房企半年報：發展與挑戰同在

宋慧芳

今年過半，各大房企又站在了新的節點，在追求規模化的同時，要確保資金流動性的充足，孰重孰輕，如何使其在杠桿平衡中尋求發展成為所有房企面臨的共同問題。

2018年賽程已過半，品牌房企交上了半年度成績單。在“房住不炒”總基調下，全國商品房成交量增速有所放緩，但市場集中度加速提升，部分城市樓市火爆助力房地產企業業績的提升，品牌房企實現銷售額快速增長。其中，碧桂園、恒大、萬科銷售額則已突破3000億大關，保利已過2000億元，融創也站在2000億元門口。2018年上半年已落下帷幕，可以說半年度是樓市的一個重要節點，對于房企而言可以通過總結上半年的整體表現來預估下半年的趨勢，并調整戰略部署和目標。

銷售樂觀超預期

截止發稿前，《中國經濟信息》記者梳理了公布前6個月銷售業績的房企合計32家。從發布的銷售業績來看，這32家銷售金額達到了27184億元，同比上漲幅度高達41.53%。其中，房企第一梯隊的三家公司碧桂園、恒大、萬科，前6個月的銷售額已超過1萬億元，而去年則是用了8個月的時間才達到萬億元的銷售額。

在公布銷售業績的房企中，銷售業績超千億的房企目前為六家，分別為：碧桂園、萬科、恒大、保利、融創、中海。其中，碧桂園以4124.9億元的業績占據榜單第一，萬科以3046.6億元的業績位列第二名，中國恒大業績也達到了3042億元，居于榜單第三。保利地產和融創中國緊隨其后，業績分別達到了2153億元和1941.9億元，其次中海地產前6月銷售額為1508.46億，同比漲幅為18.5%。疊加還未公布銷售業績的，預計2018年上半年將出現7家超過千億銷售額企業。

仍然占據房企業績第一把交椅的碧桂園，去年全年業績為5508億元，上半年碧桂園就超越了4000億元大關，全年業績有望再創新高。今年以來，碧桂園平均每月銷售額達500億元以上。6月份，碧桂園銷售額778.1億元，與5月份的771.6億元相比，增長幅度不大，但再創單月成績紀錄。其銷售業績大增，除了在三四線布局項目較多的因素外，也與高周轉策略有關。正如在今年初的業績會上，碧桂園董事局主席楊國強曾表示：“碧桂園能夠做到行業第一的規模，主要得益于順應了中國城鎮化的大潮，享受了城鎮化的紅利。”

上半年，新城控股的成績同樣亮眼。繼2017年首次躋身“千億俱樂部”后，今年上半年銷售額就達953.11億。據悉，新城控股迄今實現了對81個大中城市的布局，累計開發及在開發項目達393個。

此外，記者發現，還有部分企業業績增長搶眼。中國金茂公告顯示，1-6月銷售金額為717.62億元，同比上漲197.7%；奧園地產公告顯示，1-6月銷售金額為402.9億元，同比上漲143%；花樣年公告顯示，1-6月銷售金額為113，07億元，同比上漲123，77%。

市場并非一片飄紅，也有業績下跌的品牌房企。金地集團公告顯示，1-6月銷售金額為630.7億元，同比下降10.34%；合同銷售金額為703.4億元；同比上漲60.03%；金地商置公告顯示，1-6月銷售金額為159.67億元，同比下降10.34%；合同銷售金額為226.08億元；同比上漲305.09%。房企在追求規模化發展中，正在加速洗牌，可見“招保萬金”的年代越來越遠。

對于今年房企的表現，中國指數研究院方面分析，2018年上半年，中國房地產市場調控繼續細化與擴大，在市場剛性需求及三四線熱度釋放因素下，房企搶收城市群二線及基本面良好的三四線城市的銷售業績，銷售規模繼續快速提升。

做大規模依然是當下房企的主流選擇。業內預計，全年千億房企數量將達到30家以上。

除萬科、碧桂園明確表示不設定目標外，恒大目標定在5500億，融創、保利、綠地劍指4000億，龍湖、泰禾期待突破2000億；陽光城、正榮等誓破千億。從目標完成率來看，今年上半年，半數大型房企已完成業績目標的50%以上，其余基本高于40%。

土地儲備誰家強

伴隨房地產市場調控的深入，規模化成為撇不開的情結，房企在業績競賽中加速奔跑，與此同時，房企土地儲備規模與結構對業績的影響越來越大。對比上半年各梯隊房企的銷售、新增貨值在百強中的占比來看，土地資源正逐步向規模房企傾斜。

