設(shè)計(jì)階段住宅房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制管理

郭玉梅

摘 要：設(shè)計(jì)階段住宅房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制管理是基本建設(shè)工作中十分重要的部分，成本控制管理工作對(duì)其經(jīng)濟(jì)利益產(chǎn)生最直接的影響，如何使成本控制管理與社會(huì)生產(chǎn)水平相適應(yīng)，是建筑工程造價(jià)管理中需要解決的問題，本文通過剖析設(shè)計(jì)階段房地開發(fā)項(xiàng)目成本控制管理的整個(gè)流程，針對(duì)管理常出現(xiàn)的問題提出了相應(yīng)的解決措施，以期為同行在成本控制管理方面提供理論借鑒。

關(guān)鍵詞：成本控制管理 設(shè)計(jì)方案 設(shè)計(jì)優(yōu)化

前 言

建筑行業(yè)隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展得到了快速發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)猶如雨后春順般涌現(xiàn)在神州大地上，一個(gè)個(gè)住宅項(xiàng)目的成功，將工程造價(jià)的重要性體現(xiàn)的淋漓盡致。企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力增加的一個(gè)重要途徑就是對(duì)于工程造價(jià)的管控，做好工程設(shè)計(jì)階段的成本控制可以有效加強(qiáng)工程造價(jià)的管控；進(jìn)而幫助企業(yè)一定程度上規(guī)避各種風(fēng)險(xiǎn)，增加企業(yè)的利潤(rùn)，從而最終達(dá)到提高企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的目的。

1對(duì)整個(gè)設(shè)計(jì)階段進(jìn)行成本策劃

設(shè)計(jì)工作牽涉到技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、生態(tài)乃至美學(xué)等自然科學(xué)和社會(huì)科學(xué)許多方面的問題。人們?cè)谶\(yùn)用這些科學(xué)技術(shù)知識(shí)進(jìn)行設(shè)計(jì)時(shí)必然會(huì)出現(xiàn)不同的設(shè)計(jì)構(gòu)想和設(shè)計(jì)方案，進(jìn)行住宅房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制首先要對(duì)整個(gè)設(shè)計(jì)階段進(jìn)行成本策劃。

1.1項(xiàng)目決策的正確性是進(jìn)行合理項(xiàng)目成本控制的前提

項(xiàng)目決策失誤，主要體現(xiàn)在不該建設(shè)的項(xiàng)目的進(jìn)行投資建設(shè)，這些失誤都會(huì)直接帶來(lái)不必要的資金投入和人力、物力及財(cái)力的浪費(fèi)，甚至造成不可彌補(bǔ)的缺失。如果地質(zhì)資料不完善，缺乏科學(xué)依據(jù)，會(huì)造成設(shè)計(jì)有誤。因此，要合理的進(jìn)行成本控制，就要事先通過市場(chǎng)信息的搜集和分析，制定詳細(xì)的可行性研究報(bào)告，只有這樣才能保證項(xiàng)目決策的正確性，避免決策失誤。

1.2明確的成本控制思路是進(jìn)行合理項(xiàng)目成本控制的必要手段

一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目要較好的達(dá)到企業(yè)的預(yù)期目標(biāo)，需要開發(fā)企業(yè)在設(shè)計(jì)前期要有明確的成本控制思路，因此要求企業(yè)經(jīng)過構(gòu)思、研討，咨詢、決策后提出設(shè)計(jì)階段成本控制要點(diǎn)，與設(shè)計(jì)單位進(jìn)行溝通交流才能開發(fā)出自己滿意的項(xiàng)目產(chǎn)品。

具體成本策劃實(shí)施方案就結(jié)構(gòu)成本控制而言，應(yīng)該首先在項(xiàng)目的前期策劃論證階段，根據(jù)土地現(xiàn)狀，結(jié)合地勘報(bào)告，規(guī)劃布局，初步確立需要修建房屋的模式及基本的技術(shù)參數(shù)。通過完善的設(shè)計(jì)階段成本策劃就能達(dá)到控制項(xiàng)目成本的目的。

2優(yōu)選設(shè)計(jì)單位

在方案設(shè)計(jì)階段還有一項(xiàng)重要的工作就是設(shè)計(jì)單位的選擇，可以說(shuō)設(shè)計(jì)單位的選定就是初步的確定了項(xiàng)目的風(fēng)格與主題。根據(jù)項(xiàng)目地塊情況、人文地理環(huán)境的不同而設(shè)計(jì)出不同的產(chǎn)品，但還是會(huì)體現(xiàn)出設(shè)計(jì)單位最精髓的設(shè)計(jì)理念。

設(shè)計(jì)單位的能力不僅要求在建筑學(xué)、結(jié)構(gòu)力學(xué)及各專業(yè)的較高設(shè)計(jì)水平，還要有相關(guān)的法律法規(guī)知識(shí)，更要求有設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)，甚至是施工經(jīng)驗(yàn)。設(shè)計(jì)單位的選擇還應(yīng)該是便于溝通管理的。

2.1設(shè)計(jì)周期的合理確定

在合同簽訂之前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目總工期要求及項(xiàng)目特點(diǎn)，與設(shè)計(jì)單位協(xié)商確定合理的設(shè)計(jì)周期。要注意設(shè)計(jì)周期的合理取值，重視設(shè)計(jì)周期對(duì)總成本的影響。我們?cè)谠O(shè)計(jì)周期的控制上要把握好項(xiàng)目的特點(diǎn)，根據(jù)項(xiàng)目的具體需要進(jìn)行確定。

