如何實(shí)現(xiàn)國(guó)有物業(yè)資產(chǎn)的保值增值

黃浩濤

摘 要：隨著經(jīng)濟(jì)技術(shù)的進(jìn)步，國(guó)有企業(yè)的變革也得到應(yīng)有的關(guān)注。在國(guó)有企業(yè)轉(zhuǎn)變過(guò)程中，如何有效實(shí)現(xiàn)國(guó)有物業(yè)資產(chǎn)的保值和增值是評(píng)判一家企業(yè)變革成功與否的主要因素之一。本文主要先分析國(guó)有物業(yè)資產(chǎn)保值增值的意義，并探討現(xiàn)階段國(guó)有物業(yè)資產(chǎn)的保值增值發(fā)展?fàn)顩r和面臨的困難，以及相對(duì)應(yīng)解決措施，以供參考。

關(guān)鍵詞：國(guó)有物業(yè)資產(chǎn)；保值；增值

引言

隨著現(xiàn)在社會(huì)的發(fā)展，經(jīng)濟(jì)全球化進(jìn)一步影響我國(guó)企業(yè)，我國(guó)國(guó)營(yíng)單位作為原先社會(huì)經(jīng)濟(jì)中的支柱，目前國(guó)營(yíng)單位如何適應(yīng)時(shí)代發(fā)展需求，國(guó)有物業(yè)資產(chǎn)如何管理，長(zhǎng)期以來(lái)一直是政府、單位和廣大人民所關(guān)心的重點(diǎn)問(wèn)題。其直接聯(lián)系著經(jīng)濟(jì)體制的變革，影響廣大人們?nèi)罕姷睦妗５牵驗(yàn)閲?guó)有物業(yè)資產(chǎn)管理還不夠健全、國(guó)有物業(yè)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)效率不高等，導(dǎo)致國(guó)有物業(yè)資產(chǎn)流失、產(chǎn)權(quán)登記不清、監(jiān)管制度不順等現(xiàn)象。以下將結(jié)合這些現(xiàn)狀，分析并找出解決措施，以實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)最大化經(jīng)濟(jì)效益。

一、國(guó)有物業(yè)資產(chǎn)保值增值的意義

從目前的社會(huì)發(fā)展來(lái)看，國(guó)營(yíng)單位在社會(huì)經(jīng)濟(jì)之中仍然有著舉足輕重的地位，在國(guó)營(yíng)單位之中自身資產(chǎn)價(jià)值，對(duì)于其自身的發(fā)展與社會(huì)價(jià)值都有著重要作用，國(guó)營(yíng)單位的資產(chǎn)保值是其自身價(jià)值實(shí)現(xiàn)的重要方式。國(guó)有物業(yè)資產(chǎn)保值增值主要指的是政府通過(guò)生產(chǎn)、運(yùn)營(yíng)，使得最終資產(chǎn)價(jià)值遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于原有資產(chǎn)價(jià)值。國(guó)有物業(yè)資產(chǎn)的保值增值的首要工作應(yīng)當(dāng)是保值，值得注意的是這里的保值包含了資產(chǎn)數(shù)量、價(jià)值的不降低，還包含了由于通貨膨脹導(dǎo)致了資產(chǎn)下降；然后，經(jīng)過(guò)適當(dāng)?shù)倪\(yùn)營(yíng)，提高國(guó)有資產(chǎn)的價(jià)值，這里的增值主要指的是數(shù)量、價(jià)值、質(zhì)量的提升。

二、國(guó)有物業(yè)資產(chǎn)保值增值遇到的困難

（一）產(chǎn)權(quán)登記率不高，且物業(yè)家底模糊

現(xiàn)在，少數(shù)地區(qū)物業(yè)資產(chǎn)掌握還不清晰，產(chǎn)權(quán)和產(chǎn)權(quán)登記還比較混亂。此外，有一些由地方政府出資，單位合營(yíng)的建筑房屋，根據(jù)面積比例建設(shè)，在產(chǎn)權(quán)登記方面很難進(jìn)行，從而導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)劃分不明確現(xiàn)象。而這種產(chǎn)權(quán)不清晰或者還沒(méi)有登記在政府名下的資產(chǎn)，將很難進(jìn)行有效管理，從而容易造成資產(chǎn)的流失或者損害。

