長租公寓的風險

邢海洋

上海的老牌長租公寓“寓見”突然爆倉，它有雷軍旗下順為資本投資參與投資，行業排名第七，如此好的背景卻爆裂，撕開了行業危險的一面。長租公寓，通俗地說就是二房東代理的出租房，經營模式本來簡單，卻因為金融產品的引入把房東和房客置于危險之中。金融創新之不慎，這又是一個例證。

“寓見”公寓的爆倉，表現形式是公司拖欠房東租金，導致房東換鎖收回房屋。之所以又和金融產品聯系在一起，則是因為上海華瑞銀行的介入。華瑞銀行發函稱，銀行曾向寓見公寓發放專項貸款用于長租公寓房屋裝修，可近期房屋被房東換鎖的傳聞頻發，華瑞銀行不得不訴諸法律，保全自己的資產。一個租金貸引發的長租公寓爆倉事件遂解開了一角。華瑞銀行曾于2015年底推出一款面向租房市場的消費金融產品“極時花”，截至今年5月，銀行已累計發放8億元貸款，服務客戶超3萬名。

所謂租金貸，就是為租客提供租房貸款的金融產品。這個產品看起來“無厘頭”，卻以消費貸的名義堂而皇之地出現了。消費貸的邏輯是容易理解的，當居民渴望購買一件大宗消費品的時候，一時拿不出那么多的資金，就可以通過借貸的方式分期還款。這個消費貸款邏輯，房貸最為典型，一套住宅動輒百萬千萬，憑個人的短期積蓄難以一筆付清，于是向銀行借錢，再一筆筆慢慢還清。而作為借出方，為保障資金安全，銀行需要與借款等值的抵押物，這個抵押物就是房子。

租房子是生活中的基本消費，房租的費用雖高，卻很難和大宗物品的消費聯系在一起。首先房租可長可短，一次租賃一年乃至數年，租客享受到這段時間對物業的使用權，或可解釋為物權。可多數時間，租與借雙方可以簽訂相對短期的合同，如押一付三甚至月付，期限甚為短暫。長租公寓，雖有長期租賃的含義，也多指二房東向房東長期租賃，再短期租賃給居民。租客按月付租金，何來貸款需求？又有什么資產可作為抵押物？如果說房租貸相當于次級貸，滿足了信用非常低的消費者的需求，為住無所居的人群提供了租房居住的機會，代價則是他們需支付高昂的利息，換言之則是以更高的成本租屋居住，這個邏輯似無不妥，卻有與國情不和。君不見，當零抵押、零信用的現金貸和校園貸等P2P平臺大行其道時，它們非但不能助力相應人群理性消費，融入信用社會，反而制造了一系列社會問題。并且，租房者一旦不能履約付租金，勢必構成違約被逐，又何談安居。

一個無論原理上還是實踐中都站不住腳的貸款產品又如何站上了金融創新的風口，隨長租公寓的興起而風靡起來？原因是政府鼓勵房屋租賃業務，而金融機構對租賃企業的資金支持，就體現在金融創新上。長租公寓回報周期長、利潤率低，需要大量資金，而長租公寓運營商目前只有租賃權沒有產權，沒有抵押物很難在銀行貸款，于是乎，為了獲得資金迅速擴大規模，企業與金融機構兩方面開動腦筋，于是有了租金貸這個創新金融產品。有了租金貸，租客一次性向金融機構貸到一年的租金，這筆錢進入了長租公寓運營商的賬戶。運營商因而擁有了一個巨大的資金池，相對而言，租客每月向金融機構償貸、運營商每月向房東付租的資金都只是零頭。租金貸名義上是租客所借，卻助長租公寓運營商以大筆現金流。

天氣漸冷，傳統的租賃淡季到來，那些“空手套白狼”的長租公寓到了資金鏈最為薄弱的時刻。如今，浙江等地明確規定從事住房房源委托出租業務的長租公寓企業不得自行開辦“租金貸”，這一“無厘頭”的金融產品正迎來嚴厲的監管。