堅決遏制房價上漲是引導預期的要義

文/牧子犁

2018年7月31日，中央政治局會議召開，例行研究分析經濟形勢，對上半年經濟工作進行總結，對下半年經濟工作作出安排。會議公報中針對房地產業的內容是：“下決心解決好房地產市場問題，堅持因城施策，促進供求平衡，合理引導預期，整治市場秩序，堅決遏制房價上漲。加快建立促進房地產市場平穩健康發展長效機制。”筆者圍繞“合理引導預期”與“堅決遏制房價上漲”的關系問題作粗淺解析。

一、房價上漲導致的經濟風險越來越大

自1998年我國房地產業市場化改革以來，房地產業的投資、產出、價格持續上行。國家統計局公布的房地產業增加值季度累計同比自1998年以來持續為正值；房地產開發投資每月同比漲幅自1999年2月份有記錄以來未出現負值；房價呈現持續上行趨勢，房價短期波動沒有改變其上行趨勢。可見，房地產業一直處于上行階段，還沒有經歷過衰退、蕭條的階段，不構成一個完整的周期。由于房地產市場機制的缺失、調控政策的內在不足、宏觀經濟形勢的擾動及其相關政策的外部沖擊、市場主體利益分配與博弈機制的扭曲等諸多原因，一輪又一輪調控的成效有限，致使進城人群、剛需與改善性購房人群產生強烈的焦慮與不滿。

如今，房價高漲導致的經濟風險已經越來越大：其一，房地產業的短期拉動與經濟長期健康發展形成了對立關系。高房價使居民購房負擔加重，對居民消費產生擠出效應。房地產業的高回報率使資金向房地產業集中，實體企業融資困難，對實體企業產生擠出效應。本輪全國房價普遍上漲，使房地產業對實體經濟的擠出效應從個別大城市向全國擴散，對經濟影響深遠。其二，三、四線城市房價大幅上漲加劇風險積累。房地產市場升溫會吸引新一輪房地產投資，使“去庫

存”變成“補庫存”，但是三、四線城市人口外流，住房供給過剩風險增加；房價快速上漲使居民生活成本上升，帶動企業用人成本增加；房價上漲帶動地價上漲，使企業的土地使用成本上升，阻礙了三、四線城市工業化和城鎮化進程，甚至造成城市的“空心化”。其三，房價大幅上漲，加深了居民的看漲預期。1998年住房市場化以來，房價持續20年上漲，“房價只漲不跌”的觀念根深蒂固。強烈的看漲預期導致對住宅投資需求旺盛，從而進一步推高房價，形成房價上漲的自我實現。市場主體會與調控政策博弈，增加調控難度。對于有房群體，其利益與房價上漲直接掛鉤，這部分居民樂見房價上漲而抵觸房價下跌，造成了房價上漲的“棘輪效應”，增加了房地產市場調控的阻力。

當前，遏制房價上漲面臨著新問題，即近期央行為緩解經濟下行引發的企業債務危機，針對房地產業對實體經濟的擠出效應從個別大城市向全國擴散，企業特別是中小企業普遍面臨成本費用增加、融資難、融資貴等問題，連續大額度釋放資金，并下調存款準備金率，為實體經濟定向注入流動性。由此形成的局面是一方面貨幣政策趨向寬松，一方面升級調控，堅決遏制房價上漲，折射出當前宏觀調控的復雜性。由于實體經濟競爭激烈，股市低迷，企業債有風險，理財平臺不規范等因素，房地產依然會受到資金青睞，從歷次釋放流動性看，房地產市場都是大量資金的“避風港”。因此，未來需要注意的是，在流動性逐漸增多的情況下，密切防范大量資金涌入房地產市場。從這個角度看，遏制房價上漲的任務仍然十分艱巨。

