房地產：仍需等待“政策底”的到來

本刊記者 駱 俊

近日，不少熱點城市房貸利率的下調激起市場對國家松綁地產的可能性的探討，房地產板塊幾度異動。在筆者看來，券商常談的估值優勢、龍頭集中度提升或是三季報業績優異等均難以成為中短期房地產板塊股價的起爆點，政策的邊際變化或將提供階段性的交易機會，但房地產板塊整體大的機會尚未到來，市場仍在期盼未來房地產行業可能出現的“政策底”。

長期邏輯梳理

目前市場看多房地產板塊主要從業績優異、估值優勢明顯以及龍頭集中度提升三個角度出發。業績上看，據wind統計，截至10月30日，根據申萬行業分類，34家百億市值以上的房地產企業中，有30家實現凈利潤增長，其中27家企業凈利潤增速超10%，18家增速超50%，13家增速超100%。估值上看，房地產板塊整體市盈率為9.03，排在申萬28個行業的第三位，僅次于鋼鐵和銀行，其中龍頭股萬科A（000002）、保利地產（600048）以及招商蛇口（001979）的市盈率均在8倍左右，此外從PB以及NAV其他指標角度看，房地產板塊的估值均處在低位。行業集中度上升是長期邏輯，大者恒大、強者恒強在弱市下會更明顯，根據克爾瑞數據，截止9月末，百強房企各梯隊入榜門檻較去年同期繼續提升，同比增速遠超行業。

在上述三大利好因素下，房地產板塊今年依然出現大幅下跌，萬科A今年自高點以來的最大跌幅甚至達到72.02%。高度預期之內的業績以及未來業績的不確定性也是制約房地產板塊的一大原因，由于地產公司確認房地產銷售收入需要一定的時間，因此其業績的增長表現往往滯后于樓市銷售數據的火爆，因此短期即便房地產企業公布火爆但卻在預期之內的三季報業績，也不易激起市場的熱情。更重要的是，監管層重拳出擊之下，如今市場對于房地產行業在未來的業績存較大的不確定性，現有的業績增速或難以為繼，甚至市場還探討在內憂外患之下“樓市崩盤”出現的可能性，風聲鶴唳的房地產板塊難以成為市場的首選。估值上雖然具有一定優勢，但如今A股泥沙俱下，跌出投資價值的并非只有那部分房地產龍頭個股，在A股探底之路尚未走完的情況下，市場擔心包括房地產龍頭股在內的一眾藍籌股將與A股的估值中樞一同下移，低估的估值存在進一步被低估的可能。因此，即便三大長期利好因素客觀存在，但遠水難救近火，房地產板塊今年出現大幅調整。

期待“政策底”到來

近期，北京、廣州、杭州、佛山等房地產熱門城市出現部分銀行下調房貸利率的現象，為去年以來首次多城同時出現房貸利率下調。對此，不少市場人士提出“房地產市場解開限購已經箭在弦上”的觀點，甚至有自媒體表示“全面取消限購”。盡管官方已對相關消息進行證偽，但房地產的表現依舊可圈可點，并未出現明顯下跌。

分析來看，部分城市下調房貸利率主要由于資金成本下降和爭奪市場份額。近半年來，央行降準等一系列貨幣政策使得市場整體流動性趨于寬松，銀行的資金成本有所下降，因此房貸利率下調有一定合理性，部分銀行也借此機會試圖爭奪更多的市場份額。

10月份，深圳推出首例現房銷售，引發市場對房地產調控進一步升級的恐慌。不過，該地塊在拍賣之初便已確定是現房銷售，因此反映的是當時房地產市場的情況，而非監管層當下對房地產市場的態度。其次，另一個重點城市南京在下半年出臺政策大幅降低拿地門檻，當地的現房銷售條款悄無聲息就此消失。不僅是南京和深圳，全國不少城市均出臺上述看似態度截然相反的政策。筆者想表明的是，當下的房地產市場，雖然部分一線城市的政策有示范效應，但更多時候單一或少數城市的房地產調控政策往往是因城施策的結果，比如某個城市的房子銷售情況不容樂觀，當地便出臺政策刺激，反之亦然，保證房地產市場的“穩定”，過熱或過冷都是監管層不愿意看到的，因此投資者不能以此輕易得出類似“拐點到來”以及“全面松綁”的結論。

根據中指院的數據，土地樓面價、溢價率雙雙下跌。前三季度全國300城土地成交樓面均價2220元/平方米，同比下跌8.2%，平均溢價率16.1%；住宅用地成交樓面均價3881元/平方米，同比下跌6.5%，平均溢價率18.3%，較去年同期下降21.1個百分點。從數據看，房地產市場降溫十分明顯，已經得到有效控制，短期內調控暫緩存一定可能性。另一方面，目前房地產庫存處于低位，國家依然需要穩定樓市來實現經濟平穩過度轉型也是不爭的事實，因此小周期上政策邊際或存變化，這種預期差將帶來階段性的交易機會。

盡管消息面利空不斷，但房地產作為最早進入調整期的板塊之一，對各種不利因素的消化較其他板塊更為充分，站在當下的時點已不再需要過度悲觀。更長的周期看，前述所說的業績優異、龍頭集中度提升以及估值優勢等都是中長線可以看多房地產優質個股的邏輯，但在爆發的契機上，除了A股整體的走勢影響外，市場也在期待房地產行業能夠出現階段性的“政策底”。盡管后續難以出現如前中國人民銀行行長周小川的“個人住房加杠桿的邏輯是對的，住房貸款應有大力發展的階段”的核彈級喊話，但在已經經歷連續的調控后，投資者可結合宏觀經濟數據去期待類似周小川行長發話等一系列關鍵事件的出現，也許并不意味著房價或是銷售量的向上拐點的到來，但可以給予行業發展一個更為平穩和清晰的預期，屆時房地產板塊的機會將較為可觀。