生態文明視閾下的城市住房問題探析

孟祥遠

（南京林業大學 人文社會科學學院，南京 210037）

我國城區住宅產業進入了全新的反戰階段，更加強調和生態的融合，而不僅僅是關注經濟的發展，以及人的舒適程度。黨和政府提出了“把生態文明建設放在突出地位”“盡最大可能創建美麗國家，使得整個民族能夠持續穩定地提升”的戰略新要求。就城區發展的目前情況以及需要還有今后的發展方向而言，我國城區改制工作必須馬上實施。中國進行了大量的有關環保節能體系的創建工作。在整個執行環節，城區的住宅體系出現了很大的改變，當然其中還是有很多的不足。解決好當下城市住房問題，有利于城市自身的發展，也有利于和諧社會、生態社會的構建。

一、當前城市住房的現狀分析及理論研究綜述

近十年來，中國房價的快速上漲引起了全社會的廣泛關注。房價的增長速度快于通貨膨脹，甚至比居民未定義的收入增長還要快。這引起了民眾對房價、房租高漲帶來的支付困難和生活成本上升的嚴重不滿，以及對中國目前泡沫經濟的關切和金融體系風險的擔憂。我國政府也責無旁貸地將穩定房地產市場作為自己的重要職責，從2004年來不斷出臺各種調控政策，試圖穩定房價，然而目前卻出現了越是調正越是漲價的情況，最近十多年的相關工作成效都很差[1]。

由于經濟水平的提高和人民生活水平的提高，物質生活質量和文化生活水平的提高勢在必行。目前我國住房市場的發展仍然不平衡和不足，剛性需求對住房的需求還沒有得到滿足，住房需求市場仍然很大。未來，中國將加快建立多主體供給、多通道安全、租賃住房制度，滿足不同層次居民的住房需求，建立和完善房地產調控的長效機制[2]。

在過去的兩年里，國內成交量下降和股票交易減少也與熱門城市的股市繁榮有關。在許多地方，股票市場成為市場價格決定因素，新房子成為市場關注者。最后，股票住房市場，此前沒有受到政策的關注，已經成為政策焦點中的一個熱點。

各地二手房占整個住房交易面積比重

中國將在今年大力發展租賃市場，以解決更多的人的住房問題，獲得更好的生活體驗，這也是未來調控房地產市場的重要工作。大力發展租賃住房，可以更好地反映“無投機房”的定位[3]。在今后，由于“租賃與銷售同步發展”制度的建立和完善，以及農村集體土地等一系列政策的實施進入市場，我國的房地產市場將逐步走向多元化。隨著土地成本的降低，國有土地、集體建設用地和宅基地租賃住房供應量的增加，住房市場供需關系逐漸趨于平衡，房價回歸理性[4]。

目前，為了進一步提高住房公積金的管理，規范的收集和使用業務，完善風險防范機制，保障存款人的合法權益，發揮住房公積金制度的作用。一些具體問題提出了關于住房公積金的管理如下：第一，國家機關、國有企業、城市集體企業、外商投資企業、城市私營企業和其他城市企業、事業單位和非企業單位；社會組織（以下統稱“單位”）及其職工，按照《住房公積金管理條例》（國務院第350號法令，以下簡稱《條例》）的規定，繳納住房公積金。在有條件的情況下，城市單位可以在城鎮安置農民工，單位和職工可以向住房公積金繳納；城鎮個體工商戶和自由職業者可以申請住房公積金存款，按上一年存款人的平均月收入計算，按月繳納的工資基數計算。第二，區域內的城市（包括土地、州、聯盟等）應考慮到當地的經濟和社會發展，考慮到各方面的承載力，嚴格按照規定的程序進行，合理確定住房公積金繳款的比例。單位和員工的比例不應低于5，原則上不應高于12。如果通過增加單位住房公積金繳款的比例來發放職工住房補貼，應當在個人賬戶中注明。住房公積金的比例，不報省、自治區、直轄市人民政府規定的，按照規定的程序予以糾正。第三，繳納住房公積金的月工資基數，原則上不應超過職工工作場所所在城市的城市統計部門去年職工月平均工資2倍或3倍。具體標準由地方當局根據實際情況確定。勞動者和工作人員的平均月工資，按照國家統計局提供的工資總額統計數據計算[5]。

