土地市場動態監測監管系統重要性探析

呂海祥

摘要：如何滿足建設用地需求是土地管理中面臨的一個重要問題，本文通過分析土地市場各類業務，研究了土地市場動態監測監管系統，提出了土地動態監測監管系統對土地供應的意義。

關鍵詞：土地管理動態監測應用

伴隨房地產市場的蓬勃發展，土地問題逐漸成為社會關注熱點。土地市場因其與社會經濟生活息息相關，更是成為社會大眾的熱點話題。如何滿足建設用地需求也是土地管理中面臨的一個重要問題。這些問題都和土地市場管理相關，需要通過加強土地市場的監測與監管來解決。

一、動態監測系統建設的目標

以國土資源業務網和互聯網為基礎，建設全國統一的部省市縣四級部署的土地市場動態監測與監管系統。實現土地收購儲備數據、建設用地供應數據、開發利用數據、市場交易數據和集體建設用地數據的編輯、動態報送和接收、數據同步、查詢統計、歷史數據導人和系統定制等功能，實現系統與其它系統的接口。

1 通過對土地來源、土地供應、開發利用、市場交易和集體建設用地的管理，實現對土地市場的全流程和全口徑監測與監管。

2 實現對城市用地供地率的監測，掌握各地批而未供土地的情況。

3 通過對土地開發利用的監測，掌握土地閑置情況。

4 實現對土地實際成交地價的監測，了解地價動態。

5 分析土地市場中土地利用政策的落實情況，掌握全國土地市場形勢。

二、土地動態監測體系

（一）微觀角度

土地市場是指因土地交易所引起的一切商品交換關系的總和。可分為一級市場、二級市場和集體建設用地三個部分。

1 土地一級市場

土地一級市場是指國家以土地所有者的身份將土地使用權出讓給土地使用者這種行為所形成的市場，是國家壟斷的市場，是新增建設用地的供應市場。所以一級市場是政府最易調控的市場，也是土地參與宏觀調控的主戰場，更是動態監測與監管系統重點管理的市場。土地一級市場的核心在土地供應，土地供應的重點在于簽訂合同，因此監測和監管圍繞簽訂合同展開。從土地來源到土地供應再到開發利用，按照土地開發的生命周期進行全過程管理。

任何土地供應前需要有合法來源，包括農用地轉用和土地征收批復、城鄉增減掛鉤整體審批批復、存量國有建設用地、國有未利用地或收購儲備的土地，其中農用地轉用和土地征收批復、存量國有建設用地和收購儲備的土地存在交叉。土地供應時，首先對各種來源的土地發布供應計劃，然后根據供應方式分別發布出讓公告和成交公示，經過招拍掛程序或者協商過程后，簽訂合同，并由部編定全國唯一的電子監管號。

除劃撥補辦出讓、合同續期和現狀劃撥的土地外，供應后的土地納人開發利用監管。從政府交地到項目開工，再到建設進度，最后到竣工四個環節對供應土地的開發利用情況進行監管，全程按照合同約定判斷其執行晴況，按照《閑置土地處理辦法》判定土地閑置晴況并監測閑置地的處理方式。

土地來源、出讓公示、成交公示和合同關聯，合同和開發利用情況相關聯，環環相扣，構成了土地一級市場嚴密的監測監管體系。

2 土地二級市場

土地二級市場是指從一級市場取得的土地使用權轉讓及再轉讓所形成的市場，將土地抵押、土地轉讓和土地出租三類市場交易納人監管。市場交易時，通過將抵押、轉讓和出租的合同與原始出讓合同關聯，監測一級市場供應的土地進人二級市場的情況。

3 集體建設用地

集體建設用地可由農村集體經濟組織或村民依法使用，將興建鄉鎮企業、鄉（鎮）村公共設施和公益事業、農村村民住宅納人監管。

（二）宏觀角度

在土地市場運行過程中，除對具體宗地的供應和交易進行監測和監管外，還需對市場的宏觀形勢進行監測以便為宏觀決策服務。

1 批而未供土地

以城市為單位，監測各地城市分批次建設憑城市用地的供應進度，掌握各地的供地率和批而土地的基本情況，為建設用地審批提供參考。

2 閑置土地（供而未用）

根據合同（劃撥決定書）的約定，判斷各地土閑置晴況，為建設用地審批和制定土地利用政策債考。閑置土地的判定采用計算機自動判定和人工兩種方式。

3 重點地塊

近年來，各地頻現“地王”。從某種角度來該王現象”也成為土地市場的晴雨表。“地王”可分價地王”和“單價地王”，將它們納人重點地塊邊管，通過分析它們的合同執行情況可從側面了加的真正需求。

