我國房地產市場管理沿革與發展初探

江勝

摘 要：我國房地產產業發展起步較晚，但發展比較迅速，經過短短數十年發展已經具有一定的產業規模。改革開放以來，隨著國內經濟不斷發展我國房地產業發生了巨大變化，其中最明顯變化就是住宅正慢慢由過去福利產品變為可交易的商品。房地產業已成為我國經濟建設中重要產業，所以房地產產業健康發展將直接關系到我國國民經濟穩定程度。因此，研究房地產業發展狀況以及存在的問題是十分必要的，這有助于防止房地產泡沫產生以及控制房地產對經濟產生的負面影響。

關鍵詞：房地產市場；平穩；發展狀況

1 引言

近年來，房地產市場發展迅速這對我國經濟建設貢獻卓著。房地產產業以從最初單純的房屋產權交易發展成為集土地、建筑、交易和金融服務等多種產業結構。在消費、投資、出口這三大經濟增長動力中，房地產投資是重要的投資力量。住房是人們生活必須品的同時，也成為一種投資手段，在投資行為中存在投機行為影響著房地產業健康發展。本文將分析房地產業存在的問題并提出解決的方法。

2 房地產業存在問題

每一種經濟模式都存在一定問題，房地產業也不例外。由于我國房地產業發展起步比較晚，政府對地產市場管理需要一段時間的認識過程。在過去的二十幾年里我國的房地產業規范程度比較低，這就造成秩序混亂的現象出現。

2.1 土地劃撥不合理現象

房地產業在過去發展中，土地劃撥對其產業行程起決定性作用，而當時政府對土地劃撥沒有一定制度支持，在土地價格方面沒有經驗可循，這就導致房地產開發商會以較低價格拿到土地，快速致富。而一些開發商拿不到土地則只能去買別人倒賣的二手地或三手地，這就導致某些地區地價高，進而房價也隨之提高。造成這一現象的主要原因是由于政府沒有起到良好促進作用，進而導致以下兩個結果：首先，會引起房地產業不公平競爭；其次，也有可能會導致房地產開發商為了拿到土地賄賂政府官員，造成腐敗現象。

2.2 房產價格過高

房子是用來住的，而不是用來投機炒的，許多人把房地產作為投資項目，進行投機買賣。這就影響到我國房地產市場供求關系，讓房地產市場一直處于需求大于供給狀態，給地產開發商抬高房價的機會，導致地產業的利潤遠高于其他產業并一直快速增長。據調查，我國房地產業的利潤高達30%～40%，與之形成鮮明對比的是國際上房地產商的利潤普遍只有6%～8%。這就致使我國普通工薪階層需要年收入的10～20倍才能買房，而國外人只需3～5倍就可以買房。這種情況不加以調控，廣大居民住房難就得不到緩解。

2.3 建筑安裝成本占比低

在國際上，建筑安裝成本占70%，去掉這一部分，建筑工程剩余利潤只有30%。然而，在國內，房地產安裝成本僅有40%，剩余利潤占比很大。換句話說，在蓋房子過程中，勞動報酬過低，利潤都到地產開發商手中，進而說明我國房價定價偏高利潤過大，這不利于房地產業健康發展。

2.4 房地產自由資金少

我國房地產開發商在拿到土地后，大多數會將地抵押給銀行貸款，用貸款來支付土地費用。這種“空手套白狼”行為會給銀行以及社會經濟帶來很多不穩定因素。

2.5 舊城改造回遷房中存在的矛盾

隨著社會的不斷發展與進步，舊城改造時城市發展中重要措施之一。因此，部分地方政府在拆遷擴建一些公共設施或舊城改建中，將會牽扯到部分拆遷房居民補償問題。部分地方便存在居民由于對補償不滿意，而不愿離開，導致與拆遷開發商產生矛盾。甚至在拆遷過程中出現沖突，這都將會嚴重影響房地產開發市場健康發展。

3 政策建議

3.1 建立科學的土地開發政策

政府在房地產開發用地上負有審批責任，只有挑選合適的開發商才能促進地產業的發展。另外，土地價格需要合理制定，過高則影響房價，導致房價變高；過低則會讓一些沒有開發地產資質的企業買地后二次倒賣，最終影響房價。因此，建議政府采取招標的措施明碼標價，讓符合資質的開發商參與競價，進而保證地價合理、防止倒賣現象。并且，通過透明化公開賣地，也可在很大程度上防止腐敗現象發生。

3.2 建立科學的居民住房消費模式

根據我國居民人均收入來看，購買90平米的房屋是現階段普通工薪階層的選擇。政府應該在住房規劃上多偏向這類住房，多安排中低價位、中小平米保障性住房來緩解房屋總價過高的現象。其次，推動不動產稅的實施，讓重復購房的成本增加，進而能夠有效控制炒房現象發生。

3.3 完善住房保障制度

政府應該承擔住房保障責任，讓社會上一些低收入群體有房可住。首先，根據居民消費水平，建立多層次住房保障制度。針對低收入群體，政府要推出經濟適用住房或者廉租房來保障房屋需求；其次，降低首付比例以及住房公積金貸款利息，進而給低收入群體優惠。

3.4 提高房地產準入門檻

面對一些房地產商在政府得到土地后，直接向銀行押地貸款現象。政府應該提高房地產業準入門檻，對一些資金規模不夠的企業禁入房地產業。防止出現開發商在蓋房過程中資金鏈斷裂，出現爛尾樓現象。另外，銀行也要加大貸款審核力度，對地產業貸款要審核嚴格降低風險。

3.5 政府出面解決補償問題

拆遷是社會發展必要之路，舊城拆遷才能進行現代化新城建設。在拆遷時就一定會涉及到舊有居民拆遷補償問題。因此，政府要規定拆遷補償款項規模及比例，按拆遷平米數來確定補償數額，防止出現不公平現象，引發社會動蕩。

4 發展初探

當前我國房地產業發展分為三個階段：制度初步摸索期、全面改革住房制度期和配套政策完善期。其中產生的一些理論制度，對后來制度的完善以及建立中國特色房地產事業起到促進作用。

4.1 房地產制度摸索時期

在我國成立之初，并不存在房地產市場，而是實行集體分批制度，根據區域人口數分配房產，是當時計劃經濟典型特征。當時房地產是社會精英和城市原住民的專有物。改革開放后我國逐步放開了房地產市場，起初只是在某些試點地區實施房地產開放市場，后來逐漸擴大到全國。

4.2 全面改革住房制度期

經過初期房地產試點試驗結果，中央決定在全國推行新的房地產制度，允許私人進入房地產業。1987年10月正式提出建立房地產市場，我國房地產市場進入新的發展階段。

4.3 配套政策完善期

我國實行房地產業市場化后，出現一系列問題，這些問題嚴重影響房地產業健康發展。因此，逐步建立健全政策對房地產市場進行有效管控十分必要。經過一段時間摸索，相關政策不斷出臺，進而對房地產業發展起到促進作用。

5 結束語

綜上所述，房地產業是國民經濟重要制作產業，健康發展有利于經濟建設，但在產業發展上總會遇到一些問題，例如：土地問題、房價問題、拆遷問題等。均需要政府出臺合適政策來保障房地產業發展。房地產業出現和發展是國家發展必然結果，經過三個階段的不斷發展，我國房地產市場逐步正規化，進而對我國房地產市場實現長久發展十分重要。

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