中國共產黨全國代表大會的報告，指出面對日益消耗資源的嚴峻形勢，日益嚴重的環境污染，和逐步退化的生態系統，生態文明的概念符合自然，尊重自然，保護自然必須建立在意識形態上。必須把生態文明建設的一個突出的位置在城市建設中，同時集成建設的政治建設、經濟建設、文化建設、社會建設等各個方面，努力構建一個美麗的中國，實現中華民族的可持續發展。生態文明建設事關人民的福祉，關乎國家未來的長遠規劃。這一安排深刻反映了執政的黨對人類社會發展規律和社會主義建設規律的把握，反映了日益完善的執政理念。宜居城市建設也屬于生態文明建設的重要范疇，也體現了十八大精神，從生態文明的角度對住房問題的研究具有時代特征和現實意義。中國的住房問題也引起了學術界的關注和廣泛的思考。張紅、李文利用房價回歸模型和二次曲線模型分析了北京商品房價格的變化趨勢和影響因素，結果表明，實際建筑成本和實際國內生產總值是影響實際住宅價格的主要因素。吳建峰發現，中國房價的主要影響因素是住房投資成本和城鎮居民人均工資。王小忠認為，我國房價的主要影響因素是住房成本。有學者認為，過去幾年中國經濟持續快速增長是房地產市場繁榮和房價上漲的一個重要因素。與此同時，隨著城市化進程的加快，城市人口增加，住房需求增加。通過對房地產價格和居民消費價格指數的實證分析，結果表明，商品房作為住房的價格在本文研究期間也有剛性增長的趨勢。然而，價格變化對商品住宅價格的影響相對于房地產價格整體而言相對較小。在研究中國房價影響因素的基礎上，許多學者選擇個別城市進行具體的研究。劉玲、楊達榮于1995—2004年對上海商品住宅價格進行多元回歸分析，研究表明，經濟增長的加速和實際利率的下降并不是決定上海商品住宅價格的最重要因素。住房價格上漲的關鍵是居民可支配收入增加所帶來的有效需求的擴大，以及住房供應結構中高檔物業比例的增加（劉玲、楊德隆，2006）。

二、生態文明背景下的城市住房問題分析

由于改革的持續加深，大量的鄉村人口因為勞動力的富余而進入城區打工，形成了很大的人口流動狀況，由此促進了城市化進程的推進，并且導致城區居住人數持續提升，住宅也變得更加緊缺，同時也妨礙了當地經濟的提升，以及百姓生活水平的提升。城市住房問題越來越為社會所關心和重視，尤其是生態文明建設時期，城市住房問題不僅是經濟問題，同時也是社會問題，更加需要我們的關注和思考。當下，城市住房主要存在以下幾類不符合生態社會大環境的問題。

1.城市建筑質量問題增多。大量的土地，快速的開工，快速的銷售，高周轉率的模式，一些大型的住宅企業達到千億的規模。而在監管和控制的壓力下，高周轉率已成為越來越多的開發商的選擇，在此之后，質量問題逐漸浮出水面。為了降低成本，提高利潤空間，許多施工單位偷工減料，在高周轉模式下缺乏有效控制，各種建筑“質量門”事件頻發。一方面，住宅建筑本身的質量，主要指的是低質量的住房，其中包括一些舊的城市住房，在經過多年的風和日曬后，其原有的優質住房質量，逐漸老化成為低質量的住宅；另一方面，豆腐渣工程是劣質的房屋。對于前者，我國的許多城市都面臨著城市更新的問題。在此過程中，涉及到拆遷問題。如何安置拆遷地區的居民，是否向他們提供其他地方的住房，或者只是給他們一個搬遷通知和一些補貼，然后驅逐他們，所有這些都會產生不同的社會影響。這是我們在規劃過程中應該考慮的問題；對于后者，主要是由于一些不擇手段的開發商的努力，使他們的利潤最大化，以及相關監管部門的疏忽。這不僅會給社會帶來巨大的負面影響，也會給社會保障帶來巨大的隱患。在這一點上，計劃的審批部門應該認真對待，并對人們的生命財產安全負責。第三方面是住宅建筑的環境質量。隨著城市社會經濟的發展和城市住房條件的不斷改善，城市居民對住房的需求也在不斷增加。他們對住房的追求不僅體現在住房本身，也體現在住房周圍的舒適和便利上。

