安康市多產權建筑消防設施運行情況調查與思考

李森林

摘 要：對安康市多產權建筑消防設施運行情況進行調查，探討多產權建筑消防設施運行情況中存在的突出問題及成因，提出相關對策與措施。

關鍵詞：多產權建筑；消防設施；調查；措施

1 引言

隨著我國國民經濟和城市化建設的快速發展，各類集商業、辦公、住宿、餐飲、娛樂于一體的高層、大體量綜合性建筑急劇增加，一幢建筑內有多個產權單位，一個產權單位有多個使用單位的情況普遍存在，形成大量的多產權建筑，多產權建筑消防設施運行狀況不良、維護管理不到位等突出問題是建筑內存在的重大消防安全隱患，也是當前亟待解決的問題。筆者結合自己的工作實踐，對本市面積在5000平米以上的多產權建筑消防設施運行情況進行了調研，分析其存在的突出問題及成因，提出相關對策與措施，以有效提高多產權建筑消防設施運行的完好率。

2 多產權建筑消防設施的基本狀況

經安康市消防支隊初步調查，截至2017年底，全市已建成并投入使用建筑面積在5000平米以上的多產權建筑620棟。這些建筑在區域分布上，主要集中在漢濱區、高新區和旬陽縣，約占總數的65%；在建筑高度上，以高層建筑為主，約占總數的90%；在功能使用上，以商貿、商住為主，約占總數的61%；在建筑時間上，多數在2009年后建成，約占總數的87%，多產權建筑成為國民經濟發展和城市化建設發展的必然趨勢。

從2017年建筑消防設施專項整治情況看，多產權建筑消防設施存在運行不良的問題十分突出，火災隱患嚴重。據統計，多產權建筑消防設施整體基本完好、能實現聯動的僅為37%，單獨子系統完好率分別為：火災自動報警系統76%，自動噴水滅火系統78%，消火栓系統85%，防排煙系統45%，事故應急廣播系統65%，應急照明系統70%，安全疏散設施合格率為55%。

從全市多產權建筑消防設施的運行情況看，建筑消防設施完好率與建筑功能、建筑內產權單位數量、管理模式、人員素質、經費保障等因素密切相關，主要表現為以下特點：

（1）建筑功能簡單、產權單位數量少的建筑消防設施完好率好于建筑功能復雜、產權單位數量多的建筑；

（2）簽訂維保合同、統一管理的建筑消防設施運行完好率好于產權單位各自管理的建筑；

（3）商貿建筑的消防設施運行完好率好于商住建筑。

3 多產權建筑消防設施運行中的主要問題

3.1 建筑消防設施維護管理不到位，系統運行完好率普遍較低

由于產權多元、消防安全主體多元、責任不明晰，各產權單位消防安全意識參差不齊，公共消防設施的維護管理難以協調和配合，甚至有的無人管理、無人維護，導致建筑消防設施損壞、功能失常，甚至癱瘓，失去抵御火災功能；如火災自報警系統，有的單位將部分探測點屏蔽、隔離，有的直接將聲光報警器關閉，至使報警系統故障一直存在，不能及時復位、排除。從專項整治統計來看，多產權建筑消防設施系統的壞損現象相當嚴重，其中火災自動報警系統壞損率為24%，自動噴水滅火系統22%，消火栓系統15%，防排煙系統55%，事故應急廣播系統35%，應急照明系統30%。從系統的聯動功能看，能通過消防控制中心自動聯動噴淋泵、防排煙、防火卷簾等系統的僅30%，系統合格率低。

3.2 建筑消防設施在使用管理環節問題突出，未能發揮其應有的防火、滅火功能

從專項整治情況來看，多產權建筑消防設施在使用管理環節上問題突出：一是單位消防培訓不到位，員工對建筑消防設施不掌握、不熟悉，發生初起火災事故不會就近使用建筑消防設施、器材，自防自救能力差；二是多產權建筑單位消防管理人員、消控人員大多數是兼職，而且更換頻繁，消防業務素質低，對《消防控制室管理及應急程序》不掌握，對消防系統的操作能力差，一旦發生火警、出現故障缺少快速處理的能力；三是消防控制室大多數是由產權單位輪流派人值守，值班人員與產權單位安全員之間缺乏溝通和協調，發生火警不能有效處置，出現故障不及排除，控制室的監控中心作用不明顯。

