長租公寓的風(fēng)險(xiǎn)

邢海洋

上海的老牌長租公寓“寓見”突然爆倉，它有雷軍旗下順為資本投資參與投資，行業(yè)排名第七，如此好的背景卻爆裂，撕開了行業(yè)危險(xiǎn)的一面。長租公寓，通俗地說就是二房東代理的出租房，經(jīng)營模式本來簡單，卻因?yàn)榻鹑诋a(chǎn)品的引入把房東和房客置于危險(xiǎn)之中。金融創(chuàng)新之不慎，這又是一個例證。

“寓見”公寓的爆倉，表現(xiàn)形式是公司拖欠房東租金，導(dǎo)致房東換鎖收回房屋。之所以又和金融產(chǎn)品聯(lián)系在一起，則是因?yàn)樯虾ＨA瑞銀行的介入。華瑞銀行發(fā)函稱，銀行曾向寓見公寓發(fā)放專項(xiàng)貸款用于長租公寓房屋裝修，可近期房屋被房東換鎖的傳聞頻發(fā)，華瑞銀行不得不訴諸法律，保全自己的資產(chǎn)。一個租金貸引發(fā)的長租公寓爆倉事件遂解開了一角。華瑞銀行曾于2015年底推出一款面向租房市場的消費(fèi)金融產(chǎn)品“極時花”，截至今年5月，銀行已累計(jì)發(fā)放8億元貸款，服務(wù)客戶超3萬名。

所謂租金貸，就是為租客提供租房貸款的金融產(chǎn)品。這個產(chǎn)品看起來“無厘頭”，卻以消費(fèi)貸的名義堂而皇之地出現(xiàn)了。消費(fèi)貸的邏輯是容易理解的，當(dāng)居民渴望購買一件大宗消費(fèi)品的時候，一時拿不出那么多的資金，就可以通過借貸的方式分期還款。這個消費(fèi)貸款邏輯，房貸最為典型，一套住宅動輒百萬千萬，憑個人的短期積蓄難以一筆付清，于是向銀行借錢，再一筆筆慢慢還清。而作為借出方，為保障資金安全，銀行需要與借款等值的抵押物，這個抵押物就是房子。

租房子是生活中的基本消費(fèi)，房租的費(fèi)用雖高，卻很難和大宗物品的消費(fèi)聯(lián)系在一起。首先房租可長可短，一次租賃一年乃至數(shù)年，租客享受到這段時間對物業(yè)的使用權(quán)，或可解釋為物權(quán)。可多數(shù)時間，租與借雙方可以簽訂相對短期的合同，如押一付三甚至月付，期限甚為短暫。長租公寓，雖有長期租賃的含義，也多指二房東向房東長期租賃，再短期租賃給居民。租客按月付租金，何來貸款需求？又有什么資產(chǎn)可作為抵押物？如果說房租貸相當(dāng)于次級貸，滿足了信用非常低的消費(fèi)者的需求，為住無所居的人群提供了租房居住的機(jī)會，代價(jià)則是他們需支付高昂的利息，換言之則是以更高的成本租屋居住，這個邏輯似無不妥，卻有與國情不和。君不見，當(dāng)零抵押、零信用的現(xiàn)金貸和校園貸等P2P平臺大行其道時，它們非但不能助力相應(yīng)人群理性消費(fèi)，融入信用社會，反而制造了一系列社會問題。并且，租房者一旦不能履約付租金，勢必構(gòu)成違約被逐，又何談安居。

一個無論原理上還是實(shí)踐中都站不住腳的貸款產(chǎn)品又如何站上了金融創(chuàng)新的風(fēng)口，隨長租公寓的興起而風(fēng)靡起來？原因是政府鼓勵房屋租賃業(yè)務(wù)，而金融機(jī)構(gòu)對租賃企業(yè)的資金支持，就體現(xiàn)在金融創(chuàng)新上。長租公寓回報(bào)周期長、利潤率低，需要大量資金，而長租公寓運(yùn)營商目前只有租賃權(quán)沒有產(chǎn)權(quán)，沒有抵押物很難在銀行貸款，于是乎，為了獲得資金迅速擴(kuò)大規(guī)模，企業(yè)與金融機(jī)構(gòu)兩方面開動腦筋，于是有了租金貸這個創(chuàng)新金融產(chǎn)品。有了租金貸，租客一次性向金融機(jī)構(gòu)貸到一年的租金，這筆錢進(jìn)入了長租公寓運(yùn)營商的賬戶。運(yùn)營商因而擁有了一個巨大的資金池，相對而言，租客每月向金融機(jī)構(gòu)償貸、運(yùn)營商每月向房東付租的資金都只是零頭。租金貸名義上是租客所借，卻助長租公寓運(yùn)營商以大筆現(xiàn)金流。

天氣漸冷，傳統(tǒng)的租賃淡季到來，那些“空手套白狼”的長租公寓到了資金鏈最為薄弱的時刻。如今，浙江等地明確規(guī)定從事住房房源委托出租業(yè)務(wù)的長租公寓企業(yè)不得自行開辦“租金貸”，這一“無厘頭”的金融產(chǎn)品正迎來嚴(yán)厲的監(jiān)管。