（二）管理主體不明確，且監(jiān)管制度不科學(xué)

國(guó)有物業(yè)資產(chǎn)管理主要有三大模式：第一，財(cái)政部門(mén)監(jiān)督和管理的模式，例如，黑龍江省的安達(dá)市地區(qū)的資產(chǎn)管理，以及廣東佛山地區(qū)等；第二，國(guó)有部門(mén)監(jiān)督和管理的模式，例如，在上海、廣西等地區(qū)的資產(chǎn)管理；第三，專(zhuān)業(yè)化管理單位監(jiān)督和管理的模式，例如，香港、深證福田等地區(qū)的資產(chǎn)管理。不過(guò)，除了以上介紹的形式之外，大多數(shù)城市仍然沒(méi)有一個(gè)統(tǒng)一管理的物業(yè)資產(chǎn)管理部門(mén)。又或者雖然設(shè)置了管理部門(mén)，但是由于比較混亂，使得管理主體不明確，監(jiān)管制度也存在不科學(xué)的現(xiàn)象。

（三）缺少有效管理模式，使得效率低下

國(guó)有物業(yè)資產(chǎn)管理一方面是使用的是授權(quán)管理形式，另一方面也采取了有償管理形式。授權(quán)管理形式是目前大部分城市選擇的主要收單，其主要由行政機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)政府物業(yè)管理單位授權(quán)，并得以運(yùn)用，且此部分資產(chǎn)是不需要支付任何租金；有償管理主要指的是行政機(jī)構(gòu)運(yùn)用物業(yè)資產(chǎn)需要根據(jù)所在地的租金支付方式，比如南寧、安達(dá)模式等。然而不管選擇什么管理形式，其經(jīng)營(yíng)的手段是不盡相同的，如財(cái)政機(jī)構(gòu)管理、國(guó)資部門(mén)管理、物流機(jī)構(gòu)管理、地方性政府管理、街道管理等。這無(wú)疑在另外一個(gè)程度上導(dǎo)致管理的混亂，從而進(jìn)一步制約著資產(chǎn)的優(yōu)化配置和科學(xué)利用。

三、健全國(guó)有物業(yè)資產(chǎn)保值增值機(jī)制的有關(guān)措施

（一）注重國(guó)有物業(yè)資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)登記和限制

首先，政府部門(mén)要盡快安排專(zhuān)員調(diào)查國(guó)有物業(yè)資產(chǎn)數(shù)量。各級(jí)國(guó)有物業(yè)資產(chǎn)管理也需要確定法律實(shí)體，優(yōu)化管理機(jī)制，并基于財(cái)政機(jī)構(gòu)和專(zhuān)門(mén)部門(mén)管理，盡可能的盤(pán)點(diǎn)所有國(guó)有物業(yè)資產(chǎn)，盤(pán)點(diǎn)之后要做好財(cái)產(chǎn)注冊(cè)的工作。所有國(guó)有物業(yè)資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)需要統(tǒng)一登記，或者變更成專(zhuān)業(yè)的管理單位名稱(chēng)，從而在法律角度上降低資產(chǎn)損失；其次，政府部門(mén)要做好有關(guān)財(cái)產(chǎn)管理的基本工作。在進(jìn)行盤(pán)查知乎，還需要將物業(yè)資產(chǎn)進(jìn)行分門(mén)別類(lèi)，并做好總賬工作。比如，創(chuàng)建會(huì)計(jì)，做好賬目匹配工作。條件允許的地方可以創(chuàng)建“國(guó)有資產(chǎn)信息管理體系”，設(shè)置統(tǒng)一的、健全的國(guó)有資產(chǎn)數(shù)據(jù)庫(kù)，并健全數(shù)據(jù)的研發(fā)和維護(hù)工作，利用現(xiàn)代化科技進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)管；第三，解決歷史遺留問(wèn)題。因?yàn)闅v史或者其他客觀因素，導(dǎo)致國(guó)有資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)即使在清晰的基礎(chǔ)上，由于計(jì)劃或者設(shè)計(jì)功能的轉(zhuǎn)變，無(wú)法登記產(chǎn)權(quán)，從而最終在時(shí)間的推移之下導(dǎo)致的產(chǎn)權(quán)不清晰現(xiàn)象。土地規(guī)劃單位要結(jié)合實(shí)際狀況，走綠色發(fā)展道路，以最終提升國(guó)有物業(yè)資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記率。