2.區域性、結構性住房過剩。商業地產的供應過剩早已不是什么新鮮事了。幾乎所有的數據都認為一線城市的商業地產超過了需求。然而，雖然這些城市的商業地產空置率基本得到了解決，但問題逐漸向二、三線城市（如成都、長春、佛山等）提出。此外，除了激烈的競爭，項目遇到困難，商業地產區域，結構性過剩已成為不容忽視的問題[6]。在我國計劃經濟時期，主要表現在“無房可買”的情況下。當時的政策“比生活更重視生產”使當時的城市建設非常罕見，但我國住房商品化以來，住房供應問題已經反映在的情況“沒錢買房”。全國各地高昂的房價使得許多年輕人無力買房，尤其是對世界上其他一些在一線城市掙扎的年輕人來說，在一線城市“扎根”是不可能的。甚至在一線城市之外，有些人可能會強迫他們的家人住在新買的房子里，或者超過半數的人是過著“房奴”的生活。雖然這種現象已經得到了我們的認同，但社會影響并不積極。

3.一些地區的限購政策并沒有得到嚴格執行。從“國家六”“國家八”“國家四”，到有限的購買政策，再到2013年“全國五”，幾年的調控政策可以說是無止境的。但在購房者眼中，價格總是上漲是不爭的事實。與此同時，隨著“方叔叔”“方阿姨”等事件的曝光，對采購限制執法不嚴的問題浮出水面。而房地產市場的控制，“難駕馭老虎”已成為當前房地產市場面臨的核心問題之一。新一輪城鎮化正在全面推進。然而，在某些地區，城市化已經成為推高地價和房價的機會。在地方政府的支持下，許多開發商以提高城市規模為借口，大規模擴張。以工業園區建設的名義，為了從土地銷售和相關稅費中獲取收入，啟動了新一輪的“城市建設運動”[7]。

十年前，開發商們“有了錢來圈地，建房子可以賺錢”，購房者“看房子買房，除了住房不買”，雖然有些控制，但浮躁的風還在。然而，在這個行業的轉型期，人才的需求在新領域得到了拓展，人才的流動變得更加激烈，工資增長了幾倍，許多從業者繼續擴張。整個行業已經開始了新的探索，無論是獵人還是訓練自己。

三、生態文明視域下改善城市住房問題的對策分析

1.加強執法監督，保證建筑質量。從低碳生態角度看，城市住宅是建設低碳生態城市的綱目文件，是指導城市發展的基本依據和手段。在低碳生態的視野下，城市住宅應具有高度的綜合性、戰略性和政策性。優化城市資源要素配置，調整城市空間布局，協調各項事業建設，完善城市功能，營造高質量的生活環境。維護公眾利益和其他方面扮演一個關鍵角色，從以前的思維方式片面關注城市的規模和增長速度，強調城市增長的能力和生態承載能力和改善居民的生活質量在同一時間。繼續改善居住環境，提高城市可持續發展水平[8]。住房城鄉建設部將對海綿城市建設的有效性進行評價[9]。項目的建設是2015-470.04。加強對建筑工程質量的監督，不僅要強調政府的責任，還要強調所有參與者的責任和義務。就政府而言，需要完善的法律法規和措施的質量監督體系，以便監督工作由法律法規，并根據在保障性住房特別嚴重的偷工減料的建筑情況，制定“違反規定必須嚴懲的”措施。為了確保所有的項目是每周至少檢查一次，本文打破過去實踐的定期檢查工程質量，采用常規檢查與鋼絲網檢查相結合的方法，進行持續的監督和控制，以確保所有的項目是每周至少檢查一次。同時，建立建設工程質量安全監管體系網絡圖，將建設項目劃分為責任區，實施責任制，嚴格執行“網絡”監督。對于建設單位，必須改變監督的觀念，加強自身的監督功能，在項目完成后及時向委托建設行政部門提交“工程質量監督報告”。從被動監管的第一、二級轉變為主動監督，提高項目質量監督的積極性。質量是企業發展壯大的重要基礎，因此，加強宣傳質量是生存的基本理念。同時，優化自己的管理，實施人性化的管理，制訂相應的計劃，預先控制。

