房產測量地下室分攤問題的探討

車兵

摘要：隨著中國經濟的迅猛發展，房地產市場的發展也水漲船高，住宅商品化得到普遍實現，但房屋銷售中各種糾紛問題也屢見不鮮，其中大多數是由于共有建筑面積的分攤不公引起的。在這個寸土寸金的時代，建筑面積關系到千家萬戶的切身利益。本文對房產測量中地下室空間分攤的幾種主要方法進行介紹探討，為房產測量地下室分攤提出建議，使房產測量變得規范化合理化。

關鍵詞：建筑面積;地下室分攤;房產測量

引言

近年來，我國建筑的形式日趨多樣化，其中地下室的興起和應用深受居民的喜愛。地下室按其范圍可分為單幢使用的地下室和多幢共用、相互連通的地下室（即小區地下室），其用途有停車場、超市、地下商場、儲藏室、人防工程、配套用房、管理用房等。由于其使用范圍的不同和其用途的復雜性，地下室在面積分攤時出現了較多的問題和糾紛。以下就地下室分攤的相關問題一一展開分析。

1、現行的分攤規定

國家現行的《房產測量規范》對共有面積的分攤方法只做了簡單的規定，各省市的相關規定也不盡相同。共有面積首要的處理原則是：產權各方有合法權屬分割文件或協議的，且文件或協議內容不侵害其他產權主利益的，按文件或協議執行;否則以相關房屋的建筑面積按比例進行分攤。另一個基本原則是以幢為單位根據分類進行逐級分攤。另外規定可分攤的共有面積有兩種：一是房屋內的樓梯間、電梯間、前室、管道井、公共門廳、過道、配電房、地下室等，還有建在幢內為整幢服務的公共用房、管理用房;二是清水墻中線至外墻面的水平面積（簡稱外半墻）。不可進行分攤的部分如架空休閑空間、作為人防工程的地下室、獨立使用的地下室、避難層、設備轉換層、倉庫、機動車庫、非機動車庫、為多幢服務的設備用房或管理用房、獨立的配套設施用房、市政設施配套用房等等。規范中對于為多幢服務的地下設備用房、管理用房的分攤規定是不可分攤，自然是出于計算的簡單性和通用性的考慮，但明顯是有局限性的，在操作中常常出現重復分攤或由于參與分攤的房屋類型與用途不同而引起分攤不公。而隨著綜合型建筑形式的出現，分攤方案更是難以確定，這為面積分攤的糾紛留下了隱患。

2、地下室分攤中存在的問題

首先是半地下室的界定問題。《房產測量規范》第5.6.6.1條指出：房屋的自然層數一般按室內地坪±0以上計算。采光窗在室外地坪以上的半地下室層高在2.20m以上的，計入房屋地上自然層數。也就是說采光窗在室外地坪以上的被認定為半地下室，否則認定為地下室。有些省市在細則中規定：（1）當半地下室在地上部分不小于1.50m時，其半地下室計入地上層數。（2）當半地下室全部或部分用于商業、辦公等用途（合法）時，且商業、辦公等出入口位于地面以上的，則計入地上層數;否則，計入地下層數。（3）計入地上層數的半地下室，共有建筑面積的分攤計算，應按地上建筑的相應條款執行;否則，按地下室的相關條款執行。而在平時工作中，我們一般認為：±0標高設計在房屋中間部位且±0以上的凈高超過房間高1/2的地下室稱為半地下室，而且半地下室和地下室都不計入自然層數，只計入房屋建筑總層數。由上可以看出對于地下室和半地下室的定義依然不統一，進而在工作中對它們的認定也存在困難。其次是功能區的確定問題。當一幢房屋的±0上下為不同用途時，我們劃分功能區是以規劃室內地坪±0為界，將房屋按地上和地下部分劃分為不同的功能區，共用部位分別由其服務區域分攤。而實際上地下室仍然有一些區域（如：儲藏室、健身房、閱覽室等）不能獨立存在于地下室，只能通過與上部結構相連的通道、樓梯才能進入，必須依附于上部主體房屋，應把它們視為一種功能區而非房屋用途，應與地上住宅、辦公等合在一起分攤，這就與之前的分攤方法產生矛盾。

