淺談社區底商銷售中實施免租金政策的幾點思考

劉建鋒

摘要：隨著商業地產開發經營的多樣化，社區底商的銷售模式也不斷創新。通過免租招商然后再帶租約銷售就是其中一種，新事物的出現亦伴隨著新的法律問題的出現。本文就住宅底商免租金政策的制定和實施過程中出現的各種問題進行了分析，以求讓這種創新營銷模式能夠日臻完善，并取得預期效果。

關鍵詞：免租金政策;社區底商;帶租約銷售

1、社區底商銷中實行免租政策的原因

近幾年，商業庫存持續較高，雖然住宅銷售火熱，但商業銷售卻持續低迷。受電子商務

的日益普及，傳統商業已經受到較大影響，社區底商銷售中憑借單純的產權出售，已經很難完成銷售去化速度要求，尤其是所處地段為尚不成熟區域的項目。一方面由于住宅還未完全入住，尚未形成固定人流量，且住戶尚未形成在小區底商消費的習慣;另一方面所在區域商業氛圍不成熟，不能吸引商家進駐，從而租賃需求缺乏，從而租金持續低迷，導致商鋪投資回報率不理想，進而影響社區底商銷售去化速度。在小區入住率達到一定水平的前提下，為了促進社區底商去化速度，實現開發商資金快速回籠，在銷售中引入免租政策，快速集中引入商戶經營，帶動整個底商商業氛圍，全面提升商鋪投資回報率及去化速度。

2、社區底商免租政策制定

在制定免租政策的過程中，必須要注意以下幾個方面：

2.1社區底商業招商業態的規劃。根據周邊配套情況、社區各出入口人流量及出行規律，

規劃好商鋪招商業態分布，才能打造出符合項目定位的社區配套商業街區。靠近學校的區域主要考慮教育相關業態，如少兒培訓教育、文具銷售、書店、眼鏡店等。小區主要出入口考慮菜店、水果店、便利店、藥店、蛋糕店、利安超市、通訊行業網點、快遞代收等，然后再考慮診所、房產中介、銀行網點等。切忌在沒有提前規劃招商業態條件下，開始雜亂無章盲目進駐，勢必會影響社區配套商業街區的調性，并導致商業街氛圍無法形成氣候，從而失去實行免租政策促進社區底商銷售的初衷。

2.2免租政策的確定。首先必須對所屬區域社區底商租金情況進行市場調研，根據調研結果，對未來2-3年的租金進行預測。然后，考慮適合項目現狀的免租期，既要考慮所招租商家持續經營成本能否回收問題，也要考慮到開發商對商鋪銷售的要求和資金回頭的需求。如果免租期太短，可能商家還不能回收裝修成本;反之，如果免租期太長，影響無法快速收房并實現投資回報，必然影響底商的快速去化。因此綜合考慮一般考慮2年比較合適。同時，考慮招商渠道費用，建議實現交3個月租金租3年政策。

2.3免租政策對后期帶租約銷售的影響。之所以開展社區底商的免租政策，也是為了能夠快速去化，因此，要充分考慮免租期政策對銷售的影響。首先是收房，如果免租期內完成銷售，客戶無法立即辦理收房手續，而只能等到免租期結束后，辦理收房手續。因為客戶購買的是現鋪，卻需要等最長不超過2年的時間，然后才能收房，因此，必須考慮將客戶簽訂合同到實際辦理收房手續這段時間的租金收入計算以優惠折扣形式從總價里進行扣除，即租金返政策，客戶才可能接受這種情況。其次就是價格，如果要采取租金返還政策，就要針對免租政策制定相應的價格體系，優惠政策體系與之對應。再次就是收房標準，由于免租商戶對商鋪進行了必要的裝修，因此免租期結束后，商鋪已經無法恢復到毛坯房狀態，因此，在銷售過程中必須對客戶進行明確說明，收房時同意以租戶裝修后的狀態進行收房。同時，在《商品房買賣合同》中進行注明或者以補充協議形式明確，雙方同意并簽字確認，防止后期收房時引起糾紛。