3.3 公共通道、疏散樓梯或被占用，或被封堵，安全疏散不符合規范要求

多產權建筑的疏散走道、疏散樓梯、安全出口等屬于建筑的公共部分和消防共用部位，在建筑投入使用后這些公共通道、疏散樓梯就可能成為產權單位或管理單位的“專屬區”，這些產權單位為了自己的“安全” 或“方便”和各自的最大利益，把本該暢通的疏散樓梯、安全出口或上鎖，或封堵，或占用，造成公共通道、疏散樓梯等不能共享共用，把本來符合設計要求的疏散樓梯分隔開了，造成有些單位只有一部疏散樓梯，導致安全疏散不符合規范要求。

3.4 建筑使用中影響建筑自身消防安全問題突出

多產權建筑內單位多、使用情況復雜，建筑使用中影響建筑自身消防安全現象普遍：一是消防車通道、回車場地、防火間距易被當作停車場、貨物轉運場、綠化地等，隨意占用，據統計，多產權建筑消防車道被停車或綠化占用的達81%；二是滅火登高面設置巨幅廣告牌，發生火災時，滅火救援力量難以順利實施處置；三是室外消火栓被圈占、水泵接合器被遮擋已成為較普遍的問題，導致消防設施無法正常使用；四是在疏散通道上設置防盜門、卷簾門，防煙樓梯間、封閉樓梯間防火門損壞，且常處于開啟狀態，有的將疏散樓梯間及前室改為儲藏室等等。

4 原因分析

4.1 重效益、輕安全，消防設施維護保養得不到應有的重視

消防設施管理、維護保養是需要花費一定的人力、物力和財力，又見不到“效益”的工作，很多單位本來就對消防工作不重視，不能把消防工作納入生產經營同等位置進行管理，特別是多產權建筑，由于產權多元化，各產權單位經營管理相對獨立，而建筑消防設施又相互密切關聯，一個單位不重視消防工作、一個單位的消防設施損壞就可能導致整個建筑消防設施不能完好好用。重效益、輕安全，在消防職責上互相推諉，在經費投入上相互扯皮，在使用管理工作上互不配合，是多產權建筑消防設施得不到有效維護和管理的重要原因。

4.2 “二次裝修”對建筑消防設施造成重大傷害

多產權建筑投入使用后，產權（使用）單位根據自己的需要，對建筑局部進行改造和裝修，使原有的建筑結構、形式、消防系統設置、防火分區劃分，以及安全出口的設置都可能做很大的調整，對建筑消防設施容易造成重大傷害。如有的裝修將火災探測器、噴頭遮擋；有的將火災報警系統的布線損壞；有的將消火栓遮擋或占用；有的將疏散通道封堵；有的將電梯前室、疏散樓梯占用等等，導致建筑消防設施不能完好使用，疏散設施不符合消防要求。

4.3 消防產品質量低下、型號五花八門，導致消防設施難以及時維修

有些單位為了節約投資，在選用消防產品時，一味地追求低價，選用質次價廉的產品和不正規的施工單位，系統一旦投入運行，在短時間內便發生故障；另一方面，我國消防產品型號多，品種多，如火災報警系統的種類和型號可謂五花八門，而且淘汰快，一旦系統發生故障，需要更換零配件，在市場上很難及時買到；有的火災報警系統隨著運行周期的增長，出現自然老化，部分產品已被淘汰，必須整體更換，由于多產權單位，經費來源要靠多家單位分攤，無法及時更換的現象相當普遍。

4.4 公安消防機構監管力度不夠也是多產權建筑消防設施運行完好率低的一個原因

一方面消防監督工作缺少必要的銜接，防、消關系沒有處理好，有的消防部門在日常檢查時對外圍情況不做檢查或檢查要求不一致，有的建筑工程驗收后支隊和大隊的管理銜接不到位，容易造成漏管；有的建筑因分段驗收缺少延續性，而出現單獨驗收都認可，但總體聯動時，邏輯關系混亂。另一方面監督人員流動性大，工作繁雜，對單位的檢查不能深入到位；有不少監督人員對自動消防設施的相關知識和應用技能、業務不熟悉，檢查中不能發現消防設施運行中存在的問題。

