設計階段住宅房地產開發項目成本控制管理

郭玉梅

摘 要：設計階段住宅房地產開發項目成本控制管理是基本建設工作中十分重要的部分，成本控制管理工作對其經濟利益產生最直接的影響，如何使成本控制管理與社會生產水平相適應，是建筑工程造價管理中需要解決的問題，本文通過剖析設計階段房地開發項目成本控制管理的整個流程，針對管理常出現的問題提出了相應的解決措施，以期為同行在成本控制管理方面提供理論借鑒。

關鍵詞：成本控制管理 設計方案 設計優化

前 言

建筑行業隨著國民經濟的發展得到了快速發展，房地產企業猶如雨后春順般涌現在神州大地上，一個個住宅項目的成功，將工程造價的重要性體現的淋漓盡致。企業競爭力增加的一個重要途徑就是對于工程造價的管控，做好工程設計階段的成本控制可以有效加強工程造價的管控；進而幫助企業一定程度上規避各種風險，增加企業的利潤，從而最終達到提高企業競爭力的目的。

1對整個設計階段進行成本策劃

設計工作牽涉到技術、經濟、生態乃至美學等自然科學和社會科學許多方面的問題。人們在運用這些科學技術知識進行設計時必然會出現不同的設計構想和設計方案，進行住宅房地產開發項目成本控制首先要對整個設計階段進行成本策劃。

1.1項目決策的正確性是進行合理項目成本控制的前提

項目決策失誤，主要體現在不該建設的項目的進行投資建設，這些失誤都會直接帶來不必要的資金投入和人力、物力及財力的浪費，甚至造成不可彌補的缺失。如果地質資料不完善，缺乏科學依據，會造成設計有誤。因此，要合理的進行成本控制，就要事先通過市場信息的搜集和分析，制定詳細的可行性研究報告，只有這樣才能保證項目決策的正確性，避免決策失誤。

1.2明確的成本控制思路是進行合理項目成本控制的必要手段

一個房地產項目要較好的達到企業的預期目標，需要開發企業在設計前期要有明確的成本控制思路，因此要求企業經過構思、研討，咨詢、決策后提出設計階段成本控制要點，與設計單位進行溝通交流才能開發出自己滿意的項目產品。

具體成本策劃實施方案就結構成本控制而言，應該首先在項目的前期策劃論證階段，根據土地現狀，結合地勘報告，規劃布局，初步確立需要修建房屋的模式及基本的技術參數。通過完善的設計階段成本策劃就能達到控制項目成本的目的。

2優選設計單位

在方案設計階段還有一項重要的工作就是設計單位的選擇，可以說設計單位的選定就是初步的確定了項目的風格與主題。根據項目地塊情況、人文地理環境的不同而設計出不同的產品，但還是會體現出設計單位最精髓的設計理念。

設計單位的能力不僅要求在建筑學、結構力學及各專業的較高設計水平，還要有相關的法律法規知識，更要求有設計經驗，甚至是施工經驗。設計單位的選擇還應該是便于溝通管理的。

2.1設計周期的合理確定

在合同簽訂之前，房地產開發企業應根據項目總工期要求及項目特點，與設計單位協商確定合理的設計周期。要注意設計周期的合理取值，重視設計周期對總成本的影響。我們在設計周期的控制上要把握好項目的特點，根據項目的具體需要進行確定。

2.2設計費的合理取值以及如何支付

目前設計費的取費標準一般按建筑面積或投資額計取，這樣就不利于設計單位加強成本控制，造成設計保守、不合理、浪費大等現象的產生。如果實行設計質量獎優罰劣的制度，設計單位就會在批準的項目投資限額內，認真的進行多個方案的技術經濟分析和比較，在保證安全和不降低功能的前提下，采用新方案、新技術、新材料、新工藝。節約了工程投資，應按節約的投資限額給予一定比例的獎勵；

因此必須將工程造價與設計人員的個人利益掛起鉤來。設計費計取方法：

設計費=概算造價*設計費率+（限額造價-概算造價）*獎勵費率

這樣在現有的收費基礎上，加入了節約投資提成的數額。當“限額造價-概算造價”為負值時，則又相當于加入了超出投資扣減設計費的懲罰方式。

3編寫高質量的設計任務書

將房地產開發企業的需求向設計人員轉達的載體是設計任務書。若在設計初期不能提出切合實際的、高質量的設計任務書，設計任務書是在市場調查和項目定位的基礎上，對房地產開發企業的投資意圖、所需功能和使用價值進行分析后，將待建項目的規劃指標、開發理念、營銷主題、消費群體屬性、規模、使用功能、建筑風格、成本預算等要求的具體化反映，它是設計單位編制設計文件、專家評審方案的主要依據。一份清晰詳盡的設計任務書，能夠內容全面、切實反映房地產開發企業的意圖，并使設計人員全面理解和正確，從而使提交的設計成果滿足房地產開發企業的需求。

4重視設計方案比選

方案設計是工程設計的中心環節，方案本身已包含了工程總體布局、工程規模和結構形式。在后期的工程設計中，投資是否節約，造價能否控制，首先取決于方案是否優良，如規劃設計階段建筑物的排列組合，方案設計階段結構的可行性合理性考慮。

5加強圖紙審核工作

加強設計出圖前的審核工作。在設計圖紙出圖前，嚴格質量審核。對圖紙技術上的合理性、施工上的可行性、工程造價上的最經濟性進行審核，以求提高設計質量，避免因設計考慮不周或失誤而帶來的經濟損失。提高設計概算和施工圖預算的準確性，防止“三超”概算超估算，預算超概算，結算超預算），具有重要的實際意義。

6引入設計第三方機構

首先，引入設計第三方，有利于控制工程進度。其次，引入設計第三方，有利于優化設計，降低工程成本。再次，引入設計第三方，有利于提高設計質量，保障工程總體質量。最后，引入設計第三方，可以解決房地產企業人力資源不足的問題。

從上面的實例可以看到，如果業主能委托真正有實力有信譽的設計監理公司或者設計咨詢公司進行設計監理和設計優化，所獲得的利益相對于監理費或咨詢費而言是比較可觀的。通過設計監理或者設計優化，既節省了投資，降低了成本，又達到了合理、可靠、先進、安全的目標。

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