3、社區底商免租政策實施過程的風險及控制

3.1業態規劃? ?確定招商業態之前，必須針對規劃業態進行工商注冊、消防安全、環保

等方面法規政策的了解，確保租戶能夠順利地開展經營。市場上餐飲門面租賃需求最大，但必須了解本項目社區底商是否符合有煙道、環評是否通過等要求，才能決定是否招租餐飲進駐。教育行業店鋪的特殊要求這是必須消防安全檢查合格后才能經營。口腔診所則要求500米內不能有兩家等到。基于上述特殊要求，為了能夠確定適合的業態，并確保能夠順利開展經營活動，必須了解和落實到位，并提前準備好相應的資質文件、證照復印件并加蓋公章，以方便租戶后期辦理注冊登記和相關部門驗收。

3.2招商? 免租招商的目的就是社區商業街商業氛圍，因此，所有招租必須短期內集中

完成并進駐開業經營，才能達到預期效果。謹防整個招租過程較長，商鋪開業經營不能集中。所招商鋪進駐這就要求必須前期對意向租戶提前摸底并根據規劃業態進行儲備意向租戶，儲備數量最好能夠達到計劃招租數量的2倍。同時，招商團隊人員的專業程度、數量必須符合要求。短期完成統一招租后進入裝修期，約定開業日集中到一周內并策劃相應的開業慶典活動，達到預期效果。

3.3帶租約銷售 針帶租約的社區底商銷售時，可以通過開發商、租戶、業主三方簽訂概

況轉移協議或者委托租賃協議，完成相關權責的轉移。簽訂《商品房買賣合同》時，業主的收房時間，必須晚于租戶的免租到期日。同時在租賃合同內必須對免租進駐商鋪的裝修進行約定，免租到期后，開發商應極力促成免租商戶與購買商鋪的業主續租經營，實現商鋪順利交付。租戶如果不繼續經營，可以選擇恢復毛坯房狀態，也可以保持當時的裝修狀態并且不能對購買商鋪的業主索要裝修補償，防止因免租到期后，不繼續經營的租戶，就裝修賠償問題產生法律糾紛。，

3.4物業對租戶的管理? 物業公司在免租政策的實施過程中也發揮著非常重要的作用，

在租戶簽訂免租協議后，就前往物業公司辦理使用商鋪手續及辦理裝修手續。物業公司務必嚴格執行管理規定，防止房屋結構安全遭到破壞，對后期業主收房留下隱患。同時針對免租商鋪，必須收取一定押金，防止有商鋪拖欠物業費用較大后，關門失聯，造成損失。

3.5杜絕轉租? 免租進駐商戶，如果不能依據協議進行經營或無法繼續經營，不得私下

進行轉租。如未裝修的，必須與開發商簽訂解除租賃協議，收回商鋪使用權。如已經裝修并開展經營的，進行轉讓時，必須有開發商介入協調，確定轉讓費用不得包含房屋租金，開發商與原租戶簽訂解除協議，并與受讓商戶簽訂免租協議。

4、結束語

免租招商對于社區底商銷售，經過筆者曾經管理的項目實施后，效果非常顯著，確實是一種非常行之有效的方式。但是社區底商免租過程和帶租約銷售過程中的出現法律糾紛的隱患較多，因此，要熟悉相關政策和要求，完善所有法律文書條款，盡量避免讓帶租約銷售這種創新模式更加成熟和行之有效。本文的分析只是筆者在實踐中所遇到問題，不能涵蓋所有社區底商免租金政策實施過程中的方方面面。只能為在此過程中的各方提供一些思路和建議，使各方都盡可能的避免各類風險和損失。

參考文獻：

[1] 劉成剛 房地產公司實施帶租約產權式銷售存在的困難與解決萬案 全國商情·經濟理論研究? 2006年? 第9期

[2] 陳桂平 住宅底商租賃法律風險分析及風險防范

[3] 曲松 商業地產開發招商經營管理問題及對策