探討“營改增”對商業地產開發企業財務影響

汪華君

摘 要：市場經濟持續增長下，“營改增”政策的全面實施對于各個行業領域發展帶來了極大的挑戰，發生了不同程度上的變革，在一定程度上緩解了稅收負擔問題。對于商業地產開發企業而言，營改增政策的實施可以有效降低企業稅收負擔，優化企業內部財務體系結構，提升資金利用效率，對于企業市場競爭優勢提升具有重要促進作用。本文就“營改增”下商業地產開發企業財務影響，立足于實際情況，針對具體影響作出合理的應對措施，以求推動商業地產開發企業健康持續發展。

關鍵詞：“營改增”；商業地產；財務；影響

商業地產開發企業是市場中不可或缺的主體，發展水平高低直接關乎到市場的穩定，在以往稅收政策下，商業地產開發企業存在重復征稅、稅種復雜的問題，稅收負擔較重，為商業地產開發企業財務管理工作帶來了極大的負面影響。而在“營改增”背景下，進一步優化管理工作，緩解企業的資金流緊張問題，降低經營成本，提升資源利用效率，對于商業地產開發企業的財務管理現代化發展具有重要促進作用。所以，針對“營改增”下商業地產開發企業財務管理研究，是企業現代化發展的必然選擇，可以為后續工作實踐奠定基礎。

一、“營改增”對商業地產開發企業財務管理的影響

1.企業會計處理方面

（1）價稅分離。“營改增”實施以來，企業的稅收負擔大大降低，可以有效改善以往重復征稅和稅種復雜問題，提升企業經營效益。相較于以往的營業稅而言，增值稅屬于價外稅，銷售方隨收入購貨方一并收取。價稅分離可能會導致經營成本升高，“營改增”后商業地產開發企業從上游購買付的價格中并不包含增值稅，所以并不會對商業地產開發企業的應稅所得和會計利潤產生影響，但并不意味著與企業經營利潤無關。上游建筑企業受到“營改增”影響，稅收負擔加重，為了保證足夠的經營利潤，必然會將稅負轉嫁到商業地產開發企業。故此，商業地產開發企業如果缺少可抵扣增值稅專用發票，將無法抵減銷項稅，在一定程度上增加了成本。增值稅需要同收入一同向消費者收取，盡管不會影響損益，但是商業地產開發企業需要適當提升價格方可更好的應對“營改增”對實際收入的影響。但是縱觀當前市場發展水平來看，再提高難度較大，致使商業地產開發企業賬面銷售收入數值下降比例較大。所以，價稅分離后，商業地產企業缺少進項增值稅專用發票，將會導致企業經營成本上升。

（2）抵扣納稅。增值稅中對于增值稅進項稅額和銷項稅專用發票處理作出了明確的規定。商業地產開發企業在抵扣納稅中，其中主要存在進項和銷項時間上不匹配，抵扣項不足等問題。究其根本，是由于商業地產開發企業項目成本構成復雜，部分成本難以獲得增值稅專用發票。但是，根據稅收法律相關規定，企業如果未能獲得增值稅專用發票，企業增值稅進項稅額不允許抵扣，不可抵扣的進項稅額計入到相應成本中。這樣企業的開發成本會增加，利潤隨之減少。

由于商業地產開發項目周期長，為了可以盡快回款，企業通常會采用預售方式來緩解資金流壓力。此種銷售方式在“營改增實施后，可能導致企業可抵扣進項稅額延后。對于部分資金緊張的商業地產開發企業而言，可能存在項目交付后，增值稅的進項稅無法在銷項稅發生時抵扣，導致大量留抵稅額，在一定程度上加劇企業資金壓力。但是，從積極角度來看，“營改增”實施后，商業地產開發企業的資本流動水平顯著提升，財務核算能力隨之得到強化。

2.企業財務報表方面

（1）資產負債表影響。商業地產開發企業主要是以固定資產和存貨為主要資產，存貨可以分為開發產品和非開發產品。“營改增”實施后，開發產品成本計量中，不含稅價格計量開發成本，扣除對應的增值稅價款，企業的資產總額有所減少。對于固定資產而言，同存貨計量相同，入賬價值減弱，企業資產總額隨之下降。