二、社會預期來自于穩房價的實踐與成效

馬克思說“社會存在決定意識”，即人通過對世界和自身的實踐獲得認識（即人有了意識），客觀存在的物質（包括人的本身）決定了人的意識；正確的意識能夠指導人們有效地開展實踐活動，促進客觀事物發展。按照這一辯證唯物主義觀點分析，社會預期的形成也是客觀現實在人頭腦中的印跡。因此，房地產市場社會預期來自于穩房價的舉措及其成效。

就近期而言，穩預期首要是引導人們正確認識當前經濟形勢，在外部環境發生明顯變化的情況下，科學看待我國經濟運轉穩中有變的根本態勢，理性感知我國經濟未來走向，并使人們對經濟形勢的看法與經濟發展的客觀軌道和諧同步、良性互動，促使形成積極的社會預期。穩房價，最重要的也是要穩預期，是要通過穩房價的舉措及成效改變居民對住房金融屬性的預期。換言之，目前，大部分人都認為我國的房價依然處在上漲周期，如果有閑錢，投向房地產行業則能穩賺不賠。在這樣的預期下，住房的金融屬性被進一步放大，不少人買房已經不是為了滿足自己的居住需求，而是為了投資。因此，管理層應該通過各項調控手段，將住房的金融屬性逐步剝離，使住房回歸居住屬性，使住房價格逐步穩定，使炒房者不再穩賺不賠，打破老百姓對于房產固有的看漲預期，才能避免資金大規模進入樓市。這樣，也疏通了貨幣政策的傳導渠道，為資金進入實體經濟創造了前提條件。

既然房地產市場社會預期來自于穩房價的舉措及其成效，那就要“下決心解決好房地產市場問題”，及時推出嚴密而細致、嚴厲而有效的舉措，調控樓市，影響預期。當前，和貨幣政策調整相同，樓市調控已不搞“大水漫灌”，而是精準調控。針對不同的城市，因城施策，定向調控，精準發力，這是調控促進預期形成的關鍵。筆者以三個樓市調控的實例，分析其對房價預期形成的不同影響。

一是2018年6月上旬，深圳市住建局發布《深圳市人民政府關于深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購并舉的住房供應與保障體系的意見（征求意見稿）》，最大亮點是提出重構住房體系，即緊抓源頭的主要矛盾形成兩大突破：第一，將人才房、公租房、安居房和商品房的比例定為2：2：2：4，徹底顛覆了過去30年以商品房銷售為主的住房供應體系，把民生屬性擺在更加突出的位置；第二，在土地來源上，打破了過去30年政府壟斷的慣例，形成政府供地、企事業單位自用地、村集體用地、棚戶區改造等多渠道供地格局。深圳把住房的民生屬性擺在更加突出的位置，通過租購并舉，將公交司機、地鐵司機、環衛工人、藍領產業工人等各類群體納入到住房保障范圍內，還安排一定比例的公共租賃住房房源，向符合條件的為社會提供基本公共服務的相關行業人員、先進制造業職工等群體供應，且不限戶籍。深圳市試圖從頂層設計打造“人口-產業-城市”良性發展的新住房制度，并通過“八大供應渠道”、“六大保障渠道”確保頂層設計落地。不少業內專家認為，深圳的舉措將深刻影響房地產市場，并為其他城市構建樓市管理長效機制甚至為國家住房制度改革提供借鑒。但在筆者看來，這項住房制度改革的遠期規劃雖然具有前瞻性和針對性，但由于它與人們切身利益的實現尚有距離，雖然讓民眾對深圳未來發展有了信心，但尚不足以形成未來房價不漲的預期，更何況由于該意見涉及方方面面，未來的配套法規修訂、制定任務繁重，如何做好政策銜接，實現平穩過渡，仍有許多工作要做，因此現階段對于促使人們預期形成的作用并不明顯。