5 加強多產權建筑消防設施維護管理的對策

5.1 從政府層面加快多產權建筑消防管理立法

對多產權建筑存在的問題，消防部門應當根據2011年12月30日國務院下發的《國務院關于加強和改進消防工作的意見》（國發[2011]46號）文件精神，提請政府決議，極力促成多產權建筑管理辦法的出臺，或者由各級政府牽頭，協調公安、建設、規劃、房管、消防等職能部門，專題對本地區多產權建筑安全監管狀況進行研究分析，在《消防法》、《物權法》基礎上，制定完善本地區的《多產權建筑消防安全管理規定》，將建筑消防設施的維護保養納入房屋維修內容，建立質量維修基金，以解決維護保養資金缺乏的問題；同時，要從法律法規上對產權人、使用人、建筑管理單位（含物業管理公司）以及相關中介組織的管理職責、消防設施的維修保養日常管理、從業人員消防安全培訓教育、法律責任等進行規定，從法律層面上遏制多產權建筑消防設施問題的產生，也是防范多產權建筑火災發生的治本之策。

5.2 從建審源頭上嚴把多產權建筑裝修改造監督關口

一是要把多產權、多功能、綜合性建筑作為審核的重點，要充分考慮多產權建筑在投入使用后的可變性，應在建筑竣工消防驗收意見書中明確建筑使用性質及管理要求，規范開發商與業主、業主與租賃方簽訂的合同形式，如要改變使用性質，必須報經相關部門審批，加強跟蹤監管；二是加強對“二次裝修”場所現場的勘查，不僅要對平面布局、安全疏散、內部裝修、消防設施等進行消防設計審核，更要對其損壞、遮擋、占用消防設施行為進行查處，把好源頭關，杜絕先天性火災隱患。

5.3 從社會層面上強化產權（使用）單位的責任主體意識

多產權建筑的產權單位、使用單位是消防安全的責任主體，應對消防安全工作負責。一是產權單位、使用單位要高度重視消防安全工作，按照《消防法》、國務院《消防安全責任制實施辦法》的要求，自覺履行各項消防安全職責，成立業主委員會，定期組織對建筑消防設施的檢查和必要的消防演練，主動做好消防設施的維護保養工作；二是產權（使用）單位實施互相監督，對損壞建筑消防設施的單位和個人，要及時向物業公司和公安消防部門舉報，及時制止和查處消防違章違法行為；三是房屋進行二次裝修時，要將消防設施的維護保養納入裝修保證金范疇，重點進行跟蹤檢查，防止二次裝修造成消防設施的損壞；四是重視人員素質的提高，對負責消防設施維護保養的管理人員，要實行持證上崗制度，對未取得上崗證的人員嚴禁上崗，確保消防控制室操作人員能熟練運用消防系統。

5.4 從消防監管層面實施打防結合

多產權建筑是公安消防機構監管的重點，公安消防機構要切實履行好對多產權建筑的監管職能。一是要從源頭上把好消防產品質量關。要通過產品質量抽檢、施工檢查等形式，查處假冒偽劣產品，在審核驗收中嚴把產品質量關和施工質量關。二是從日常監督抽查工作入手，加大消防監督力度嚴格實施抽查，特別是要督促各產權（使用）單位定期對建筑消防設施進行檢查，及時整改建筑消防設施存在的問題，確保消防設施完整好用。三是要結合實際，開展針對性的消防安全專項整治，對消防設施嚴重癱瘓、產品質量低劣、施工質量不合格等問題，有針對性地開展整治，嚴厲查處。四是鼓勵多產權建筑實行統一管理或物業管理。一個建筑區域、一幢大樓的消防安全整體性、消防設施設備配套性，都要求有一個統一的單位來實行消防安全管理。有了統一管理單位，不但可以讓產權單位和使用人從日常繁雜的安全管理事務中解脫出來，還可以改變過去各自為政、互不配合、消防共用部位和共用消防設施無人維護保養的狀況。《消防法》規定對有兩個以上單位管理或者使用的同一建筑的共有消防設施進行統一管理，將住宅區的共用消防設施維護管理、為管理區域提供消防安全防范服務的義務賦予物業服務企業，這就為多產權建筑消防安全實行物業管理提供了可參考的依據。

5.5 從多產權建筑火災撲救層面堅持專群結合

一方面公安消防部隊要加強對多產權建筑的滅火戰術研究和演練，在多產權建筑消防驗收及施工檢查中，必須有轄區基層大（中）隊人員參與，以保證工作上的銜接，同時要結合多產權建筑的特點，制定操作性、應用性、適應性較強的滅火作戰預案，有針對性地開展多產權建筑的滅火演練。另一方面，多產權（使用）單位要成立義務消防組織，建立微型消防站，適時開展消防滅火演練，熟悉建筑消防設施的操作，確保建筑火災在初起階段得到有效撲救。