（2）利潤表的影響。“營改增”前，企業主要是繳納營業稅，營業收入中包含納稅額。“營改增”實施后，企業營業收入抵扣增值稅價格，轉變為價外稅，致使商業地產開發企業營業收入下降。但是，商業地產市場競爭愈加激勵，如果商業地產企業售價不變，那就意味著商業地產開發企業的營業收入下降，營業成本也會發生不同程度上的變化。究其根本，是由于我國土地成本是否可以抵扣尚未確定，高價拿地的商業地產企業首當其沖，受到“營改增”的沖擊較大。

（3）現金流量表影響。商業地產開發企業由于自身經營特點，“營改增”實施后，銷售不動產征收增值稅，商業地產企業如果仍然按照以往形式運營，納稅抵扣方面會受到不同程度上的影響。一般情況下，商業地產開發企業主要是采用預售方式來緩解資金壓力，無法及時獲取增值稅專用發票，稅收負擔隨之加重，在一定程度上影響到企業的經營活動順利展開。

二、“營改增”下的商業地產開發企業財務管理措施應對措施

1.加強業務談判，完善合同條款

“營改增”實施后，需要對供應商納稅人資質進行嚴格把控，合作協議簽訂前采用招標方式，公平競爭，最大程度獲取進項稅額，以此來降低企業的稅收負擔。為了可以有效解決無法獲取增值稅發票問題，可以選擇規模大和配件齊全的供應商，與其建立長期合作關系，通過預付款方式來購買零配件，開具增值稅專用發票。同時，做好商業地產招標工作，盡可能降低上游建筑業專家的稅收負擔，堅守企業經營成本，帶來更大的經濟效益。商業地產開發企業業務拓展部門需要與客戶積極談判，根據實際情況調整合同金額，配合企業“營改增”工作開展，為企業帶來更大的經濟效益。

2.優化企業的賬目處理，建立完善的會計核算制度

為了順應“營改增”稅制改革要求，商業地產開發企業應該結合實際需要對現有的會計核算制度進一步健全和完善，實現對增值稅的有效會計處理。同時，遵循增值稅征收要求，設置賬目明細，為后續增值稅核算和抵扣提供可靠依據，促使核算工作愈加規范、標準，切實提升會計核算水平，降低企業稅收負擔。

3.強化增值稅專用發票管理

商業地產開發企業在財務管理中，為了可以降低稅收負擔，需要結合企業實際情況制定合理的發票管理措施，明確增值稅專用發票的領取、開具、保管和抵扣工作，可以有效避免過期和增值稅專用發票丟失問題出現。

4.加強財務人員培訓

商業地產開發企業財務管理工作中，為了提升工作成效，降低稅收負擔，帶來更大的經營效益，應該積極迎合“營改增”各項政策要求，加強財務人員的培訓和考核。財務人員通過培訓，打下扎實理論基礎的同時，還可以在實踐工作中積累更多的經驗，提升實踐操作能力，全身心投入工作中，提升企業的經營效益和競爭優勢。

三、結論

綜上所述，“營改增”背景下，商業地產開發企業業務收入和財務工作發生了不同程度上的變化，為了提升經營效益，降低經營成本，應該進一步優化財務管理工作，做好增值稅專用發票保管和抵扣工作，緩解企業的資金流緊張問題，提升資源利用效率，推動商業地產開發企業的長遠生存和發展。

參考文獻：

[1]薛惠鵬.“營改增”對房地產開發企業財務管理影響分析[J].財會學習，2018，20（11）：178-179.

[2]譚昕.新常態下營改增對房地產企業財務管理的影響[J].審計與理財，2018，24（02）：26-28.

[3]吳侃.“營改增”對房地產開發企業財務影響分析[J].財會學習，2017，20（18）：156.

[4]陶宣羽.淺析“營改增”對房地產企業財務管理的影響及對策[J].會計師，2017，16（16）：23-24.

[5]吳會國.“營改增”對房地產企業財務影響預測及相應方法淺析[J].財經界（學術版），2015，23（13）：339.

[6]張卓.論“營改增”對房地產企業財務管理的影響[J].中外企業家，2016（15）：68-69.

[7]陸勇.試論營改增對房地產企業財務管理的影響[J].行政事業資產與財務，2016（09）：18-19.

[8]畢雪超.“營改增”對房地產開發企業財務管理影響分析[J].當代經濟，2015（11）：52-53.