物業管理者反客為主的局面該扭轉了

□畢友祿

據媒體報道，山東省政府辦公廳6月2日頒布了山東省政府第317號令，決定自2018年7月1日起施行《山東省物業服務收費管理辦法》，對物業收費標準進行規范。《山東省物業服務收費管理辦法》對當前屢屢引發糾紛乃至沖突的物業收費問題，對按照法律本來界限清晰明確，但在實際中卻權利義務主體缺位以及界限模糊等問題，都做出了合理合法的界定。因此，這一辦法，是地方政府依據法定權限，在行政執法層面對不動產等物權法律執行作出的規定。

《山東省物業服務收費管理辦法》首先明確了當下爭議最大的權屬問題。《辦法》規定，利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的收入以及車位場地使用費等收益資金歸全體業主共有，由業主大會決定其使用方式和用途。對此，《辦法》明確申明，物業服務收費，包括物業公共服務費、機動車停放費和其他服務收費；普通住宅的儲藏室、車庫不得計入物業公共服務費的計費面積之內，普通住宅交付后空置六個月以上的，其前期物業公共服務費應當減收；收費按照不同物業的性質、特點，分別實行政府指導價和市場調節價；物業服務企業有超出政府指導價浮動幅度制定收費標準、強制或者變相強制服務并收費等情形的，將依照規定予以處罰；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

上述“辦法”，實際上就是按照現行不動產物業等相關法律規定及其精神而做出的。這也就是說，現在與上述“辦法”相悖的做法，甚至是主流的做法，比如機動車停放費、電梯廣告費和其他服務收費由物業管理者擅自支配，將普通住宅的儲藏室、車庫計入物業公共服務費的計費面積之內等，都是違反法律的，因而也都應改正。

不過，在物業服務收費管理問題上的不正常、不正規甚至違反法律的做法為何一直存在，且這種做法為何在相當多的地方能夠成為物業收費方式的主流，這其中恐怕還不只是“民不舉，官不糾”的問題，也不只是物業居民權利觀念淡漠的問題。實際上，在許多一、二線城市，房地產市場往往是賣方市場，財大氣粗的房地產商挾幣強勢，說一不二，普通居民花錢購房就像得到恩賜，能夠置業已屬幸運，只有聽命物業的份，哪里還敢在“小錢”上爭辯。以往許多業主與物業因費用糾紛而出現的各類案件沒能得到合法妥善的處理和解決，也是業主居民對明顯違反法律的物業收費辦法敢怒不敢言的原因。

業主敢怒不敢言，有責部門睜一只眼閉一只眼，這是違法違規的物業收費大行其道的根源之一。在許多地方，甚至在“北上廣”等城市，許多物業管理者都是由房地產開發商在業主入住之前事先確定的。這種開發商與物業管理“無縫對接”的程序，在業主入住之前由開發商代行權利看似合理，但也為業主到位后更換物業管理者留下了后患。更不要說許多物業管理者就是開發商的分支，或是與開發商有種種利益關系的關聯者，其利益與開發商緊緊地捆綁在一起，由此造成了對業主極其不利的局面。

更有地方，房地產開發商是當地政府請來的座上客，其自拆遷征地起，就在當地深耕細作，關聯關系四通八達，業主權利主張以及業主權利保障都面對重重障礙，購房者在賣方市場弱勢進場后，面對的常常是物業管理者坐在被焊牢在利益的鐵椅子上反客為主的局面。凡此種種違法違規的怪現象，該到了結的時候了。