基于層次分析法的商品房質量綜合評級研究

文/覃謝 廣西醫科大學第一附屬醫院后勤辦公室 廣西南寧 530021 徐定一、汪夏明 廣西大學土木建筑工程學院 廣西南寧 530004

在我國改革開放和經濟建設的飛速發展下，我國的商品房市場發展飛快，數量和規模不斷擴大，質量和水平逐漸提高，競爭日趨激烈，在這種大環境、大背景下，無論是政府部門還是人民群眾都急需了解和掌握相關商品房的質量優劣狀況，而通過開展第三方非政府組織參與商品房質量評級，可以在一定程度上符合這種廣泛的管理與社會需求，也符合目前國家提倡與推行的政府部門將要簡政放權。

我國建筑工程的質量評級早在1966年進行合格工程和優良工程的評級，但隨著經濟建設的快速發展和WTO等外環境合力影響下，我國在2002年規定驗收時工程質量只進行合格驗收，不再評定優良。但這并不是說我國就不鼓勵施工企業開展工程質量創優和參與評優。如何科學、合理、客觀、公正地評定各施工企業所建商品房的質量等級，是政府管理部門、廣大消費者以及社會各界人士都十分關注的核心問題[1]。

1、研究意義

開展商品房質量綜合評級的研究，主要目的是為了增強社會上的非政府組織（第三方機構）進行獨立評級，提高商品房質量與促進商品房質量綜合評級的社會轉型及競爭發展，更好地服務人民群眾。總結起來具有以下幾點意義：第一，有利于政府轉變職能。第二，有利于房地產的市場競爭與發展提供一些參考信息，促進房地產企業創優的意識。第三，有利于讓廣大人民群眾了解該商品房質量提供一條參考渠道。這也是每一個準備購房的消費者非常關注與急需的問題，為消費者提供一個選房的質量評級參考，使其在商品房質量判斷方面能夠獲得充分而準確的信息[2]。

2、商品房質量評級的運作流程

由于代表政府部門進行質量監督的有關部門只對商品房等建筑工程進行合格性評價。那么由非政府組織機構對商品房質量的評級將成為主力軍，操作流程應具備以下幾個條件：

2.1 質量合格

參與評級的各類商品房，只能和必須建立在經相關質監部門評定質量合格的商品房的基礎上，才可參與報名。

2.2 自愿原則

實行自愿參與原則，不具有政府的強制性作用，評級只對公眾提供信息參考服務，公眾是否采信，由個人自行決定。

2.3 免費和公平原則

免費原則更具有廉潔性，杜絕買分、賣分等不良行為的發生。公平評級原則，不論施工企業資質等級如何，商品房工程規模如何，均可以參與報名，在同一平臺上參與評級和比較，也就是目前比較時髦的說法：一起“P.K.”。

2.4 參考性原則

評級的各指標和亮分準則可以由專家和民眾適時進行調整，參考性更趨于符合時代性和群眾性。評級結果，對公眾免費開放，自己決定采信與否。

3、商品房質量評級體系指標的建立

筆者根據問卷調查的統計分析，結合專家的建議和消費者走訪等方式，梳理出當前廣大人民群眾最為關心的房屋質量影響因素（A），主要為安全性（B1）、功能性（B2）、耐久性（B3）等3個方面，安全性方面應能考慮抗震減災等基本需求，包含設計使用年限（C1）、抗震設防類別（C2）、建筑場地類別（C3）、房屋剛度合理性（C4）、設計單位資質等級（C5）五個指標；功能性方面主要應考慮經濟適用，水電氣等基礎設施、物業服務等應到位，包含防火設施（C6）、戶型布局（C7）、水電氣等市政配套設施（C8）、物業配套服務設施（C9）四個指標；耐久性方面側重防滲防漏、線路管線、暖通空調等方面，包含防水與防滲（C10）、線路管道與暖通空調設備（C11）、裝飾裝修（C12）三個指標。

筆者依據層次分析法[3]的原理，構造商品房質量評級體系指標模型[4]如下圖1所示，

4、確定評級體系中各指標權重系數及一致性檢驗

通過調查問卷法，我們可以得到一組各指標權重矩陣，計算權重結果，并根據實際情況做了必要調整。按照層次分析法計算出各指標的綜合權系數，經一致性檢驗符合要求，數值如表4-1所示。

表4 -1

5、確定評級體系中各指標的亮分標準

如何根據一定的條件和標準對商品房質量情況進行評估，并根據評估結果授予不同的質量等級，以達到提高商品房質量和引導廣大人民群眾合理選擇住房的目的，指標體系的子項選擇及有關亮分就顯得很重要，本文參考有關研究，征求專家意見，運用專家打分法對有關指標進行亮分劃檔[5]，具體情況如表5-1所示。

評級指標分值表5-1

6、劃分商品房質量評級的綜合等級

筆者對商品房質量綜合評級的等級擬劃分為五個級，以“5A級～1A級”表示，定最高級為5A級，第二為4A級，按此第推，最低級為1A級。具體評級區間劃分如表6-1。

具體評級區間劃分如下表6-1

7、案例試算

本文以筆者研究團隊所合作的廣西區平果縣某單元樓為算例，它坐落于廣西區百色市平果縣大學城新區公園路與大學路交界處，戶型一梯四戶，地下1層，地上16+1層，建筑高度51.55m，結構類型是剪力墻結構。單元樓小區的區外道路環繞，區內是小區環路，交通路線清晰明了、快捷互通（詳細情況：略）。計算總得分為：7-1所示。

各項指標評分如下表7-1

結語：

本文從站在人民群眾需求與社會管理的角度出發，嘗試研究一套最能反映民眾呼聲的商品房質量評級體系，該套體系運用層次分析法進行商品房質量評級，其各項指標的權重系數不是由評級人員隨意拍腦袋亂確定的，而是根據事物之間的相對重要性，經過分析計算得出的權重值，可以較好地避免了評級過程的主觀隨意性，使得評級能更加公平、公正與科學，得出的結果與結論能夠滿足一定的社會信息需求，希望能給廣大消費者選房提供一些參考，也希望能對房企之間的競爭與發展有所促進，能有一定的指導意義和參考價值。