三、動態監測系統的主要功能

（一）部署方式

系統部署在部、省、市和縣四級，通過國土資源業務網和互聯網雙網運行。已開通國土資源業務市、縣，通過業務網實時傳輸相關信息（含坐標）內網數據庫，未開通業務網的市、縣，通過互聯懷數據（不含坐標），形成外網數據庫，內外網數據庫均建立在國土資源部數據中心。建立內外網數據庫的融合機制，定期對兩個數據庫進行同步集轉換，提取需公開的信息后在中國土地市場懷眾發布。隨著國土資源業務網在各地逐漸開通市場動態監測與監管系統將全面轉到國土資源業務網運行。

（二）系統實現

圍繞土地市場監測與監管體系，立足土地市場業務實際，從保證數據的動態、真實、完整和反映土地市場形勢的角度出發，采用以下技術手段開發了土地市場動態監測與監管系統。

1 在線辦理，抓住監管核心

以前按照周期備案的方式反映土地市場形勢有一定滯后性且容易漏報數據。系統設計時，通過要求在線辦理業務，實現了監測與監管的動態性。系統采用B/S架構構建合同在線辦理平臺，抓住了土地市場監測監管體系的核心。同時，因為系統中的合同就是最終簽署的法律文件，合同雙方將共同認真檢查數據，保證了數據真實無誤。

2 邏輯檢查，提高數據質量

手工簽訂合同的時代，填寫數據比較隨意，許多重要合同要素未設定，留下了合同執行的隱患。辦事人員責任心不強，填錯數據單位的事情也屢有發生。系統設計了客戶端和系統接口共用的邏輯檢查模塊檢查上報數據的必填項和數據邏輯，攔截和提示不符合要求的數據。邏輯檢查模塊實現了檢查項的動態定制，可實時設定必填數據項及其邏輯關系。

3 生成監管號，保障數據完整

所有的土地合同都通過系統辦理，全國的數據才能完整。通過要求全部土地合同應有全國統一編號促使合同必須通過系統在線辦理，保證了數據的完整性。系統使用為每份合同自動生成電子監管號的方式實現全國統一編號。部系統接收合同數據后，自動生成全國統一編碼的監管號和條形碼并將其回傳至縣市級系統。考慮監管的需要，電子監管號主號碼設計為16位，1-6位為市、縣行政區劃代碼，7-10位為年份，n位為合同類型，12-15位為順序編號，1啦為識別碼。當合同在執行過程中需要變更時，電子監管號主號碼不變，變更的合同在主號碼后附加合同的版本號，如3717002009800152-1。系統將保存合同的全部歷史版本。

4 環環相扣，跟蹤全程監測

系統將土地來源、公告、公示、合同、開發利用、市場交易數據全部對應關聯起來，環環相扣，實現了土地利用的全過程跟蹤管理。在每一個環節中，均有相關的制度法規要求數據進入監測監管系統。當前一個業務環節在系統辦理后，如果故意漏報后一個業務環節的數據，系統就可通過分析數據發現問題。如果未在系統中辦理前一個環節的業務，當在系統中辦理后一個環節業務時，就必須補辦前一環節業務并在系統中作解釋說明。

5 分析和統計，深化監督管理業務數據全部進人系統后，必須通過數據分析和統計才能發現問題了解土地市場當前形勢。系統提供了綜合查詢、統計報表、重點監管等工具幫助業務人員挖掘數據深化監管。重點監管模塊分析批而未供土地、供地率、閑置土地和重點地塊合同執行隋況，幫助業務人員了解土地利用管理中的熱點問題。

參考文獻：

[1] 陳翠芳，婁策群，朱青. 我國土地市場的發展現狀與對策[J]. 經濟問題探索. 2004（08）

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