二是在政治局會議召開的當天，深圳市發布《關于進一步加強房地產調控促進房地產市場平穩健康發展的通知》。深圳此次調控有兩大特點：第一，針對企業和個人投資商品房、離婚買房等亂象，對原有政策“打補丁”，且所有政策只針對增量而非存量，意在保持市場活躍度；第二，主打政策是“限售”，即鼓勵合理買房，且3-5年甚至更長時間持有，不鼓勵炒房，保持市場活躍度，這有利于樓市量價高位平衡，不至于對地方財政、債務和金融風險造成沖擊，這是樓市對于經濟的最佳選擇。空前嚴厲的深圳樓市新政表明，樓市調控沒有最嚴，只有更嚴，今后的房價上漲空間將大大被壓縮。所以調控措施的及時性、嚴厲性和成效性，對市場預期會即刻產生影響。深圳新政出臺半月后，樓市已經發生較大的變化。業內人士分析，此次新政出臺對二手房的影響很大，新房二手房價格倒掛可能逐漸結束，房價上漲的鏈條被打破，深圳樓市有可能出現真正的下跌。

三是對于中央政治局提出“堅決遏制房價上漲”的這一表述，社會各方一致認為這是黨中央對下半年樓市調控“不會放松”的定調和“解決好房地產市場問題”的決心，是穩定社會預期的“定心丸”。日前，住建部在房地產工作座談會上指出，各地要加快制定實施住房發展規劃，抓緊調整住房和用地供應結構，大力發展住房租賃市場，完善和落實差別化住房信貸、稅收政策，支持合理住房消費，堅決遏制投機炒房，加強輿論引導和預期管理，持續開展房地產市場亂象治理專項行動，嚴厲打擊違法違規開發企業、中介機構，維護人民群眾合法權益。會議還表示，各地要因地制宜，精準施策、綜合施策，把地方政府穩地價、穩房價、穩預期的主體責任落到實處，確保市場穩定。住建部還將建立房地產市場監測體系，完善對地方房地產市場調控工作的評價考核機制，對工作不力、市場波動大、未能實現調控目標的地方堅決問責。一般而言，中央調控政策的權威性高于地方政策，中央調控政策的嚴厲措施產生了震懾效應。此次住建部再次強調對地方的問責機制并切實付諸實施，更加大了社會對下半年調控進一步收緊的預期。

三、長效機制建立是穩房價、穩預期的定海神針

當前，上海房地產市場正處在市場調控的關鍵時期、住房困難矛盾的轉換時期、住房租賃體系的構建時期，上海正按照“控高房價和高地價不是權宜之計，減少經濟增長和財政收入對房地產業的依賴不是權宜之計”的工作要求，堅持房地產市場調控目標不動搖、力度不放松，促進房地產市場平穩健康發展。在實施步驟上，上海只有堅持短期調控與長效機制建設同步進行，才能見成效、強預期。總而言之，房價只是房地產市場的外在表征，控制統計數據上的房價并不難做到，但真正起作用的是住房的基礎性制度性因素。因此，還需加快構建促進房地產市場健康發展長效機制。構建長效機制不僅是為穩房價，還可解決住房供求失衡、土地財稅金融問題、市場秩序不規范等問題，進而從根本上解決供求失衡與房價上漲預期長期存在的痼疾。

目前，上海已基本明確了“一個定位、兩大體系、三個為主、四位一體”和租購并舉的住房制度框架。未來供應主體將從以開發商為主轉變為政府、開發商、租賃中介公司、長租公司等多方供給，供給形式也將由以商品房為主轉向商品房、租賃房、共有產權房等多類并存。上海將更加積極貫徹落實住房發展“十三五”規劃，特別是積極發展二手房市場、住房租賃市場。前者要盡量疏解交易環節的障礙，提高周轉率；后者則是要加大供應，改善供應結構。當住房供應（保障）體系全面建立時，則進一步實施“高端有市場、中端有支持、低端有保障”的機制，從而使社會大眾不再將住房市場作為實現“住有所居”的唯一途徑，甚至不再聚焦于房價上漲。

