“營改增”背景下房地產企業稅務風險的防范

王攀

摘要：本文以房地產企業稅收籌劃為研究視角，針對房地產企業在“營改增”背景下如何規避稅務風險展開分析討論。

關鍵詞：“營改增”;房地產企業;稅務風險;稅收籌劃

前言：全面推行“營改增”之后對房地產企業的稅負產生一定的影響，要求企業進一步提高稅收籌劃能力。如何有效防范與規避稅收風險已經成為現階段房地產企業發展過程中集中關注的問題。

1、研究背景

簡單來講，營業稅是針對企業生產經營當中所獲取的全部營業額征收稅費，增值稅是在銷項稅扣除進項稅之后對于差額的一部分征收稅費。“營改增”是指將營業稅征稅方式改變為增值稅的征稅方式，對經營過程中的增值部分征稅。實施“營改增”的主要目的在于減少企業生產經營實踐中的重復性征稅，進而有效的減少納稅人的稅務負擔，推動產業結構的優化，同時進一步完善稅務管理機制。

“營改增”的推行主要分為三個階段：從2012年1月1日開始，上海市交通運輸業開始實施“營改增”，之后“營改增”的范圍逐漸擴大，江蘇、北京、廣東等內納入到了“營改增”的范疇當中;2013年開始，“營改增”的試點覆蓋了全國，廣播電視業等產業被納入到了“營改增”范疇當中;2014年在鐵路、郵政等行業中實施“營改增”;2016年5月1日，建筑業、房地產業、金融業等實施“營改增”[1]。至此，營業稅在中國稅務的“歷史舞臺”上全身而退，“營改增”的大旗全面拉開。

2、“營改增”對房地產企業稅務負擔的影響分析

根據“營改增”規定，房地產行業適用的是11%的稅率，這與實施改革前的5%稅率高出了6%，所以企業在發展過程中若想實現稅收負擔的減少，必須獲得更多的進項稅。在獲得進項稅的過程中的主要來源就是購進貨物以及應用勞務的時候所承擔的稅額。全面實施“營改增”之后房地產企業在發展中所應承擔的稅負到底是多少，相對于實施改革之前到底是提高了還是降低了，可以通過房地產企業經營過程中的成本構成做出具體分析。

在房地產企業經營過程中成本大致是由土地規費、前期工程費用、安裝費用、配套設施費用、稅負、資本利息、間接費用七個板塊構成[2]。以下分析分別作出分析，由于房地產企業分為簡易計稅項目和一般計稅項目，本文只針對一般計稅項目進行分析。第一，土地以及政府的規費是指土地獲得過程中所需要支付的費用，在房地產企業成本當中大約占有30%的比例。根據稅務部門2016年頒布的相關規定，這一部分的費用可以從銷售額當中扣除，實現對差額的征稅，所依據的計算公式是“銷售額=（價款以及費用-允許扣除土地價款）/（1+11%）”，也就是說這一部分的成本可以作為進項稅進行抵扣。如果這一部分成本不符合抵扣進項稅的相關要求，對于不能扣除的部分可以抵扣的稅率為8.8%[3]。第二，在經營過程中的前期工程費用是指在實施工程項目規劃設計、勘察調研等工作中產生的成本，大約占總成本的5%，進項稅率是6%。第三，安裝費用是指在施工過程中所產生的工程費用、采購生產設備所產生的費用、安裝工程過程中所產生的各項費用等，大約占房地產企業總經營成本的35%，這一部分費用都可以按照11%抵扣。第四，配套設施的費用大約占總成本的13%，進項稅率為11%。第五，期間費用占7%左右，不作為進項稅抵扣項目。第六，利息是指開發項目過程中融資中所需要支付的利息，大約占總成本的5%，根據相關規定這一部分的費用不能作為進項稅抵扣項目。第七，間接費用是指在項目開發的過程中管理、銷售等環節所產生的費用，大約占總成本的5%，進項稅率為3%。根據以上條件，房地產企業在經營過程中每100元的成本當中大約可以獲得7.61元的抵扣進項稅，如果該企業的利潤率為20%，那么企業的銷項稅應該是12.7元，應繳的增值稅為5.09元，相比于之前的5%下降了大概1%。根據國家稅務部門的相關規定，一般納稅人如果利用的是預收款方式實現對自行開發的房地產項目進行銷售，應該在所收到的預收款中上繳3%的預征增值稅。這與實施“營改增”之前的5%下降了2%，這樣一來房地產企業的流動資金就被更少的占用，可以有效的減少房地產企業在經營過程中的資金壓力。

3、“營改增”背景下房地產企業的稅收籌劃

通過上述分析可知，全面推行“營改增”之后房地產企業的稅負是降低了，對于減少房地產企業的資金壓力也具有一定的積極影響，但是前提是房地產企業必須獲得更多的進項稅抵扣憑證，如果企業相關管理部門不能有效的獲得進項稅抵扣就會產生一定的稅務風險，從這一點上來看，“營改增”對房地產企業稅收籌劃提出了更高的要求，若想有效防范房地產企業經營過程中稅務風險的發生必須提高稅收籌劃能力。

