去庫(kù)存后的房地產(chǎn)周期

邢海洋

“金九銀十”，樓市突然啞火，萬(wàn)科低調(diào)打出“活下去”的標(biāo)語(yǔ)，碧桂園全國(guó)多個(gè)城市降價(jià)，被買(mǎi)高了的業(yè)主圍住售樓處。與以往不同的是，全國(guó)商品房庫(kù)存量連跌了3年，一夜回到了7年前。庫(kù)存緊張而市場(chǎng)蕭條，在20年的房地產(chǎn)發(fā)展史上這還是頭一次遇到。

曾經(jīng)有一個(gè)說(shuō)法，當(dāng)一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)存銷(xiāo)比，也就是去化周期不足10個(gè)月時(shí)，房?jī)r(jià)就再?zèng)]有下跌的動(dòng)力了。北京買(mǎi)房人更把6萬(wàn)套待售期房和現(xiàn)房當(dāng)作一個(gè)市場(chǎng)見(jiàn)底反彈的硬性指標(biāo)。2015年底開(kāi)始的房?jī)r(jià)大漲正是與商品房庫(kù)存從12萬(wàn)套向著6萬(wàn)套滑落相伴生的。不過(guò)自此以后，低庫(kù)存就再也刺激不起房?jī)r(jià)了。其中原因不難理解，庫(kù)存之所以對(duì)購(gòu)房人心理產(chǎn)生壓力，不僅在于其絕對(duì)數(shù)量，還在于其消耗速度，也就是去化周期。而政府的調(diào)控可操作的部分除了供給側(cè)土地的出讓?zhuān)€有需求側(cè)購(gòu)房者籌資的難易程度。2017年“3·17新政”后“認(rèn)房又認(rèn)貸”，買(mǎi)房人資格進(jìn)一步收緊，商品房的消化速度一下子腰斬，去化周期也就跟著翻倍，商品房庫(kù)存就顯得頗有余了。

用國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)計(jì)算，8月末商品房待售面積與當(dāng)月成交面積之比計(jì)算出的去化周期，全國(guó)范圍內(nèi)只有5.1個(gè)月。不過(guò)這并未涉及到龐大的在建面積，尤其是房子都蓋好了卻“屯”于地產(chǎn)商手中，不急于上市的房子。按照海通證券對(duì)34個(gè)主要城市的跟蹤，一線(xiàn)城市平均去化周期為18個(gè)月，二線(xiàn)城市平均去化周期為22個(gè)月，三、四線(xiàn)城市平均去化周期為14.5個(gè)月。因?yàn)殇N(xiāo)售速度慢，而庫(kù)存慢慢地恢復(fù)，一、二線(xiàn)城市的去化周期實(shí)際上正在慢慢爬升，給購(gòu)房者更充足的時(shí)間和寬松的價(jià)格環(huán)境。選房購(gòu)房周期拉長(zhǎng)，樓市也就“冷清”了。

始于2015年春，發(fā)端于深圳的全國(guó)性地產(chǎn)大漲，背后的第一推動(dòng)力是一、二線(xiàn)城市商品房住宅的低庫(kù)存，繼之以二線(xiàn)城市的“搶人大戰(zhàn)”，等于是在供給與需求方面的雙重刺激。而第二層次的推動(dòng)力則來(lái)自于寬松的貨幣，尤其是基礎(chǔ)貨幣對(duì)各地棚改的支持。在資金與需求的雙重推動(dòng)下，炒房資金先一線(xiàn)再二線(xiàn)繼之以三、四線(xiàn)乃至偏遠(yuǎn)的縣城。自2015年5月房?jī)r(jià)止跌回升，從全國(guó)范圍看，這一波波瀾壯闊的房地產(chǎn)漲價(jià)潮已經(jīng)持續(xù)了近40個(gè)月，其間政府動(dòng)用調(diào)控手段600余次，堪稱(chēng)壯觀。

房地產(chǎn)曾有3年一周期的說(shuō)法，房?jī)r(jià)漲1年半再跌1年半，一個(gè)循環(huán)耗時(shí)正好是3年。本世紀(jì)開(kāi)始，3年周期已經(jīng)多次重現(xiàn)。套用這一周期現(xiàn)象，北京等城市自房?jī)r(jià)起漲到2016年底2017年初遭遇嚴(yán)厲調(diào)控，正好一年半時(shí)間，而截止到今年的“金九銀十”，房?jī)r(jià)調(diào)整也到了一年半時(shí)間，市場(chǎng)正到了探底回升的時(shí)刻。可本次房地產(chǎn)調(diào)控的現(xiàn)實(shí)卻是，壓在地方政府頭頂?shù)膸?kù)存大山基本被清空，來(lái)自政府方面的樓市政策全部偏空。8月中央首提“六穩(wěn)”，穩(wěn)就業(yè)、穩(wěn)金融、穩(wěn)外貿(mào)、穩(wěn)外資、穩(wěn)投資和穩(wěn)預(yù)期，無(wú)一涉及房地產(chǎn)。此前，一旦經(jīng)濟(jì)下行，政府首先考慮的就是房地產(chǎn)一業(yè)興則百業(yè)興的帶動(dòng)效應(yīng)，一個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)，直接或間接影響到20%的GDP，可這次，房地產(chǎn)企業(yè)是備受打擊的行業(yè)，融資環(huán)境之艱難無(wú)以復(fù)加，就連地產(chǎn)界資金儲(chǔ)備最富的萬(wàn)科都要高喊“活下去”，而海外遭遇挫折的碧桂園更不得不在全國(guó)范圍內(nèi)大降價(jià)了。

但房地產(chǎn)之于地方政府，嘴上雖不能表白，內(nèi)心卻是“真愛(ài)”。租售并舉雖是長(zhǎng)期調(diào)控目標(biāo)，可地方政府一半的財(cái)政收入來(lái)自土地，財(cái)源在此，怎可能棄之不顧。自2008年救市，中國(guó)一、二、三線(xiàn)城市的房?jī)r(jià)走勢(shì)出現(xiàn)了明顯的分化，如今走勢(shì)之裂變無(wú)以復(fù)加，一個(gè)統(tǒng)一的全國(guó)性周期很難探測(cè)到。當(dāng)此時(shí)，房企的資金困境或正意味著一線(xiàn)城市的房?jī)r(jià)低潮已近尾聲，而三、四線(xiàn)城市去庫(kù)存后，消費(fèi)能力的積攢卻需時(shí)日。