除了加快建立多主體供應、多渠道保障、租購并舉的住房制度外，還要在此基礎上全面構筑“基礎性制度”，即加強對土地制度、住房制度、投融資制度、房地產稅制度等建設，并協調、理順各方面關系，使不動產開發、交易、保有環節的稅收等都順應市場經濟內在規律而可持續地健康穩定運行。在房地產市場健康發展的長效機制中，有三項制度建設尤為舉足輕重，需要特別關注：

一是加快推進土地使用制度改革。研究制定權屬不變、符合規劃條件下，非房地產企業依法取得使用權的土地作為住宅用地的辦法；深化利用農村集體經營性建設用地建設租賃住房試點，推動建立多主體供應、多渠道保障租購并舉的住房制度；改革“人地掛鉤”，優化土地供應，推行新增常住人口與土地供應掛鉤、跨省耕地占補平衡與城鄉用地增減掛鉤；嚴格執行“庫存去化周期與供地掛鉤”原則，優化當前土地供應模式。增加土地供應，但對于土地拍賣價格要進行干預。

二是保持房地產金融政策穩定。要繼續用貨幣政策工具有效地從供需兩端防控房地產金融風險，落實完善差別化住房信貸政策，嚴格限制信貸流向投機性購房，合理控制房貸比增速。要采取必要措施加強房地產金融宏觀審慎管理，嚴控房地產信托公司向房地產行業提供融資，嚴格管控消費信貸流入房地產市場。要繼續支持剛需和改善性購房需求，同時抑制投機性需求。要積極支持房地產企業合理融資需求，規范融資用途，防止過度融資，暢通房地產企業的融資途徑，特別是以建設中小戶型商品住房為主和積極建設租賃住宅的企業。總之，要以促進房地產市場平穩健康發展的成效來穩定公眾預期。

三是推進房地產稅改革，抑制投機性需求。中國要走向現代社會，必須建立現代稅制，現代稅制必須包括直接稅，直接稅中必須包括中高端住房保有環節的稅收調節。可以說，房地產稅改革是繼1994年分稅制改革之后最重要的稅制改革，它標志著一個時代的序幕即將拉開，形成第一波的沖擊，即中國家庭的稅負開始對政府財稅發揮日益重要的作用。房地產稅從擬議起，已經在一定程度上逆轉社會預期，形成第一波的沖擊，即公眾 “房價永遠上漲”信念的動搖。第二波的沖擊，可能是在公眾開始研讀人大的房地產稅一審草案之時，其沖擊程度現在尚不可估量，如果實際稅負和美國的情形類似，則預期房價可能出現一輪溫和調整。第三波的沖擊，是各地實施細則的落地，這將導致區域市場的快速、分化調整。我們必須承認，房地產稅的立法醞釀和今后的實施，對社會預期的影響是比較明顯的，而從現在起，其對市場的影響已經逐步顯現。

建立房地產市場健康發展的長效機制，是中央對我國房地產市場曲折發展的歷程進行深入思考和研究后提出的重大任務，表明決策層對樓市調控從手段單一或局限于房地產市場的方式轉化為實施全方位改革，從頂層設計的角度建立房地產市場發展長效機制。因此，房地產業發展抓住了建立基礎性制度和長效機制的“總綱”，就能夠綱舉目張，就能夠持續推進房地產業健康發展。“長效機制”最通俗的理解是長遠的制度安排，其最大的特征是穩定性，即長效機制在相當一個時期內是不受環境和條件的變化而變化的。更重要的是，長效機制的權威性體現于它的法制化，法制化要求貫徹依法治國的意識和理念，即法律不經修改并審議通過，“不會因領導人的改變而改變，不會因領導人的注意力的改變而改變”。民眾對于法律有很強的信賴度，這對于形成社會預期非常重要。從這個意義上可以說，長效機制建立是穩房價、穩預期的定海神針，即只有長效機制所體現的制度和政策穩，才能讓市場預期穩，預期穩，市場才能穩，大局才能穩。