公共品供給對城市內部土地價格的影響

摘 要：政府會在不同的發展階段提供有針對性的城市公共產品與公共服務，這些城市公共品，特別是福利設施與服務供給將對城市土地價格產生深遠影響。本文利用日本東京與大阪的數據觀察土地相關因素與土地外部因素對城市土地價格的影響，提取城市內部區塊間公共品狀況對土地價格的影響效應，并通過構建分層線性模型對日本東京都與大阪市兩大城市的中心各區土地價格影響因素進行分析。發現東京與大阪城市各區之間的土地價格呈現出異質性特征，但各區內部保持著相對的同質性，這兩層的影響因素有所區別。福利設施與服務類變量解釋了地區之間地價的七成差異，其中老年人護理機構數量與老年福利中心數量這兩種功能不同的福利設施對土地價格產生反向影響。

關鍵詞：公共品；土地價格；分層線性模型；福利設施與服務；日本

一、引言

我們對公共產品并不陌生，有居民生活的地方，就會有公共產品存在。特別是對城市而言，公共產品的質量和數量，決定城市居民的生活水準。從城市形成，到城市功能的拓展，公共產品都起著先導的作用。我國經過多年實踐和發展，城市公共產品供給的狀況得到很大改善，但仍有許多不足。

根據 2010 年第六次全國人口普查基本情況，中國 65 歲以上人口比重為 8.9% ，社會總撫養比為 34.2% 。社會人口結構的顯著變化意味著家庭單元結構的世代更替，由此映射到居住空間將導致城市對公共設施需求的轉換。在此背景下，政府日趨關注養老床位數等養老服務指標的變化，市場上亦有諸多房地產商試水養老地產。但目前為止，養老項目尚未引起足夠重視，多數人認為老齡服務將極大消耗城市資源的思想仍占主流。需要關注的是，老齡福利設施與服務是否只能有利于老年人，是否僅僅意味著政府的消耗性投入？ 是否能夠產生更多的外部性？ 對此，本文通過借鑒日本的經驗來予以闡述。

二、文獻回顧

城市土地與房地產價格影響因素的研究中使用的主要方法多基于空間視角或非空間視角。前者包括地理加權回歸法（Asep Saefuddin 等，2012；Du 和 Mulley，2012）、空間自回歸模型（張鴻輝等，2009）等；后者包括特征價格法、元分析法（Ghebreegziabiher 等，2007 ） 等。其中約有一半的價格研究利用截面、面板或時序數據構建最成熟和最主流的特征價格模型（HedonicModel ② ）（K. W. Chau.等，2001）。大部分相關文獻均會探討土地個體因素、區域因素或一般因素分別對地價的影響效應。但對土地價格空間差異的研究主要關注于土地外部的城市與城市間差異，因此大多用人口、收入、就業率、利率等一般社會經濟基本面因素來解釋（張娟鋒和賈生華，2009；Li，2009；Pasha，1992）。

隨著土地稀缺性的提高及政府管理上的調控需要，土地利用規制對土地供給的決定作用越來越明顯。在日本，與之直接相關的法規包括《都市計劃法》、《建筑基準法》，同時還有各類開發規制、用途規制與形態規制，故容積率、建筑覆蓋率、土地用途類型等指標幾乎全部出現于日本學界的相關研究文獻中。

三、影響分析

中醫療資源相關變量對土地價格有著強烈的影響。牙科診療所與土地交易價格在 99%的置信水平下呈現出顯著的正相關關系，一個地區牙科診療所數量越多，其經濟發展水平相對越高，所成交的土地也有著較高的價格。但是一般診療所與老年護理機構數量對于土地價格有著負效應，特別是老年護理機構數量的影響程度更大。一般地，老年護理機構主要關注于老年人的疾病與健康，需要為老年人提供一個相對安寧的居住與靜養環境，因此此類機構多布置于非商業與工業核心區，其人口與經濟密度相對較低，土地價格也更低。另外從社會心理角度來看，診療所與老年護理機構背后蘊含的是病痛、衰老與殘弱等消極意象。與 Huh 和 Kwak（1997）的研究中“死亡”信息所產生的負外部性相似，這將影響社區與鄰里的活力與生氣，進而可能拉低其周邊的土地與房地產價值。相反，老年人福利中心數量呈現出正的溢價效應。這和福利中心與護理機構的功能不同有關，后者是對身體或精神狀況不佳的老年人的護理，而前者聚集著各式老年活動，活躍著健康且仍有朝氣的老年人，傳遞出一種向上的、再生的鄰里氛圍。老年人面臨著體態衰老、身體各器官功能衰退、認知功能及記憶力減退等無法回避的事實。老年人福利中心的存在可通過各類老年人間或代際間活動為他們創造與社會接觸和聯系的條件，引導老年人開展互助活動，重新分配外部及自身資源，繼續向社會輸出自己的價值，維系老年人的社會網絡與社會參與，產生正外部性。

如今老年人為獲得長期的養老服務而進行遷移已成為日本社會的重要趨勢之一，因此與之相關的政策受到格外的重視（Nakazawa，2012）。如日本政府每年都會推出《老齡化社會白皮書》，并將對老齡化問題的考量滲透到社會經濟各個領域的政策制定中，包括社會保障、福利設施、住房供給等等，同時積極鼓勵社會資本參與到老齡服務的供給投資中。具體而言，日本政府基于《老年社會對策基本法》所制定的《老年社會對策大綱》中提出了“強化地方能力”的基本理念，并希望“實現依賴地域的老年人安心生活”。因此相關的福利設施與服務供給受到了地區政府的高度重視，并形成了全社會共同參與應對超老齡社會的良好氛圍。這種得到全面政策保障的福利設施與服務供給，使得開發商能夠獲得周邊地塊未來價值變動的預期。反觀國內風生水起的養老地產，多數房地產商持慎入態度，主要是由于缺乏養老相關的福利配套設施來為社區與地產項目提供中后期保值增值服務。這也反映了對于養老地產投資者而言，投資地塊所在地區是否有足夠的福利設施與服務是決策的重要考量因素。若有，則在早期的土地購置中愿意支付更高的價格，因為此時未來收益將更加具有可預見性，且對收益的預期也將更高。最后看模型的整體評價，該模型可消減掉的組間方差達到 73% ，極大地解釋了區之間的土地價格差異，且這種解釋力超過了僅帶有一般社會經濟變量的模型 4，意味著這一組變量對土地價格的方差更具有解釋力。同時模型簡約度與真實性重新獲得提升，AIC 值與 BIC 值分別降至 111 與 123。

總結

福利設施與服務對各區之間地價差異的影響效應是本文最主要的探究內容。實證分析結果顯示，此類變量解釋了地區之間地價的 7 成差異，其中養老福利設施根據其不同的功能對周邊土地產生了不同的外溢效應。因此相對于有學者認為城市公共服務難以被充分資本化到土地價格中的結論，本文通過對日本東京都與大阪市這兩大城市的研究再次證明了福利設施與服務能夠資本化進土地價格中。該結論對未來中國福利設施與服務，特別是養老事業與養老市場建設有著具體的指導意義。

參考文獻：

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孟赟（1998——）女，漢族，河南省商丘市，本科，研究方向：資產評估。