淺談貨幣政策對房地產投資的影響

劉悅曦 萬鑫 肖雪 張浠鈺

摘要：在我國目前的經濟發展情況來看，房地產在經濟產業鏈中體現出先導性地位，它是以房地產為對象，投資者為獲得預期效益而對土地和房地產開發、房地產經營、購置房地產等進行的投資。政府投資于房地產主要注重宏觀的經濟效益、帶動社會擴張以及優化環境效益； 而企業投資著重為了實現利潤最大化的目標； 居民購置自用的房地產，則注重它的使用功能的發揮。而從投資者角度來講（相似于企業投資）主要是指未了賺取利潤為目的而進行的投資。

關鍵詞：貨幣政策；房地產投資；影響分析

2018年中國房地產可以說是“一波三折”，隨著各大城市人才引進、棚戶改造等因素影響下，房子短時間供不應求，于是萬人搶房與國家的調控一起上演著。2018年的房地產又再一次成為了焦點。那么房地產行業是否值得繼續投資？房地產行業還能否給投資人帶來暴利呢？

據有關文獻報道指出央行于2018年1月13號發布的統計數據顯示廣義貨幣量M2增速相比上年同期明顯降低，其中的M2是研究宏觀經濟調控的主要變量，反應的是現實和潛在購買力（M2=M1（狹義貨幣供應量）+儲蓄存款）。這個指標有什么用呢？我們來引入一個問題：當M2的增速放緩，會給房地產行業帶來什么影響？

這個問題的探討首先從貨幣政策下的人民幣通貨膨脹出發，眾所周知，在過去的幾十年內，中國的通貨膨脹是呈現一種上升的趨勢，這是因為受到國內外各種復雜情況的影響。但通貨膨脹的加劇直接影響到了房價的飆漲。其中最為直觀的現象就是在過去的10年。一二線城市的房價翻了好幾倍。當房子的固有屬性未發生改變，并且國內人口紅利在逐漸減少，導致房屋剛需有所降低的情況下，漲幅如此之快的原因很簡單，就是市面上的錢變多了，錢變得不值錢了。給大家分享一個指標：在2007年中國的M2為40萬億，而到了2017年中國的M2為167萬億。10年間，中國的M2翻了4倍多。與此同時，中國的房產作為傳統的保值品，已經翻了不止4倍，所以在通貨膨脹加劇的同時，房地產又能夠跑贏通貨膨脹的情況下，就能夠理解為什么那么多資本會流入房地產市場，創造出中國這10年的房地產神話。但不得不提出的是，在近年來的M2增速已經明顯放緩，最新數據顯示其已經跌到8%左右。當M2的增速開始放緩時，這說明央行已經不在大規模向市場投放資金，當市場投放的資金開始減少，進而導致了銀行銀根縮緊，房地產行業融資出現困難。

就此觀點而言，有人持不同意見，理由甚多，但不外乎為： 2018年4月份央行大幅調低存款準備金率，這是2年間，央行首次如此大幅度的下調存款準備金率，許多人認為這是央行由穩健性貨幣政策朝寬松性貨幣政策轉動的征兆。其次是6月份央行擴大了MLF（中期借貸便利）的擔保品范圍，尤其值得注意的是央行將AA級別的企業債務也納入了MLF的抵押品。許多人認為這是央行在收購垃圾債券類似于QE（量化寬松政策）。但筆者認為，這幾年央行已經不在大規模的投放資金。原因很明了，雖然在2007年中國商業銀行的總資產規模還是54萬億，但在10年間，增長近5倍達到了250萬億，平均每年增幅高達17%。而在2018年4月商業銀行增速已經降為6.9%，不足過去的一半。這足以說明這兩年，央行已經在控制市場投放資金量。

當貨幣增速持續降低，當貨幣不再超發，貨幣增速降至8%左右甚至更低的時候，房產的投資價值有待斟酌，在貨幣超發的時候，即M2增速較高時，房地產是最大的獲利者，房地產行業的投資回報率遠高于其他行業和同類資產，甚至多少上市公司一年的凈利潤比不過北京炒幾套房的利潤。當M2持續保持低增速的情況下，房地產行業的增幅明顯會降低甚至出現下降趨勢。作為投資客來說，此時投資房地產已不太明智，首先5年限售的政策，大量資金被套牢在房地產商，資金流通受限，其次是限價令，部分城市已經出臺，新房價格不能超過備案價，新房二手房倒掛，二手房市場處于低迷期，成為砸在手里的死資產。

以廈門為例，今年5月2日到5月6日整個廈門二手房成交量僅為41套，有的房子同17年降價上百萬仍無人問津。賣房的多于賣方的。同樣的情況也出現在了上海等地，從外環到內環不同程度的出現了降價。在銀行銀根縮緊，房產企業融資困難。銀行房貸利率上漲甚至出現停止發放房貸的情況下，房地產商和炒房客的博弈已經開始，誰能加快賣房，回籠資金誰就能生存下去。

但根據當今中國的經濟體制，以宏觀經濟角度來看，央行通過對貨幣政策的間接調控（M2增速的下降），通過貨幣政策工具，減少貨幣供應量，來控制通貨膨脹的趨勢，進而使得市場流通的資金規模下降。因為當社會生產投資過度，資金閑置，央行就會通過調整利率政策等回籠貨幣，以達到緊縮信貸，減少投資，平衡市場貨幣流通的目的，從而人們更愿意將投資向儲蓄轉化。

一個產業近期的發展是否良好，最簡單的辦法就是看其股市的漲跌，試問如果一個產業近期發展極為良好，那么他的股票又能差到哪去呢？反觀2018年的房地產，可以清晰地看到與房地產的需求熱度相反，房地產的股票呈現下跌的趨勢，這難道是投資人看不到房地產的現狀嗎？恰恰相看到了危機，紛紛撤資脫離房地產企業，只有被欲望沖昏了頭腦的炒房客才會忽略掉危機反，這正說明投資市場去追求預想中的利潤，而房地產企業正面臨著一個巨大的危機，即融資困難，資金鏈面臨著危機，以及償債高峰即將到來，面臨著債務違約的危險性。在去杠桿已經成為大背景的前提下，房地產企業債權融資渠道的受到資管新規的沖擊，影子銀行遭受清理，海外發債渠道更是被禁止的情況下。房地產企業只能是加快去掉已有庫存的節奏，收回資金，加快資金周轉速度，改善現金流，使自己存活下來。

目前房地產商很多都已經紛紛加快資產的流動性，采取多種手段賣房回籠資金，造成熱火朝天的新房搶購現場以及慘淡的二手房交易市場，房地產呈現出了“進去容易，出來難”的一個形勢。所以就目前的發展情況來看，購房者和房地產企業甚至與國家經濟體制的博弈正在進入一個關鍵階段。筆者認為房地產行業的價值在過去10年間已經達到持續巔峰狀態，甚至透支未來的市場價值，國家現在的調控政策的目的在于促使房地產價格處于平穩狀態。且調控政策會保持一個長期持續性的情況下，房子將慢慢退出金融投資領域，回歸到居住的一個原本數學。所以在考慮國家對貨幣政策調控等一系列因素下，此時投資房地產行業實在不亞于火中取栗。

（作者單位：西南交通大學希望學院）

參考文獻

[1]方國寅. 貨幣政策對房地產開發投資的影響研究[D].南京財經大學，2014.