2.政府主導，多方資金注入緩解壓力。低碳生態城市規劃與發展目標應涵蓋資源、環境、經濟、社會四個方面，城市發展的相應指標體系也應涵蓋這四個方面。指標體系不僅有助于掌握低碳生態城市的發展方向和指導城市低碳生態城市的目標，而且還可以用來檢查和檢查是否實現生態概念規劃、城市的建設和運營。指標體系建設的核心內容是指標的選擇、指標的量化和各指標的目標價值的確定。指標的選擇和目標價值的確定應遵循科學的原則、適用性、系統性和可操作性[10]。目前，民營經濟已成為省級經濟的重要組成部分，是競爭投資的主力軍，已成為江津創新經濟發展的新力量。鼓勵民間資本參與保障性住房建設，可以在一定程度上緩解建設資金的壓力。這就要求市場準入標準應該是“非歧視性的”，而不僅僅是對私人資本設定附加條件。具體來說，有必要放寬行業準入，實施政策，支持私人資本不確定地進入基礎工業和基礎設施，如交通、天然氣、電信、土地更新和礦產資源勘探開發；并減少訪問限制。實施扶持金融、市政公用事業等領域的民間資本的政策；加強政策支持；實現和支持民間資本擴大社會事業的循環，如醫療、教育、社會福利、文化、旅游、體育、商貿，政策政策等領域的投資政策住房作為事實上，地方政府所能控制的是土地，探索新模式吸引開發人員參與賠償的公寓也集中在陸地上。政府和開發商可以考慮共同開發，政府首先分配了一塊更大的土地，并向開發商財團提供較低的租期，共同建造保障性公寓。根據支出的比例，政府將以優惠的價格將保障性公寓小區附近的土地賣給開發商的個人，這樣他們就可以建造自己的商業和居住建筑。

3.嚴格執法控制分配，減少違規現象。一是保障基礎。住房保障是政府提供的一項基本公共服務，通過提供小戶型、綜合功能、可靠的質量保障性住房和加快棚戶區改造，保障低收入和中等收入家庭的基本住房需求。改善棚戶區居民的生活條件，為符合條件的新就業工人和外來務工人員提供穩定的居住條件。二是嚴格規范準入、審查、等待、分配和退出程序，并對保障性公寓申請人、居住者等的收入、住房、財產等進行全面檢查和動態監測。讓所有合資格人士公平、公平地申請，等待并逐步獲得賠償公寓。完善糾錯機制，堵塞漏洞，使不符合條件的人及時清理。同時，所有的程序都應該盡可能的簡單。三是開放的過程完全開放和透明是保障房公平分配的“試金石”。要堅持陽光的運行，加強宣傳，接受群眾、社會、媒體的一切監督，使整個過程公開。四是對詐騙的賠償公寓申請，應當予以嚴懲。如果一個賠償公寓的申請被發現是欺詐的，申請人不僅會被取消資格，而且會被罰款，甚至被追究刑事責任，這取決于案件的嚴重性。調查與懲罰的實質機制是增加了違法違規行為的成本，從而起到了凈化市場的作用。五是按照規定提取。在保障性住房分配后，在一段時間后實時、定期回訪，并重新申報。嚴格批準保障性住房的經濟地位，鼓勵有收入的家庭購買商品房。不符合安全條件的，或者購買、租賃、繼承或者接收其他房屋的，依照規定撤銷。在規定期限內不退出保障性住房的，可以通過提高租金等方式退出。拒絕回避的，應當執行。

生態文明關系到全社會的福祉，需要每個行業的積極參與和實施。城市住房問題反映出經濟問題也是一個社會問題。只有采取更多的措施和一系列的政策，才能有效地解決城市住房問題，創造更好的城市生態環境，為生態文明社會的發展做出應有的貢獻。