住房租賃市場應堅持發(fā)展和規(guī)范并重

文/本刊評論員

近期一些城市住房租賃市場中出現(xiàn)的租金分期貸款（租金貸）等現(xiàn)象引起了社會各界的高度關注，尤其是個別城市出現(xiàn)了住房租賃企業(yè)因經(jīng)營不善導致資金鏈斷裂，從而損害租賃雙方當事人合法權益的情況，愈加凸顯了相關問題的嚴重性。

住房租金分期貸款，是一些住房租賃企業(yè)在經(jīng)營過程中為了加快周轉速度，與銀行和非銀行融資機構合作，借助承租人的消費信用開展企業(yè)融資的活動。由于租金貸等金融產(chǎn)品的介入，原本相對簡單的住房租賃關系轉變?yōu)槿谌肓俗赓U、融資與消費貸的復雜組合關系。在這套組合關系中，住房租賃企業(yè)受業(yè)主委托管理房產(chǎn)，并以受托人名義與承租人簽訂住房租賃合同，承租人與融資機構簽訂住房租金分期貸款合同，并按期向融資機構還本付息，而融資機構將相當長時間（通常是2年）的貸款一次性轉劃給住房租賃企業(yè)，后者通常按季度將租金支付給業(yè)主，融資余額則用于企業(yè)擴張經(jīng)營。可見，住房租賃和居間關系已演變?yōu)榍短字Y產(chǎn)管理、居間合同、借貸合同和企業(yè)融資的復雜組合關系。

客觀地看，租金貸等產(chǎn)品是住房租賃市場發(fā)展不平衡不充分的產(chǎn)物。一方面，住房租賃企業(yè)為了業(yè)務擴張需要引入金融資本，但全行業(yè)平均利潤率較低的現(xiàn)實又難以達到現(xiàn)有常規(guī)金融產(chǎn)品的風險控制要求；另一方面，部分承租人由于住房支付能力不足，存在借助消費貸款支付租金的需要，但在住房租賃企業(yè)提供的租金分期貸款產(chǎn)品外，較難找到合適的消費貸款途徑。

但是，對當前住房租賃市場的健康發(fā)展而言，租金貸的“野蠻生長”具有很大的危害性。首先，此類金融產(chǎn)品游離于金融監(jiān)管體系之外。在提供租金貸的融資機構中，既有銀行類金融機構，也有非銀行類金融機構，還有不少是小貸公司轉型而來，其監(jiān)管要求和風險控制能力都較薄弱。其次，承租人合法權益缺乏保障。由于租金貸的借款合同被嵌套于一系列復雜的合同組合之中，不少承租人沒有被明確告知其權利、義務、風險和責任。其中一部分承租人以為每月支付的是住房租金，卻不知這是一種貸款，而且該貸款與住房租賃企業(yè)的融資相關聯(lián)，而不僅僅是普通的消費貸款。再次，可能擾亂住房租賃市場秩序。住房租賃企業(yè)無論是借助金融資本肆意抬高租金，還是因為經(jīng)營不善而“卷款跑路”，都會對租賃市場秩序帶來嚴重干擾，不僅會影響租賃市場的平穩(wěn)發(fā)展，而且會侵害到業(yè)主和承租人的合法權益。

對于租金貸以及今后可能出現(xiàn)的類似金融產(chǎn)品，應堅持發(fā)展和規(guī)范并重，尤其要強調防范風險。首先，應該鼓勵銀行等正規(guī)金融機構探索適合住房租賃市場的金融產(chǎn)品，增強相關產(chǎn)品的合規(guī)性和安全性。可以考慮采取名單制等管理方式，允許合格金融機構向符合條件的住房租賃企業(yè)提供金融支持。其次，健全住房租賃市場金融監(jiān)管機制。借鑒國內(nèi)外有益經(jīng)驗及住房買賣市場的相關做法，對住房租賃市場中有關資金的進入、使用、托管和退出等活動加強監(jiān)管，減少風險隱患。再次，加強對租賃關系雙方當事人的金融風險教育，引導承租人合理使用金融產(chǎn)品，增強相關主體的金融風險意識。