我國房地產行業上市公司的財務報表分析

蔣億雯

摘要：隨著社會主義市場經濟的不斷深入發展，為我國房地產行業的創新和改革帶來了重大的機遇，越來越多的房地產企業隨之興起，不僅為市場經濟的發展注入了一定的活力，更加劇了同行業的競爭。如何在激烈的競爭中脫穎而出，促進房地產上市企業在資本市場的運作下良性發展，需要加強房地產企業的財務管理水平。其中最為重要的便是要加強財務報表的分析研究。鑒于此，本文著重分析研究了當前房地產行業上市公司財務報表分析工作，旨在為我國房地產行業的蓬勃發展獻力。

關鍵詞：房地產企業；上市公司；財務報表

財務分析主要以企業會計信息為主要依據，并采用專門的方式方法對企業過去某一階段的經營成果以及相關的財務狀況等進行分析的一種管理行為，其目的是將大量的會計數據轉換成對決策者有用的數據，以此來減少決策的不確定性，提升決策的精準程度，從而加強企業的經濟效益。因此，當前越來越多的房地產企業都逐漸重視財務報表分析工作，也對其投入了較大的精力。本文就房地產行業上市公司財務報表分析情況進行探討。

一、財務報表分析理論概述

財務報表分析主要指的是通過相關的方式方法來使得財務報表中所展示的數據可以有效的幫助企業做出某種決策的一種手段。這說明財務報表不僅要對數據以及報表進行分析，還要在分析的過程中堅持定性和定量的結合。隨著時代的發展和科技的進步，當前對財務報表的分析方法也主要有以下幾種：首先為比較分析法，比較分析法主要指通過幾個相關數據、指標的對比，確定其差異，并進行差異分析的一種分析方法。其二是趨勢分析法。趨勢分析法主要指的是對報表中的數據發展趨勢進行預測，幫助企業預測未來的發展形勢。其三是因素分析法，因素分析法主要指的是多種因素共同影響某一經濟指標時，對每一個因素變動時經濟指標產生影響程度的一種分析方法。其四是綜合指標評價法。這一方法需要借助如股利分配，系統風險，回歸標準誤差以及財務杠桿等多種指標，從而建立的綜合評價模型。最后為盈利質量分析法，這一方法最早在美國證券行業股票的基本面分析中所應用，通過這一方法可以有效的判斷企業非營業利潤，資金流動以及應收賬款和存貨狀況等方面。這幾種方法都有自己判斷報表數據的依據，并能應用到各種針對性的報表中。通過財務報表分析可以清晰有效地指出企業現階段的財務狀況以及未來的財務發展趨勢和經營過程中潛在的財務風險，特別是對于房地產這種高回報高風險的行業來講，對財務報表進行分析更是可以幫助企業有效的規避風險，從而進一步提升企業的經濟效益，促使房地產上市行業在資本市場的運轉中良性發展。

財務報表分析的局限性，第一，財務報表本身的局限性，財務報表是會計的產物，會計本身有其特定的假設前提，財務報表無法反映與企業相關的所有信息，并且從時間上看，財務報表通常也具有一定的時滯性。第二，財務報表的真實性，公司可能會為了滿足不同利益相關方的不同需求，采用技術手段粉飾財務報表，從而降低了財務報表的可信性。第三，財務分析方法的局限性，比如，比較分析法的比較對象是否具有可比性，不同行業、不同規模、不同經營方式之間具有加大的差異，不可避免的限制了其使用的范圍；趨勢分析法中是假設未來是過去的延續，但實際情況瞬息萬變，過去是否具有參考性、是否能穩定的延續到未來，具有較大不確定性。

財務報表分析的建議，第一，提高財務人員的綜合能力和素質，不管采用哪種方法，最終都是需要人去分析，所以人的因素至關重要，知識經濟飛速發展，財務人員應積極參加后續教育和職業培訓，不斷完善自己的知識體系、培養良好的職業素養。第二，采用多維度進行財務報表分析，需要定量與定性、靜態與動態、個別與綜合、財務與非財務結合的方式，多維度多角度綜合分析，才能更好的反映企業的真實情況，才能得出決策有用的信息。

二、當前我國房地產上市公司的發展現狀

隨著市場經濟的不斷高速發展，國民經濟水平得到了巨大的提升，在這一環境下，越來越多的居民逐漸將更多的重視程度轉向對住房要求的方面上來，對房子的需求也得到了提升。這一發展趨勢無疑為我國房地產行業的發展帶來了重大的機遇。與此同時，城市化進程不斷加快，更是帶動了我國房地產事業的蓬勃發展。但是，由于當前房地產行業前期投入巨大，且周期較長，運行的風險也比以往更大，再加上較高的需求量會造成房價過高等情況的發生，而且較高的房價也會帶來很多負面影響。對此，國家積極下發了限購令等舉措，控制房地產行業的成交數量，交易量的下降會影響一部分房地產企業的償債能力，從而為房地產行業的整體發展帶來了較大的危害。特別是當前我國正在謀劃房產稅改革試點，若是房地產稅實現了征收，更是無形中為房地產行業的發展帶來了巨大的挑戰。