中國指數研究院發布的《2018年1-6月全國房地產企業拿地排行榜》數據顯示，碧桂園、萬科、保利摘得上半年拿地金額房企冠亞季軍，前20名房企拿地總金額為7191億元。

其中，2018年1-6月，碧桂園以884億元拿地總額榮居榜首，拿地實力無出其右；萬科以2723億元拿地總額穩居第二，保利以615億元穩居第三位。TOP10房企1-6月拿地總額4784億元，占TOP50企業的44.7%，與1-5月占比基本持平，龍頭房企獲取土地資源相對穩定，繼續保持領先地位。碧桂園1-5月已位居拿地榜榜首，6月土地市場繼續發力，保持冠軍姿勢。6月4日，碧桂園以40億元總價競得佛山順德第三宗TOD地塊，樓面地價約10217元/平方米。

但限地價、限房價、競自持、競配建政策成為土地市場主流，頗為考驗房企后續盈利能力。近半年來，房地產調控保持高壓，限地價、限房價、競自持、競配建的土地出讓方式越來越頻繁地出現各個城市。中鐵置業69億元競得的北京順義后沙峪地塊采用“限房價、競地價、競自持”的出讓方式；碧桂園40億元競得的佛山地塊出讓條件為“限地價，競自持70年租賃住房計容建筑面積”；保利29億元競得的廈門地塊采用“限地價、競配建”的出讓方式。

中原地產首席分析師張大偉告訴《中國經濟信息》記者，雖然一二線城市調控效果持續，但從全國房地產數據看，在去庫存之后，大部分標桿房企都開始積極拿地。從全國數據看，一二線城市調控壓力較大，但三四線城市依然在刷新同期成交記錄。在這種大趨勢下，大量的中型標桿房企積極搶地，特別是從500億沖刺1000億，1000億沖刺2000億的第二梯隊房企，成為了過去搶地的主流企業。

中國指數研究院對于未來房企的拿地情況也表示，未來TOP100房企的規模還將繼續分化，中小企業差距將越拉越大。TOP10房企銷售在百強中占比達到43%，而對應企業的新增貨值占比卻達到了53%，未來規模上升空間巨大，強者恒強持續發酵。其他梯隊而言，TOP30以后房企動力稍弱，銷售金額集中度顯著高于新增貨值。

在調控持續加碼的趨勢下，房企依然在非常明顯地拿地加速過程中。拿地多，也推動了房地產企業的融資需求。

融資需求增大

1-6月份，房地產企業銷售業績漲幅逐漸放緩，而隨著資金壓力的加大，融資需求上漲。在規模化競爭格局背景下，房地產企業對資金的需求更加迫切。

然而，2018年上半年，房企融資環境始終保持收緊的態勢，政府進一步出臺政策，加強對信托貸款、銀行貸款以及委托貸款的限制，5月下旬，發改委和財政部又聯合發文對境外發債進行約束。

隨著監管層嚴控銀行信貸和信托資金違規進入房地產市場，房企融資難度越來越大。

今年以來，共有338只債券取消或中止發行，涉及金額高達2161.79億元，其中共有52家上市公司取消或中_止了58筆信用債（企業債、公司債、中票、短融）發行，合計涉及金額384.5億元。其中有多筆是房地產的融資。

據不完全統計，2018年上半年典型房企融資總額為5830億元，同比減少了4.9%。究其原因，主要是中國恒大去年同期引入戰略投資者融資額較大，加之發行了大量境外債券以替換原有舊債券，使得2017年上半年融資總額激增。若是剔除中國恒大的影響，2018上半年融資總額5679億元，同比增長9.7%。從各企業來看，上半年融資規模同比上升的企業總共有50家，占比將近60%。這說明在上半年融資環境的收緊的趨勢下，大多數房企還是抓緊窗口期進行融資。

2018上半年房企融資總量結構的變化基本延續了2017年的趨勢。據中國指數研究院數據顯示，境內債權融資占比為57.7%，占比仍然最高，但較2017年全年繼續下降了2個百分點。而境外債權融資比例則進一步上升了近11個百分點，達到了34.3%。此外，資產證券化融資占比則略微增長了1個百分點。此外，在融資受限的情況下，部分企業也選擇和基金公司合作設立并購基金以助力其發展，典型的有招商蛇口和泰禾集團，分別在2018年1月和5月設立了100億和200億的并購基金。

