尷尬的長租公寓

宋慧芳

“長租公寓爆倉比P2P爆雷更危險(xiǎn)”、“以自如、蛋殼公寓為代表的長租公寓運(yùn)營商，為了擴(kuò)大規(guī)模，以高于市場正常價(jià)格的20%到40%爭搶房源，人為抬高收房價(jià)格”，這些話就像一桶汽油，再次點(diǎn)燃了原本就備受爭議的租房市場話題，24小時(shí)后，這些話使得時(shí)任我愛我家副總裁18年之久的胡景暉“被”離職。

其實(shí)不管是長租公寓還是租客們，都希望能夠在二者之間建立一種長期的穩(wěn)定關(guān)系，雙方都可以接受，如果工資的上漲可以跟得上房租的上漲，二者之間還算平衡，如果房屋的供應(yīng)能夠達(dá)到租客的需求量，二者之間也還算平衡。當(dāng)-資趕不上房租，需求達(dá)不到供應(yīng)，房租卻還在上漲，二者之間勢必會(huì)失去平衡，平衡打破，問題產(chǎn)生。但作為供需雙方的兩者有錯(cuò)嗎？

《中國經(jīng)濟(jì)信息》記者采訪了長租公寓的相關(guān)各方。其中長租公寓表示，我們不賺錢。幕后資本方表示，房租漲價(jià)與資本何干？各方表態(tài)看起來都有道理，但對于租客而言，房租猛漲已經(jīng)是不得不面對的事實(shí)。那么，房租不斷上漲的背后，到底是誰在推？長租公寓義將如何發(fā)展？

緊急出招

就在房租上漲引爆各個(gè)新聞平臺(tái)，成為人們關(guān)注的熱點(diǎn)的話題時(shí)。在此背景下，8月17日下午，北京住建委聯(lián)合市銀監(jiān)局、市金融局、市稅務(wù)局等部門，約談了白如、相寓、蛋殼公寓等主要住房租賃企業(yè)負(fù)責(zé)人，明確不得以高于市場水平的租金或哄抬租金搶占房源，不得惡性競爭搶占房源等。

8月19日，北京市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)召開座談會(huì)，自如、相寓、蛋殼公寓等10家主要住房租賃企業(yè)負(fù)責(zé)人參加，共同承諾落實(shí)明確“三不得”“三嚴(yán)查”。

為穩(wěn)定租房市場，而被約談的參會(huì)企業(yè)還明確承諾不漲租金且拿出手中全部存量房源投向市場，其中自如8萬間、相寓2萬套、蛋殼公寓2萬間、中天置地1500間、樂乎公寓1000套、小家聯(lián)行1000間、魔方公寓900間、美麗屋775套、世杰佳園400間、潤邦潤家150間，共計(jì)125725套（間）。

8月22日，北京市住建委會(huì)同市公安局、市工商局等部門，開通了12345打擊“黑中介”投訴舉報(bào)專線。開通首日，北京白如生活資產(chǎn)管理有限公司等23家違規(guī)中介機(jī)構(gòu)即被查處。

另一方面，大力增加租賃房源供給，以此緩解供需矛盾。據(jù)北京住建委最新消息顯示，在8月22日明確西城、海淀、豐臺(tái)三區(qū)新增5000套公租房配租的基礎(chǔ)上，23日再次提出，力爭年底前再啟動(dòng)近萬套房源分配工作。

北京市住建委從緊急約談、聯(lián)合查處違規(guī)中介再到大力增加租賃房源供給等一系列反應(yīng)，可見此事態(tài)的嚴(yán)重性。房租上漲過快危害大于房價(jià)上漲過快，房價(jià)漲得太高，買不起房的人大不了不買租房住；但是，如果房租漲得太高，那么買不起房的人連住的地方也租不起。問題就相當(dāng)嚴(yán)重了。馬斯洛將人的需求分為五大層次，然而如果當(dāng)人們連最基本衣食住行等生理需求都滿足不了的時(shí)候，社會(huì)公平就成了問題。正如華夏時(shí)報(bào)總編水皮說的那樣，房價(jià)是經(jīng)濟(jì)問題，房租真的是政治問題。

欲蓋彌彰

據(jù)此前《中國經(jīng)濟(jì)信息》記者采訪租住于北京市不同城區(qū)的多位租客，直觀感受就是從每年每月上漲200元，—下跳躍到每年每月上漲1000元。租金不是不能上漲，但總要有個(gè)合理的限度。很明顯當(dāng)前租金上漲過快。

然而在貝殼研究院白己提供的報(bào)告《北京租金上漲的真相》一文中，提出“北京租金指數(shù)處于合理范圍”的觀點(diǎn)，該文指出，漲幅已經(jīng)開始收窄。另外，根據(jù)中國房地產(chǎn)測評中心發(fā)布的《2018年7月中國城市價(jià)格租賃指數(shù)報(bào)告》，北京一年來各檔次租賃價(jià)格并無明顯變化。

