基于新形勢下的房地產項目管理問題研究

公維安

摘要：在市場經濟經濟的發展過程中，房地產企業發展的也變得越來越快速了，隨著現代建筑水平的不斷提高，房地產業的發展也變得越來越快速了，人們對于住房的要求也變得越來越高了，房地產企業要想得到更好的發展，就必須不斷加強對自身的管理力度，不斷的對管理模式進行創新，針對現在房地產企業中存在的問題進行研究，找到更好的解決辦法，讓房地產能夠更加快速的發展。基于此，本文主要對基于新形勢下的房地產項目管理問題進行了簡要的分析，以供參考。

關鍵詞：房地產;項目管理;問題研究

引言

當前，我國處于經濟結構調整的重要時期，由于受到經濟下行壓力的影響，導致國內的房地產行業面臨著轉型升級與利潤下降的雙重壓力。因而，房地產企業要通過加強內部控制，降低生產成本、提升施工質量，促進企業的健康發展。

1、房地產項目管理的特點

首先，管理工作具有一定的時效性;其次，管理過程中對于質量目標的相關要求較高;此外，管理工作對于費用的控制目標較強;另外，房地產項目的管理有著較強的復雜性、系統性，同時管理過程中要按照特定的程序，進行合理的構想、方案擬定，還要進行可行性研究，對于相關方案進行評審、決策。總體而言，房地產項目的管理工作要在某個確定的時間內，通過應用特殊的組織運行模式，來完成一個既定的目標。同時，管理工作中要進行周密的計劃、組織以及領導、控制，進而可以實現對既有資源的高效管理。在進行房地產項目的管理工作時，要按照以下流程進行：首先，要建立相應的項目領導機構，對于特定的項目任務進行合理的計劃、分解;其次，要進行項目目標的預算以及相關項目的啟動、協調;另外，在項目實施過程中，要進行合理的控制、溝通和評估工作。

2、新形勢下的房地產項目管理問題

2.1設計階段管理問題

在“建設項目的重點在實施階段”片面認識的誤導下，導致在建設工程中忽視設計階段的重要性，以至于對設計階段中科學合理的使用資金獲取最佳的建筑產品方面重視不足，影響工程建設項目效益的獲取。設計圖紙一經確定，在施工過程中不出現新的設計變更的情況下，工程的預算不會出現太大幅度的變動，由于對設計階段的重視程度不足，導致工程項目成本控制的范圍和力度方面存在明顯的薄弱，此外，只重視施工不重視設計，導致設計不能夠很好的從實際出發，不能很好的滿足使用功能方面的需求。

2.2實施階段管理問題

建設工程在實施階段之中，存在的比較嚴重的問題就是工程施工合 同簽訂的不夠嚴謹，在實施階段需要建設方、總承包方、分包方、監理方 以及材料設備供應方等的通力合作，方能夠較好的完成工程項目的建設 任務，而在實際的項目實施階段，由于合同的制定不夠嚴謹，導致諸多糾 紛的出現，對工程質量、工程工期造成不良影響，尤其是在分包合同的制 定過程中，工程配合以及接口的確定方面則不是很詳細，致使項目各參 與方之間的協調性較差，出現不必要的“內耗”。

3、提升房地產項目管理有效措施

3.1強化設計管理

設計管理的設計和規劃可以說是整個項目現場管理的前提，對房地產開發項目的現場管理有著重要的意義。在正常情況下，通過不同項目的比較和可行性分析，設計房地產開發項目。因此，所涉及的設計工作不是由設計單元獨立完成的。這就要求房地產開發企業要根據項目的實際情況，根據項目的需要，充分整合設計單位的有效溝通和聯合實現。此外，房地產開發企業還應在設計單位之間建立良好的溝通體系，保證設計工作的內在聯系，協調設計單位在房地產開發項目建設中的設計，確保房地產開發項目的有效開展。項目的設計和項目的設計時間。此外，對工程施工現場的實際情況進行調查分析，以保證內部審核的有效性和質量，從而保證設計管理的整體質量的穩定性。

3.2加強質量控制

百年大計，質量第一。質量是建筑工程中得到關注最多的一個環節，影響建筑工程質量的主要內容有：施工者、施工機械、施工方法、施工材料和施工環境。進行質量控制的重點就是對施工者的控制，對于施工機械、施工方法、施工材料等因素需要在施工前進行明確，進而實現工程質量控制。

3.3加強成本管理

（1）房地產成本管理系統包括流程制度體系，階段控制要點和知識積累，及公司戰略角度優化成本結構。成本管理系統的基礎框架包括目標成本管理體系，責任成本管理體系，動態成本管理體系和項目后評估體系。（2）房地產企業的成本包括土地費用，前期費用，建筑安裝工程費用，市政基礎設施費用，公共配套設施費用，貸款利息費，銷售費，管理費，營業稅和土地增值稅。一方面要樹立全體成員的成本管理意識，另一發面要強化保障制度，加強績效評估體系建設。做好成本控制工作要全員共同參與，要培養員工良好的成本控制意識。通過后評估可有效提高成本預測的準確性，進而提高成本管理的有效性。通過合理法績效考評充分調動各部門的工作積極性，促進團隊成員間相互制約，監督，保證房產企業的長久發展。

3.4 加強進度控制

為了保證建筑工程能夠如期交工，需要控制施 工進度。 首先，需要落實具體分工，對整體工程項目 進行分解，明確進度的協調工作，分析能夠影響進 度的因素。 其次，需要進行合同上的內容協調，合同 期和進度計劃的協調。 最后，需要對建筑工程內部 進行經濟制裁，采用獎懲制度，在保證質量的前提 下，對提前完工的工作人員進行獎勵，對延誤工期 的工作人員進行懲罰。

3.5注重現場管理人員綜合素養的提升

對于管理人員來說，要有一個良好的職業操守與專業能力。在進行工程分包工作時，要對分包工程的承包單位進行研究，明確承包單位的施工人員素質、企業綜合實力等因素。對于分包出去的工程，施工過程中要做好施工質量的監督工作，防止施工中出現以次充好、偷工減料等問題。同時，還要專門聘請專業素養較高的監理公司進行施工的監督，提升相關建筑工程的施工質量。

3.6建立健全企業內部控制體系

對于內部控制而言，它是一項較為復雜、系統的工程，房 地產企業要建立一套高度統一、合理的內部控制機制。首先， 企業要建立完善的內部控制架構體系，在這一體系中應該包 含董事會、監事會以及經理層、內部控制部門等。另外，對于一 些重大項目的招標工作以及重大的人事任免工作來說，要嚴 格按照規定與程序落實聯簽制度。

結束語

在市場經濟高速發展的今天，行業競爭日益激烈，面對這一現狀，房地產企業要不斷加強企業管理，從成本控制管理，人力資源管理，加強產品創新能力提升等多方面提升企業的核心競爭力，以求在激烈的競爭環境取得勝利。進一步鞏固企業的行業地位，促進企業長期穩定的發展。

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