進公共服務的優質均衡。一是在小區內部配建睦鄰中心。即在每個3000—4000套數量級的保障房小區，配套建設一個近千平方米的睦鄰中心。目前已投入使用的濱江和園睦鄰生活中心，總建筑面積約1300平方米，活動中心內設書香人家、健康之家、老來樂棋牌室、暢想書吧、銀發影院、放學來吧、七彩樂園等多個功能室，在提供“為老為小”服務的同時，滿足小區業主業余文化娛樂健身等生活需求。二是在小區之間配建睦鄰街區。即在每個10000—12000套數量級的居住組團，配套建設一個約10萬平方米的沿街商業睦鄰街區。如幸福里·睦鄰街區位于濱江和園和濱江馨園小區之間，是該區首個整體規劃、整體包裝、整體經營的保障房小區商業配套項目，總面積約7.25萬平方米，共有商鋪400間，目前已簽約商戶104家，總招商率達79.5%，引進了蘇果超市、五星電器、田博士等品牌店進駐，涉及水果店、電器專賣店、藥店、餐飲、理發等多個領域，能夠滿足周邊小區居民各種日常生活類購物需求。三是在片區中心配建睦鄰廣場。即在每個20000套住房以上的保障房片區，配套建設一個約4萬平方米的睦鄰廣場。目前正在規劃建設中的鞏固片區睦鄰廣場，用地面積約2.25萬平方米，配有社區服務中心、大型綜合超市、育兒園和菜市場等，建成后將與睦鄰街區形成環繞式生活服務圈，滿足整個片區住戶家門口享受教育、醫療、文化、體育等配套需求。

前期建設和后期管理銜接，推行管家式物業。2016年，康居集團組建成立自有物業公司——康和物業。并學習借鑒浙江綠城集團、蘇州御園等成功經驗，在濱江和園保障房小區試點“管家式”服務模式。2017年該小區榮獲“南京市優秀住宅示范小區”稱號，也是全市唯一獲此殊榮的保障房小區。一是打造一支“管家”隊伍。將物業管理定位于“小區生活管家”，組建專業化的“管家”隊伍，對其服務態度、服務方式、服務效率等方面作出嚴格規范，要求為住戶提供工程維修24小時值班、秩序24小時巡邏、監控24小時在崗、管家24小時手機待命等服務，實現了全天候、無死角的管家式服務目標。每位“管家”服務2—3幢樓約500戶居民，業主產生需求后，只需與管家溝通，由管家負責協調安排及監督服務。問題解決后，業主將服務結果和對服務的評價反饋給“管家”，“管家”也會及時回訪業主。通過這種“一對一”的一站式服務，形成高效互動的工作機制。二是搭建兩類溝通平臺。通過搭建線上線下兩類平臺，暢通問題反饋和訴求反映渠道。一方面，線上開通400客服熱線和康和APP，讓業主足不出戶就能表達訴求。如利用康和APP搭建代辦服務平臺，為有需要的業主提供水、電、氣、網等繳費代辦，有效緩解了因網點少而給業主帶來的繳費不便利問題。另一方面，線下依托“睦鄰中心”，開展每月一次的業主接待日活動、每半年一次的滿意度調查，將業主反饋或者投訴的信息建立起信息庫，分類加以解決。如針對小區老年人較多的現狀，為他們建立健康檔案、制作安心老年卡，定期組織體檢、開展健康講座等。三是提供三大領域服務。為滿足業主個性化的需求，通過提供多層次的服務項目，提高了業主的獲得感。標準化的“基礎服務”主要包括“五一”專項行動、維修及時達、代辦服務等16項內容。如每半年一次協助業主清理大件雜物、房屋墻壁滲水檢查等。多元化的“增值服務”主要是針對保障房小區的特殊需要和住戶的實際需求，為其提供定制化的增值服務。如針對保障房小區業主大多為“一戶多房”的情況，幫助業主在數據信息平臺上出租、出售閑置房產。再如提供“拎包入住”家裝服務，即只要業主提出家裝需求，物業將會同聯盟商家提供房屋裝修、驗收、環境檢測等家裝一條龍服務，讓業主省時省心省力。人性化的“特色服務”體現了人文關懷。如在小區“睦鄰中心”開設“家宴坊”，業主與管家預約后即可免費使用場地舉辦宴席，滿足其操辦紅白喜事的場地和器具需求，既經濟實惠又熱鬧溫馨。

三、從“保障房”到“民心房”——

“浦口經驗”的幾點啟示

保障房作為一項惠民工程，一方面要通過科學規劃建設，實現“居者有其屋”的目標，另一方面要通過加強后期的維護管理，變“保障房”為“民心房”，讓人民共享民生建設成果。南京市浦口區關于保障房“建管一體”模式的積極探索，是自覺踐行以人民中心發展思想的生動實踐，具有如下三點啟示：

從以“物”為中心轉向以“人”為中心。住房保障是社會保障體系的重要組成部分，保障房建設不僅是圓老百姓的安居夢，更要保障他們過上體面而有尊嚴的生活。為此，浦口區在規劃選址上，以“不增加生活負擔、不增加生活成本”為前提，按照“小集中、大分散，多點布局”原則，分別選在城區中心地帶和新市鎮核心區域進行建設。同時引入“人群混居”的先進做法，出讓部分地塊讓高端商品房小區臨近保障房小區，實現保障房與商品房同步規劃、同步建設、深度融合。

從“集中安置”轉向“共享樂居”。住房保障作為社會公共服務的重要內容，其完整性、服務性和公益性主要體現在公建配套上。浦口區堅持把完善配套設施放在重要位置，在努力加大保障房房源有效供應的同時，依托“睦鄰三級服務體系”建設，將市政道路、河道、學校、社區中心等配套與保障房項目同步設計、同步施工、同步交付使用，極大地提高了被安置群眾生活的宜居度和便捷度。從百姓安居的需求出發，優化公共服務供給內容、標準和方式，能夠有效提升保障房片區的經濟和社會價值。

從“建管分離”轉向“建管一體”。作為住房保障這一民心工程的“最后一公里”，物業管理是保障房小區不可或缺的一環。浦口區通過推行“建管一體”理念，區內國資平臺既負責建設保障房，又由其下屬子公司承接物管服務，把管理的可持續納入規劃建設同步謀劃。一方面，可以整合集團資源滿足后期對保障房的維修、養護需求，減少管理成本；另一方面，在保障房規劃建設階段，可以充分考慮后期的物業管理需求，在空間上和配套設施上做充分預留和妥善安排。

責任編輯：劉志剛