之所以會(huì)出現(xiàn)如此割裂的矛盾，—方面是因?yàn)榉孔鈹?shù)據(jù)掌握在各家租房機(jī)構(gòu)手中，沒有一家機(jī)構(gòu)能夠掌握整個(gè)市場的數(shù)據(jù)，各個(gè)機(jī)構(gòu)也有可能公布利于白己的數(shù)據(jù)和結(jié)論；另一方面，采用抽樣采訪的方法，不具備數(shù)據(jù)上的嚴(yán)謹(jǐn)性和科學(xué)性，更不能反映整個(gè)北京的房租變化。

自如和蛋殼方面在事件發(fā)生后均否認(rèn)了自已有能力操縱一線城市的租房市場。自如在聲明中表示：“長租公寓首先不具備影響操作整個(gè)租賃市場價(jià)格的能力，其次從企業(yè)運(yùn)營機(jī)理出發(fā)也不會(huì)哄抬租金折損出租率，影響企業(yè)及行業(yè)的長效發(fā)展。”

在貝殼找房首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家、貝殼研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)看來，總量不足、結(jié)構(gòu)失衡是造成此輪房租上漲的重要原因。并且北科研究院，將主因歸結(jié)于近來北京市集中清理與拆除違規(guī)公寓、群租房以及隔斷房等不符合消防安全的租賃住房，導(dǎo)致市場上低端租賃房源減少。

不過，恒大研究院副院長夏磊亦撰文指出，長租公寓參與方為了競爭市場份額，瘋狂地融資、搶占房源、搶占市場份額，爭取房租的定價(jià)權(quán)，“資本急切想從燒錢模式進(jìn)入到賺錢模式，房租上漲是必然結(jié)果”。

同時(shí)，原我愛我家副總裁、中國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)同業(yè)聯(lián)盟主席胡景輝也表示，在資本挾持下的長租公寓，對推高房租的影響權(quán)重至少是1/3。并非如中介等資本方所闡述的，與房租上漲無關(guān)。

警鐘敲響

8月20日，杭州的一家名為鼎家網(wǎng)絡(luò)科技有限公司（以下簡稱“鼎家”）的長租公寓公司宣布破產(chǎn)。據(jù)報(bào)道，在租房時(shí)，鼎家曾許諾租客用押一付一的方式繳納房租，實(shí)際上是讓租戶在不知情的情況下使用了網(wǎng)絡(luò)貸款。鼎家破產(chǎn)后，租客不僅拿不到先行支付的押金，還依然要每月按時(shí)向網(wǎng)貸平臺(tái)還錢，而房東也未收到鼎家公司應(yīng)給的租金。據(jù)了解，不少中介機(jī)構(gòu)也在使用這種方法作為支付方式。

一方面，長租公寓是潘石屹眼中不賺錢的生意，杭州長租公寓鼎家近日因資金鏈斷裂而破產(chǎn)的消息，也引發(fā)諸多對長租公寓運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)的擔(dān)憂；另一方面，在政策紅利、萬億市場前景的預(yù)期下，VC/PE機(jī)構(gòu)、地產(chǎn)開發(fā)商、酒店集團(tuán)等資本方早已人局長租公寓市場。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，租賃市場最大的問題表面是租金上漲，其實(shí)背后更大的問題是長租公寓企業(yè)的資金鏈斷裂可能。從規(guī)范的運(yùn)作企業(yè)看，租賃代理企業(yè)賺取的是租金服務(wù)費(fèi)與差價(jià)，對于租賃企業(yè)來說基本不存在風(fēng)險(xiǎn)。但越來越多的企業(yè)利用租金的支付差，即給付房主按月付，而收取租戶按照季度甚至半年、一年，這種就帶來了租金差。利用這個(gè)租金差建立資金池，挪作他用，必然會(huì)有經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。

“以前很多租賃企業(yè)用的是租金沉淀和押金沉淀的做法，而現(xiàn)在在資本的挾持下，還借用了外部的金融杠桿，這些帶來風(fēng)險(xiǎn)和爆倉是必然的。而資本既是天使義是魔鬼，資本的進(jìn)入可以加速企業(yè)發(fā)展、推動(dòng)行業(yè)發(fā)展，可以把市場做大、效率提升、體驗(yàn)提升，但是資本義是魔鬼，因?yàn)橘Y本要求高投資回報(bào)率，甚至有時(shí)會(huì)不惜一切代價(jià)。”胡景暉說道。

而對于如何解決資本帶來的矛盾？他表示，第一可以把資本變成紅色資本，類似住宅租賃這類關(guān)乎民生的行業(yè)中的TOP 3、TOP 5企業(yè)必須被“國家隊(duì)，的資本控股。第二，對資本要進(jìn)行有效的管控，讓其能夠通過立法、監(jiān)管、舉報(bào)等方式被政府管控住。第三，資本投資要有技術(shù)含量，任何一筆投資都要嚴(yán)肅地做功課，做行業(yè)研究，做數(shù)據(jù)分析，嚴(yán)肅地做對標(biāo)，然后才能進(jìn)行投資。