2.2設(shè)計(jì)費(fèi)的合理取值以及如何支付

目前設(shè)計(jì)費(fèi)的取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)一般按建筑面積或投資額計(jì)取，這樣就不利于設(shè)計(jì)單位加強(qiáng)成本控制，造成設(shè)計(jì)保守、不合理、浪費(fèi)大等現(xiàn)象的產(chǎn)生。如果實(shí)行設(shè)計(jì)質(zhì)量獎(jiǎng)優(yōu)罰劣的制度，設(shè)計(jì)單位就會(huì)在批準(zhǔn)的項(xiàng)目投資限額內(nèi)，認(rèn)真的進(jìn)行多個(gè)方案的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析和比較，在保證安全和不降低功能的前提下，采用新方案、新技術(shù)、新材料、新工藝。節(jié)約了工程投資，應(yīng)按節(jié)約的投資限額給予一定比例的獎(jiǎng)勵(lì)；

因此必須將工程造價(jià)與設(shè)計(jì)人員的個(gè)人利益掛起鉤來(lái)。設(shè)計(jì)費(fèi)計(jì)取方法：

設(shè)計(jì)費(fèi)=概算造價(jià)*設(shè)計(jì)費(fèi)率+（限額造價(jià)-概算造價(jià)）*獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)率

這樣在現(xiàn)有的收費(fèi)基礎(chǔ)上，加入了節(jié)約投資提成的數(shù)額。當(dāng)“限額造價(jià)-概算造價(jià)”為負(fù)值時(shí)，則又相當(dāng)于加入了超出投資扣減設(shè)計(jì)費(fèi)的懲罰方式。

3編寫高質(zhì)量的設(shè)計(jì)任務(wù)書

將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的需求向設(shè)計(jì)人員轉(zhuǎn)達(dá)的載體是設(shè)計(jì)任務(wù)書。若在設(shè)計(jì)初期不能提出切合實(shí)際的、高質(zhì)量的設(shè)計(jì)任務(wù)書，設(shè)計(jì)任務(wù)書是在市場(chǎng)調(diào)查和項(xiàng)目定位的基礎(chǔ)上，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的投資意圖、所需功能和使用價(jià)值進(jìn)行分析后，將待建項(xiàng)目的規(guī)劃指標(biāo)、開發(fā)理念、營(yíng)銷主題、消費(fèi)群體屬性、規(guī)模、使用功能、建筑風(fēng)格、成本預(yù)算等要求的具體化反映，它是設(shè)計(jì)單位編制設(shè)計(jì)文件、專家評(píng)審方案的主要依據(jù)。一份清晰詳盡的設(shè)計(jì)任務(wù)書，能夠內(nèi)容全面、切實(shí)反映房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的意圖，并使設(shè)計(jì)人員全面理解和正確，從而使提交的設(shè)計(jì)成果滿足房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的需求。

4重視設(shè)計(jì)方案比選

方案設(shè)計(jì)是工程設(shè)計(jì)的中心環(huán)節(jié)，方案本身已包含了工程總體布局、工程規(guī)模和結(jié)構(gòu)形式。在后期的工程設(shè)計(jì)中，投資是否節(jié)約，造價(jià)能否控制，首先取決于方案是否優(yōu)良，如規(guī)劃設(shè)計(jì)階段建筑物的排列組合，方案設(shè)計(jì)階段結(jié)構(gòu)的可行性合理性考慮。

5加強(qiáng)圖紙審核工作

加強(qiáng)設(shè)計(jì)出圖前的審核工作。在設(shè)計(jì)圖紙出圖前，嚴(yán)格質(zhì)量審核。對(duì)圖紙技術(shù)上的合理性、施工上的可行性、工程造價(jià)上的最經(jīng)濟(jì)性進(jìn)行審核，以求提高設(shè)計(jì)質(zhì)量，避免因設(shè)計(jì)考慮不周或失誤而帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)損失。提高設(shè)計(jì)概算和施工圖預(yù)算的準(zhǔn)確性，防止“三超”概算超估算，預(yù)算超概算，結(jié)算超預(yù)算），具有重要的實(shí)際意義。

6引入設(shè)計(jì)第三方機(jī)構(gòu)

首先，引入設(shè)計(jì)第三方，有利于控制工程進(jìn)度。其次，引入設(shè)計(jì)第三方，有利于優(yōu)化設(shè)計(jì)，降低工程成本。再次，引入設(shè)計(jì)第三方，有利于提高設(shè)計(jì)質(zhì)量，保障工程總體質(zhì)量。最后，引入設(shè)計(jì)第三方，可以解決房地產(chǎn)企業(yè)人力資源不足的問題。

從上面的實(shí)例可以看到，如果業(yè)主能委托真正有實(shí)力有信譽(yù)的設(shè)計(jì)監(jiān)理公司或者設(shè)計(jì)咨詢公司進(jìn)行設(shè)計(jì)監(jiān)理和設(shè)計(jì)優(yōu)化，所獲得的利益相對(duì)于監(jiān)理費(fèi)或咨詢費(fèi)而言是比較可觀的。通過設(shè)計(jì)監(jiān)理或者設(shè)計(jì)優(yōu)化，既節(jié)省了投資，降低了成本，又達(dá)到了合理、可靠、先進(jìn)、安全的目標(biāo)。

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