雖然海外融資成本明細上漲，疊加匯率的波動，更是壓力非常大，但房企的資金壓力下，依然需求量非常大。2018上半年房企境外融資規模達到2000億元，占融資總量的34.3%，較2017年再度上升近11個百分點。主要是因為2018上半年境內融資政策持續收緊，債券的審核也有日趨嚴格的傾向，房企們只能繼續積極尋求境外融資。

房企境外債權融資主要包含境外優先票據、境外債券和境外貸款及其他，其中境外債券在2018上半年的增長最為迅速。據不完全統計，2018上半年典型房企總共發行境外債券合人民幣850億元，已經超過了2017年全年的783億元。刷新了房企美元債融資的歷史新高。但在美元債大幅增長之時，房企融資成本也隨之水漲船高，2018年美元債息率已從年初的6.3%上漲到8.1%。從2017-2018房企海外債票面利率分布上來看，2018年以來票面利率為8%-12%的數量顯著增多。

在海外債融資成本上行的背景下，受國內融資收緊的影響，同時疊加房企債務兌付壓力，房企需要多元化融資渠道等原因，導致房企在成本較高下，仍然愿意去海外大規模融資。

但值得注意的是，發改委和財政部5月17日聯合發布了《關于完善市場約束機制，嚴格防范外債風險和地方債務風險的通知》，6月的答記者問會上進一步明確“房企境外發債不得投資境內外房地產項目、補充運營資金，僅限歸還存量債務”，因而2018T半年房企的境外債權融資將會受到較大的沖擊。

“整體看，融資難度明顯加大。目前房企因為2016年替換了部分高成本資金，房企資金鏈依然寬裕，但隨著調控持續，房企的壓力將越來越大。從資金情況看，目前房地產企業的資金壓力相比2015-2016年有非常大幅度的收緊。從各地樓市調控看，預計房企的資金還會受到繼續的壓力，這種情況下，發債等渠道還有可能繼續收緊，對房企來說，2018年將是房企最近4年資金壓力最大的一年。”張大偉告訴《中國經濟信息》記者。

隨著信貸市場的調控持續，房地產企業在其他渠道融資的需求持續大漲。在張大偉看來，2018年，房地產企業最重要的工作將是降低杠桿率。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進也對此表示，目前融資方面的壓力和企業資金方面的壓力都會開始增大，所以降價銷售的策略會比較多，實際上接下來房企確實會有一波降價銷售做法，以緩和潛在的資金壓力。另外很關鍵的一點是，適當引人股東進行股票增持，是降低資金壓力的一個很重要體現。

下半年房企全展望

當前，房地產市場形勢非常復雜。一方面，調控并未有放松之勢。限購、限價等政策依舊壓頂；另一方面，在嚴厲去杠桿背景之下，房企面臨嚴峻的資金壓力。未來半年行業走勢也備受關注。業內專家在接受《中國經濟信息》記者采訪時均表示，雖然大城市購房政策緊，但中小城市其實購房政策還是寬松的，這都會帶來市場交易的上升，尤其是三四線城市。下半年的銷售業績仍然呈很樂觀的強勁發展態勢。

從全國數據來看，一二線城市調控壓力較大，但三四線城市依然在刷新同期成交紀錄。張大偉預測，2018年下半年，隨著30大城市開啟樓市調控嚴打模式，整體市場分化的趨勢在2018年下半年有望更加明顯。中小企業銷售壓力變大，但標桿房企將繼續刷新歷史銷售紀錄。

對于下半年房地產市場的發展預期，嚴躍進指出，下半年部分房企會出現一些微妙變化，比如考慮到資金層面的收緊，對業績產生的影響而選擇以價換量的策略。單純從銷售金額看，下半年還會保持強勁的態勢。首先，三季度相對來說企業會主動加快銷售，到了第四季度，部分房企或重新調整定價策略，定價方面會相對強勢，類似強勢即或出現一定的漲價。

然而，同策咨詢研究中心總監張宏偉認為，房企整體面臨的市場形勢并不樂觀。“下半年可能品牌房企的銷售總規模和市場集中度還會提高，但是企業的利潤也會降低。一方面，一線城市和強二線城市中，開發商的資金回籠速度要求比較高，房企在拿到預售許可的時候必然會被‘砍，會出現虧損或者不賺錢的情況。另一方面，三四季度是整個民營開發企業資金壓力最大的時候，這時企業為了回款，迫不得已會降價銷售。另外，下半年個別企業可能會出現嚴重的資金鏈斷裂的情況，除非是被其他的房企或者金融機構收購，注入資金。據我了解，排名前20的房企當中，資金面緊張的有差不多一半。”