（二）理順國(guó)有物業(yè)資產(chǎn)管理制度

財(cái)政單位對(duì)于國(guó)有資產(chǎn)頒布了兩項(xiàng)“暫行辦法”，并創(chuàng)建了統(tǒng)一的財(cái)政領(lǐng)導(dǎo)、崗位分工、單位使用狀況的管理系統(tǒng)結(jié)構(gòu)。根據(jù)國(guó)內(nèi)外物業(yè)資產(chǎn)管理措施，筆者認(rèn)為立法部門(mén)還應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步完善我國(guó)物業(yè)管理質(zhì)量，優(yōu)化管理機(jī)制。首先，明確各財(cái)政機(jī)構(gòu)管理職責(zé)。從實(shí)際調(diào)查中可以發(fā)現(xiàn)，財(cái)政單位頒布的兩項(xiàng)辦法涉及到了綜合管理職責(zé)，但是對(duì)于地方性國(guó)有物業(yè)資產(chǎn)管理是否移交給財(cái)政部門(mén)管理還缺少明確的規(guī)定，以至于管理混亂；其次，明確國(guó)有物業(yè)資產(chǎn)管理專(zhuān)門(mén)單位的職責(zé)。就國(guó)外實(shí)際發(fā)展?fàn)顩r來(lái)說(shuō)，發(fā)達(dá)國(guó)家已經(jīng)創(chuàng)建法定的管理單位，而我國(guó)也應(yīng)當(dāng)設(shè)置專(zhuān)門(mén)的管理單位。因此，各級(jí)政府應(yīng)當(dāng)結(jié)合實(shí)際狀況，選擇“財(cái)政單位——直屬部門(mén)”形式，或者“財(cái)政單位——管理部門(mén)”的形式。財(cái)政單位和專(zhuān)門(mén)部門(mén)可以授權(quán)國(guó)有物業(yè)資產(chǎn)運(yùn)用到各個(gè)領(lǐng)域企業(yè)當(dāng)中，行政部門(mén)享受使用的權(quán)力，然而卻沒(méi)有調(diào)整、出售、租賃等權(quán)力。行政單位在管理和運(yùn)用中也需要承擔(dān)相應(yīng)職責(zé)，以及日常的維護(hù)，以確保國(guó)有物業(yè)資產(chǎn)一直處于保值狀態(tài)。

