構建上海市房地產監測預警體系框架研究

文/劉端怡

房地產業具有關聯度高、帶動性強等特點，且涉及民生、經濟、社會等多個領域，其運行狀況對宏觀經濟的影響巨大。近年來我國房地產市場發展迅速，出現了房地產業發展過快、房價過高等現象，雖然中央及地方政府采取了一系列宏觀調控措施對房地產市場加以規范，但仍存在著政策滯后、調控效果持續時間短、出現報復性反彈等問題。隨著經濟發展進入新常態，上海市房地產市場發展也面臨新的形勢，監測土地、人口、金融、經濟等形勢變化對房地產市場的影響并及時預警，對后續精準施策、保證本市房地產市場的平穩健康發展十分關鍵。房地產市場的平穩健康發展，對于改善居民居住條件、有效應對國際金融危機沖擊、保持經濟穩定增長、增強城市競爭力和對人才的吸引力具有重要意義。因此，建立一個科學的房地產市場監測預警體系，對全面、客觀地評價房地產市場發展現狀、更加準確地預警預測房地產市場未來發展趨勢，具有十分重要的意義。

一、建立監測預警體系的必要性與可能性

早在2003年，政府就認識到建立健全房地產市場監測預警體系的必要性。國務院《關于促進房地產市場持續健康發展的通知》（國發〔2003〕18號）提出，要建立健全房地產市場信息系統和預警預報體系。要加強房地產市場統計工作，完善全國房地產市場信息系統，建立健全房地產市場預警預報體系。2017年以來，住建部多次提出要研究建立房地產的統計和市場監測預警的指標體系，加快建立市場的預警機制，加強監測分析，指導地方保持房地產市場的平穩發展。

我國現行的房地產市場監測指標較為單一，以價格監控為主。一是由住建部考核的年度房價控制目標。比如，部分城市出臺文件要求新備案預售商品住房銷售均價原則上不高于2016年10月份周邊新建商品住房價格水平，也有一些城市要求房價環比不上漲。二是國家統計局每月公布的70大中城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格指數。然而，房價的統計方法有待完善。新建商品房銷售價格采用簡單算術平均法，即當月的成交額除以成交面積。該統計方法易受極端數值的影響，在子市場差異較大時很難反映房地產市場的一般價格水平，也與居民的直觀感受不符。另外，新建商品住房市場受預售審批制度等因素影響，也不能反映市場的實際供求情況。因此，有必要構建一個覆蓋房地產開發、經營、交易的全過程，并涉及土地市場、金融市場等相關領域的監測預警體系。

目前，上海市已初步構建了較為完善的房地產市場統計體系，擁有十多年較為全面的房地產市場數據，為進一步深入研究預警預報體系奠定了基礎。上海市房地產市場數據已涵蓋土地市場、新建商品住房市場、存量住房市場、租賃市場、商辦市場和金融等與房地產市場相關的各個方面。從官方可得數據來看，上海房地產市場統計數據公開發布機構主要包括統計局、規土局、房地產交易中心、央行上海總部以及協會等其他社會組織。此外，還有部分社會研究機構定期出臺的房地產相關報告，如上海財經大學每月發布的上海市社會經濟指數報告中的買房時機指數和買房時機預期指數、中原地產的月度租金指數和領先指數、同策上海的地區上門訪客指數、上海鏈家的新增客源和客戶轉化率等。

圖1 上海市房地產市場統計體系

二、研究綜述

房地產市場預警思路主要分為直接和間接兩類。直接檢驗法即假定市場有效，且投資者理性預期，通過建立模型測算出房地產的真實價值，再與實際房價作比較，從而得到房地產市場風險水平并進行預警。直接法更適合比較房價穩定的成熟房地產市場，在市場波動較大的情況下不太適用。因此，我國房地產市場預警體系研究多采用間接法。間接法主要沿著三條路線展開：一是房地產經濟周期波動與預警研究；二是房地產經濟預警的理論與方法研究；三是計算機技術在房地產預警系統中的應用研究。