三、房地產上市公司的財務報表分析——以某A房地產企業為例

（一）A房地產企業的概況

A房地產作為當前我國房地產的龍頭企業，成立于上個世紀八十年代，是我國專業型住宅建設的佼佼者，更是股市中最有代表性的地產藍籌股，當前該企業在a股和c股處于同時上市的地位。在上個世紀的九十年代，該企業開始發展跨地域房地產業務，并在當年發行新股，在深圳所掛牌交易，作為首批上市的房地產企業，總部在深圳，并在近年來的發展中，將分公司遍布在全國各地。該企業將中國大陸市場作為主要目標，以房地產為核心業務，并向工業娛樂以及投資等多個領域逐漸涉獵。隨著時代的發展，該房地產企業在經營的過程中積極響應國家可持續發展戰略的號召，積極走低碳經濟的道路，將綠色企業作為企業未來的發展戰略和社會責任。

（二）A房地產流動資產內部結構、償債能力、盈利能力

A房地產流動資產內部結構主要如表1所示：

通過表1中可以清晰的看出，A房地產企業貨幣資金在2017年的下降幅度較大，出現這種問題的主要原因是當地政府宏觀調控戰略的實施而引起的，由于政府采取了宏觀調控戰略，促使該企業的樓盤銷售數額遞減，資金回籠較慢，需要加強運營管理來維護，由于該企業在2017年存貨比例提升，也是受到政策的影響，致使樓盤銷售逐漸變慢。

A房地產償債能力主要如表2所示：

通過表2可以清晰的發現，2015年– 2017年A企業的資產流動比率、速動比率以及現金比率逐漸下滑，但是資產負債率卻從0.67升到0.79，這說明該企業償債能力減弱，由于企業的償債能力會關系到企業的可持續發展，若是資不抵債便會面臨破產的危機，據相關調查研究發現，部分房地產企業每年都會存在因經營不善以及資不抵債等情況而面臨破產，主要也是由于企業受到外界環境波動影響較大，且自身的應對能力不足造成的。這說明該企業需要采取相關的措施來彌補這一缺陷。

A房地產盈利能力及杜邦財務分析體系主要如表3所示：

通過表3中可以清晰的看出A房地產企業在2015年到2017年的凈資產收益率成上升10.45%，說明企業對于股東投入資本的利用效率在增加。通過因素分析法，將銷售凈利率、資產周轉率、權益乘數的變動對凈資產收益率的變動影響進行分析。銷售凈利率上升了4%，說明企業的盈利能力有所增加，銷售凈利率變動給凈資產收益率帶來5.12%的增幅。資產周轉率下降了6%，說明企業可能受到宏觀政策的影響，致使企業存貨上升，資產運營能力有所下降，資產周轉率變動給凈資產收益率帶來4.42%的降幅。權益乘數上升1.9，說明企業負債上升，企業運用了負債給股東帶來額外利益，同時也需要警惕負債上升的同時帶來的財務風險，權益乘數變動給凈資產收益率帶來9.75%的增幅。整體來看企業在經營的過程中雖面臨了一定的挑戰，但是管理層的能力超強，還是從整體上穩定了整個企業的良性發展，特別是面對外界環境的波動下，房地產企業內部仍能通過自身的協調能力和組織能力保證企業的良性發展，這點也是難能可貴的，但是為了有效的面對市場上的波動以及宏觀調控政策的調整，還需要加強企業的風險應對能力以及償債能力，避免出現短期資金鏈斷裂的財務風險發生。

A房地產公司的每股現金流量主要如表4所示：

由于每股的現金流量越高，說明該房地產企業每股普通股在會計年度內經濟效益越高，反之便越低。從表4中可以看出，該企業每股現金流量整體處于下滑的趨勢，雖然仍是正數，但波動幅度較大，其可能是企業經營過程中受到資本市場發展的影響以及一些中小投資權益保護政策的提出等所造成的。

三、結論

總而言之，當前我國房地產上市行業在迅猛發展的過程中也面臨了一系列的挑戰，這說明房地產上市行業所面臨的外界風險因素較多，這就需要對企業的財務報表進行細致的分析研究，特別是要對財務報表中如償債能力、盈利能力等部分進行重視，才能有效的通過財務報表分析企業的未來走向，并制定正確的發展戰略。

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