（三）完善國(guó)有物業(yè)資產(chǎn)管理制度

我國(guó)現(xiàn)階段對(duì)于國(guó)有物業(yè)資產(chǎn)管理法律地位還遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到國(guó)際水平，因此，政府物業(yè)資產(chǎn)管理范圍應(yīng)當(dāng)成立專(zhuān)門(mén)小組，以填補(bǔ)此項(xiàng)空白。首先，應(yīng)當(dāng)創(chuàng)建一級(jí)的國(guó)家法律。集合財(cái)政單位辦法的兩項(xiàng)辦法，使得國(guó)有物業(yè)資產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化、科學(xué)化發(fā)展；其次，各省市級(jí)政府從立法角度創(chuàng)建地方性規(guī)則制度。在國(guó)有法律還沒(méi)有確定之下，各地可以結(jié)合實(shí)際狀況，促進(jìn)政府財(cái)政管理機(jī)制系統(tǒng)的創(chuàng)建。就立法角度而言，可以創(chuàng)建全新的物業(yè)資產(chǎn)管理產(chǎn)權(quán)登記和爭(zhēng)議調(diào)解、監(jiān)管、處罰的要求。明確資產(chǎn)管理的主體、以規(guī)則為本、有法可依、有法必依；最后，各級(jí)政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)資產(chǎn)管理規(guī)章機(jī)制的探討。只有不斷的總結(jié)、不斷的經(jīng)驗(yàn)，才能創(chuàng)建最有效的管理體系。

（四）保值的基礎(chǔ)上增值

利用已經(jīng)閑置的物業(yè)資產(chǎn)租賃，以獲得更多的經(jīng)濟(jì)價(jià)值。現(xiàn)在，對(duì)于國(guó)有物業(yè)資產(chǎn)最常用的方式是公開(kāi)招標(biāo)。創(chuàng)建盈利性的國(guó)有物業(yè)資產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)制度，明確公開(kāi)招標(biāo)各項(xiàng)要求和操作步驟，以解決現(xiàn)有問(wèn)題。在這個(gè)過(guò)程中，首先，租賃的資產(chǎn)要做好統(tǒng)一管理工作。行政單位不得私自使用國(guó)有資產(chǎn)，倘若需要必須進(jìn)行公開(kāi)招標(biāo)。物業(yè)租金應(yīng)當(dāng)財(cái)務(wù)“兩線收支”的形式，并統(tǒng)一移交給財(cái)務(wù)部門(mén)管理；其次，租金的價(jià)格不得低于政府規(guī)定價(jià)格。不同的地區(qū)，其租賃價(jià)格也不一樣，但是商業(yè)用途的一定要在政府指導(dǎo)下操作；最后，政府公開(kāi)招標(biāo)必須由專(zhuān)門(mén)的單位組織。國(guó)有物業(yè)資產(chǎn)租賃活動(dòng)必須由專(zhuān)業(yè)的團(tuán)隊(duì)或者正度采購(gòu)單位統(tǒng)一計(jì)劃，并制定銷(xiāo)售計(jì)劃，進(jìn)行統(tǒng)一的產(chǎn)權(quán)交易管理。不管是選擇租賃還是出售，都需要嚴(yán)格按照要求操作，并明確國(guó)有資產(chǎn)招標(biāo)的公正、公開(kāi)、公平。

結(jié)束語(yǔ)

從目前我國(guó)社會(huì)發(fā)展?fàn)顩r來(lái)看，在收到全球經(jīng)濟(jì)一體化的影響，相關(guān)企業(yè)需要加強(qiáng)自身競(jìng)爭(zhēng)力，才能更好的推動(dòng)社會(huì)進(jìn)步。而國(guó)營(yíng)單位在社會(huì)經(jīng)濟(jì)之中一直有著舉足輕重的地位，幫助其實(shí)現(xiàn)發(fā)展也是目前社會(huì)的需求。國(guó)有物業(yè)資產(chǎn)管理體系的創(chuàng)新是徹查政府非經(jīng)營(yíng)資產(chǎn)的主要方式。本文主要結(jié)合實(shí)際裝了，總結(jié)各級(jí)部門(mén)建議，探討如何有效實(shí)現(xiàn)物業(yè)資產(chǎn)的保值和增值。全國(guó)人大常會(huì)會(huì)還將國(guó)有物業(yè)資產(chǎn)機(jī)制的立法和審議作為創(chuàng)新點(diǎn)，只有確保機(jī)制的創(chuàng)新，才能有效確保國(guó)有物業(yè)資產(chǎn)的管理，并在保值的基礎(chǔ)之上實(shí)現(xiàn)增值。

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