國外很少有對某個產業的預警體系，僅有少量的綜合模擬評價體系和信心調查指數，如美國的住房泡沫周期指標、開發商信心調查指數等，或者是利用probit、logit等計量模型對房價指數進行預測。早期國內學者的研究受數據可得等因素限制，重點關注監測預警體系的方法和系統的構建，且指標選擇多采用定性方法。趙黎明指出經濟預警依據其機制可分為黑色預警法、黃色預警法、綠色預警法、白色預警法、紅色預警法系統等5種。其中黃色預警系統是最基本的預警方法主要包括指數預警、統計預警兩種方法。丁烈云、李斌深入探討了基于景氣循環波動理論的城市房地產預警、基于系統核與核度理論的房地產綜合模擬預警和基于模糊神經網絡理論的房地產預警的三種模型，并認為上述三種模型各有特點，相互補充。張泓銘認為，中國學者對于房地產預警預報方法的研究主要集中在三種方法上，即景氣循環法、綜合模擬法和系統模型法。綜合模擬法簡便實用，可以基本達到目標，且符合我國當前省、市、自治區和大部分中等城市房地產管理部門的人員素質條件。單獨采用景氣循環法和系統模擬法不能達到目標，但可以對綜合模擬法進行補充和校正。近期學者的研究主要是在丁烈云等學者的研究框架和方法的基礎上，采用各種定量方法或定性定量相結合的方法優化指標選擇和指標權重。

黨的十九大報告指出，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。從住房市場的發展階段來看，我國房地產市場發展逐步從“重市場，輕保障”、“重買賣，輕租賃”向“市場、保障并重”、“租購并舉”轉變。因此，對于房地產市場的監測預警不僅要有新建商品住房市場，也要包含存量住房、租賃住房、商辦等市場。鑒于上海已有較為全面的統計數據，本文擬根據上海市房地產市場實際情況及未來發展方向，針對在租購并舉的背景代下如何構建和完善上海市房地產監測預警體系提出一些思路和建議。

三、構建上海市房地產監測預警體系框架的思路

（一）確定監測預警的對象

明確監測預警的對象是構建房地產市場監測預警體系的基礎。監測預警的對象是上海市房地產市場。房地產市場包括作為居民個人消費資料的住宅，也包括作為生產資料的廠房、辦公樓等。其中，住宅市場應涵蓋新建商品住房市場、存量住房市場以及住房租賃市場。現有研究大多以新建商品住房市場相關數據為主，其他方面的數據較少。根據上海市統計局數據，2013年上海存量住宅網簽面積首次超過新建商品住宅銷售面積。從統計口徑來看，新建商品住宅銷售面積包括市場化新建住宅銷售面積和保障性新建住宅銷售面積，因此，上海可能在2013年之前就已步入存量房時代。以2017年為例，上海市場化新建住宅銷售面積為575.04萬平方米，存量住宅網簽面積為1179.18萬平方米，存量住宅交易量是新建商品住宅（剔除保障房）的交易量的兩倍多。近年來，培育和發展租賃市場、構建租購并舉的住房制度是深化住房制度改革的重要內容。雖然目前住房租賃市場統計數據較少，但隨著上海市住房租賃公共服務平臺的不斷完善，租賃備案率的提高，對住房租賃市場的監測預警將成為可能。因此，不僅是新房，存量住房和住房租賃市場也應逐步納入監測預警體系之中。

（二）厘清監測預警的目標

厘清監測預警的目標有利于確定預警方法和預警指標。部分研究以景氣為目標只能評價房地產發展所處的周期階段，并不能反映市場發展的正常與否。正如王浩、穆良平所指出的，從研究思路來看，很多研究由于混淆了風險測度和景氣指數在評價指標方面的區別，選取的指標與風險測度無關，因而不能作為測度風險的指標。

上海市房地產市場監測預警體系的目標是反映上海房地產市場是否平穩健康發展。該目標應包括兩層含義：從短期來看，房地產市場的健康發展指的是市場保持平穩，波動幅度不大；從中長期來看，房地產市場的健康發展涉及與土地市場、金融市場、宏觀經濟、社會等方面的協調發展以及市場內部的供求結構、租購結構、與保障性住房的關系等是否合理。