第一，企業在經營過程中一定要注意選擇那些具有正規資質的施工團隊進行合作。從房地產行業發展的實際情況來看，在企業經營管理過程中通常會選擇一家或者是多家的施工企業進行合作，將項目同時分包給這些合作的企業，通過前文的分析可以知道建筑安裝費用以及配套設施建設的費用大約占總成本的一半以上，這樣一來就將選擇施工企業的合理與否凸顯了出來，有效的選擇那些正規的施工企業一方面可以取得符合相關規定的增值稅發票，進而幫助企業抵扣一部分稅務負擔，另一方面可以切實保證施工質量與施工進度，對于房地產企業的發展來講具有重要的意義。

第二，進一步強化合同管理與招標管理的力度，有效的避免施工企業利用清包方、甲供工程選擇適用簡易的計稅方法帶來企業的進項稅損失。根據相關部門的規定，清包工方式、甲供工程的方式去提供相關服務，可以利用簡易計稅法計算稅金。為了有效避免企業自身的稅務風險，在與施工方簽訂合同的時候應該明確的提出發票的類型，或者可以采用不含稅價的方式進行招標。與此同時，房地產企業在經營過程中應該進一步提高內部控制能力，充分利用甲方的優勢與施工方展開談判，進一步提高自己稅務籌劃的能力，最大限度的避免由于稅務風險對企業造成的消極影響。

第三，在企業投資活動開展過程中應該集中注意所需要購買的土地內開發的程度，集中精力去購買那些已經實施了拆遷工作的土地。根據稅務總局的相關規定，從政府手中、土地管理部門手中直接購買到的土地所耗費的款項以及受當地政府委托所收購的土地所耗費的款項都可以在總銷售額中直接性的扣除，也就是說可以作為銷項稅去進行稅收籌劃。那么購買已經得到了拆遷與安置的土地，不僅可以減少企業經營過程中與業主之間由于拆遷和安置所導致的各類矛盾與糾紛，同時可以將拆遷與安置費用以及購買土地的費用一同作為土地價款進行抵扣，從而減少企業的稅收負擔。2018年3月28日國務院常務會議中，確定深化增值稅改革的措施，進一步減輕市場主體稅負。會議指出，過去5年通過實施營改增累計減稅2.1萬億元。按照黨中央、國務院部署，為進一步完善稅制，支持制造業、小微企業等實體經濟發展，持續為市場主體減負，會議決定，從2018年5月1日起，將制造業等行業增值稅稅率從17%降至16%，將交通運輸、建筑、基礎電信服務等行業及農產品等貨物的增值稅稅率從11%降至10%。根據這一最新會議指示，企業在實踐中應該進一步提高納稅籌劃意識，全面提高發票管理能力，在各項業務開展的過程中，要求合作企業嚴格按照稅法規定開具發票，以做進項抵扣。

第四，在實施稅收籌劃的過程中，與政府簽訂土地轉讓合同的時候，經常會遇到一些附加條款、免增條款等，如“房地產企業應該無償的提供X房產給相關部門”等，如果遇到了這樣的情況，企業應該與政府展開積極有效的溝通，將合同項目進行拆分處理，也就是將土地轉讓合同與銷售合同進行拆開簽訂，否則就會為企業帶來極大的稅務風險。例如，在簽訂合同的時候需要免贈給相關部門的房產成本是1億元，企業應該將這1億元含入土地轉讓合同當中，作為成本支付給土地轉讓部門，同時應該取得監制的正規票據;與此同時，應該與接受免贈的部門簽訂1億元的銷售合同，獲得這1億元的銷售款項，這樣一來進項與銷項就可以實現抵扣，對于這一部分的產品不需要繳納增值稅。但是不應用上述做法，只將免贈作為土地轉讓合同中的一個部分去支付給相關部門，企業將會不能得到財政監制票據，這樣一來這1億元就沒有辦法在銷售總額中扣除，那么企業在繳納增值稅的時候，就需要對這一部分的銷售額繳納增值稅，由此可見，如何簽訂合同也是全面實施“營改增”之后在稅收籌劃過程中應該集中關注的問題。

第五，在房地產企業經營發展的過程中應該集中精力于精裝房市場之上，進一步提高精裝房在銷售中的比例。對于房地產企業來講，銷售的終端客戶才是各類型稅務負擔的最終承擔者，在全部房產中增加精裝房的比例可以讓企業獲得更多的生產資料購進的正規增值稅發票，這樣在稅收籌劃的時候就可以進行抵扣，通過這樣的方式可以減少企業的負擔，進而提高企業的利潤空間。

結語：綜上所述，在房地產行業中全面推行“營改增”有利于減輕企業的稅務負擔，但是也對企業的稅收籌劃能力提出了全新的要求。希望通過文章的闡述可以使得廣大房地產企業的經營者與財務工作人員清晰的認識到“營改增”對企業稅負產生的影響，進而采取行之有效的措施去規避各類型的稅務風險。

參考文獻：

[1]黎道政.營改增后房地產企業稅務管理風險新特點和應對措施[J].會計師，2017（19）：16-17.

[2]章強.“營改增”對企業的稅負影響及稅務籌劃重點——以房地產企業為例[J].中國商論，2017（09）：97-98.

[3]李建鵬，史瑞學.“營改增”后房地產新項目土地成本的稅務籌劃及會計核算[J].國際商務財會，2016（07）：48-50.