3、地下室分攤的幾種方法

3.1獨立分攤法

這種方法是將多幢共同使用的地下室視為獨立的權屬單元，自行進行共有共用面積的分攤，與地面以上的建筑不發生關系，也就是實行一刀切的方法，將地上與地下的完全分開。此方法是考慮到地上、地下多為不同的功能區，地下室多為車庫功能，地面以上多為住宅、商業、辦公等功能。這種方法的優點是界定簡單，操作便捷，計算容易。不足之處是：即使地下室里有設備用房或管理用房是供地面以上的某幢建筑使用，也不能被分攤出去，而被作為獨立的權屬，接受地下室共有建筑面積的分攤。這樣就使開發商的利益受到損失。

3.2連通分攤法

這種方法多用于為單幢服務的地下室，不管地上與地下的功能是否一致，均將它們連在一起視為完整的一幢進行逐級分攤。此方法是考慮到在建筑設計和規劃審批時就是按單幢來處理，所以套用以幢為單位的原則。其優點是簡單易懂、操作性強。不足之處是：地下室的外圍范圍一般會比地面以上的建筑投影范圍更大，連在一起分攤后，地下室所攤得的面積就較多，上部則較少，二者相差很大的情況也不在少數。而上部建筑多為可銷售面積，作為開發商不愿意看到這樣的情況，他們為了平衡這個不足，勢必提高房屋的銷售價格，這樣就不利于房地產業的發展。

3.3范圍投影法

在這種方法中，每幢樓的地下空間面積通過該幢樓地上的最大投影面的投影來確定。這種方法使地下空間的面積分攤立體化，使其更好地進行面積管理，有效地減少糾紛，保證地下空間面積合理的劃分。需要注意的是，地下空間和地上建筑在進行土地評估時應保持協調，保證地下空間的合理分配和使用。這種方法的不足之處是計算較為復雜，工作量較大，我國還沒有統一的標準來進行詳細的規范和使用，相關的法律法規也不盡完善。

3.4比例分配法

這種方法是將地下室面積按照相應的比例進行分攤，其主要的核心就是將地下室與地上的所有建筑當成一個統一的整體來進行面積統計，按照地下室面積和地上建筑面積占總建筑面積的比例來進行分攤。首先要除去那些不參與分攤的面積（如：倉庫、市政設施、戰時工程、小區配套等），然后將剩下的面積按照每幢樓所占的比重進行分配。如上例，三幢住宅占總建筑面積的比重分別是5/18、6/18、7/18，則應該分攤到的建筑面積分別為277.8平方米、333.3平方米、388.9平方米，隨后將分攤到的建筑面積并入每幢樓的建筑面積進行分配。比例分配法的優點就是計算簡單、使用便利、居民容易理解和接受。減少面積糾紛的問題，實現了套內面積相同所得到的分攤面積也相同的要求[2]。但是這種方法存在著一定的局限性，在地上三幢房屋價格不同和房屋用途不一的時候，這種方法就不適用;而且該方法沒有對地下空間的具體使用情況進行相應的統計，需要進一步的改進和完善。由上可見，《房屋測量規范》中的關于地下室跨幢分攤的規定還有明顯的不足，其所提供的分攤方法和使用技巧還有很多的局限性。因此在解決地下室跨幢分攤問題時，應該實事求是，保證其分攤的合理性和科學性。現階段我國應建立健全的地下室分攤方案，完善相關法律法規的建設，使其在應用的過程中有法可依，增強其說服力，提高房產測量的科學性和有效性。并且開發商在進行建筑之前要仔細地研究有關房屋測量規范、細則，在滿足人民群眾需要的同時還能保證自身的經濟效益，實現二者雙贏。

結束語

《房產測量規范》中出于通用性與概括性的考慮，其提供的建筑面積的分攤方法存在局限性，單純的遵循國標的方法進行分攤難以確保公平與公正。隨著我國房地產市場的日漸成熟，相關方法的改革也將提上日程。盡早制定一套統一、合理的房屋建筑面積計算方法是相當必要的，它既有利于保護買房者的切身利益，也能使房地產市場規范化，促進國家房地產市場的良性發展。

參考文獻：

[1]程福娥， 王彬輝. 探討房產測量地下室空間跨棟分攤問題[J]. 城市建設理論研究：電子版， 2013（36）.

[2]周琪莉， 包麗萍. 淺議房產測繪地下室和半地下室的處理[J]. 現代測繪， 2016， 39（1）：61-64.