（三）預警方法的選擇

黃色預警法是一種根據警兆的警級預報、警素的警度典型由因到果的分析方法，是常用的城市房地產預警方法。目前，黃色預警法主要包括三種方法，即景氣循環法、綜合模擬法和系統模型法。其中，景氣循環法更多的是反映房地產業所處的周期發展狀況，但并不能完全代表市場發展的健康程度。景氣循環法和系統模型法是基于經濟環境的持續穩定，不適合波動幅度較大的市場。而綜合模擬法不僅可以監控整體房地產市場的波動，還可以根據影響因素細分為不同子體系，監控與發現導致房地產市場波動的原因，進而更精準地指出調控的目標和方向。因此，綜合研究結構及上海房地產市場發展實際情況來看，綜合模擬法更具有可操作性及實用性，比較適合用于構建上海市房地產市場監測預警體系。此外，如國房景氣指數、深圳政策仿真系統等可作為綜合模擬法的指標和輔助補充方法。

綜合模擬法采取類似于交通管制信號系統的方法來反映房地產市場狀況及變化趨勢。這種方法首先根據靈敏性、超前性、穩定性等原則選取一組指標體系，然后將房地產經濟波動劃分為幾個判斷區間，臨界點就是判斷各指標及綜合指數的數量標準，最終將所有指標綜合成一個數量評價，通過所屬區間可以直觀地判斷房地產市場狀態及調控政策取向。綜合模擬法的基本思路如下：

1．判定警情——明確監測預警的對象和目標；

2．尋找警源——警情產生的原因；

3．選擇警兆——指標選擇；

4．確定警限——指標評價和預警區間；

5．計算綜合預警指數及綜合評價。

（四）監測預警指標體系框架的初步構建

根據上述上海市房地產市場監測預警體系的對象和目標，監測預警指標體系應分為短期預警體系和中長期監測體系。從短期來看，房地產市場價格波動主要受供求影響。其他外部因素（如貨幣、土地、限購等）是通過影響房地產開發商或購房者的預期和行為來影響供應和需求，從而產生房價波動。從中長期來看，房地產市場的健康發展涉及與土地市場、金融市場、宏觀經濟、社會等方面的協調發展以及市場內部的供求結構、租購結構等方面的均衡發展。根據一般均衡理論，房地產市場的長期健康發展應考慮土地市場、住宅市場、貨幣市場、政府財政、與其他部門之間的關系等方面。因此，本市房地產市場的監測預警體系可分為短期和中長期兩個部分，涉及以下五個方面：

1.土地市場。住宅用地成交情況、居住用地總量及結構是否合理等。

2.市場狀況。房地產市場的短期及中長期的供求關系。

3.市場結構。商品住房、保障房、其他用途房屋之間的關系。

4.宏觀整體。房地產市場所占用的金融等資源的合理性。

5．其他。包括預期變化、人口結構或需求變化、宏觀經濟形勢政策和體制制度等外部因素及其他無法量化的因素對房地產市場的影響。

（五）預警指標的選擇及評價方法

首先，預警指標選擇應符合真實性、敏感性、可操作性和時效性原則。其中，真實性指構建的指標體系應符合上海實際，真實、準確地反映房地產市場的運行狀況和發展趨勢。敏感性指所選取的指標要對房地產市場的變化有一定敏感度，能反映房地產市場的變化。可操作性是指標數據要有可靠和及時的來源，否則只有理論分析的意義而不能實際運用。時效性指為客觀準確地度量房地產市場的發展態勢，指標的選擇應當隨著時間的推移及房地產市場化程度的提高，作出適當調整，以反映房地產市場的系統變化。

其次，復合指標可以更加合理地評價和預警房地產市場。由一個簡單的統計數據構成的單一指標可能很難說明市場是否合理。例如，住房制度改革以來，房地產市場處于高速發展階段，房價增長率較高并不意味著市場過熱，而增長率相對往年下降也可能是市場逐步進入平穩發展的表現。復合指標由多項統計數據構成，可以更加高效、合理地評判市場某個方面的情況。如房價收入比、人均住房面積等復合指標更適合用來評判房價的合理性和住房發展狀況。

最后，短期預警指標可以用增量數據，中長期預警指標應以總量數據為主。馮俊指出，我國是發展中國家，在發展過程中房地產的短缺會持續相當長的時期，評判房地產增長的合理性就需要從市場有效需求和國家的經濟承受能力兩個方面來觀察與經濟發展的總量平衡關系。在房地產市場的監測中，增量和增長率只能作為發展態勢的識別指標，而不能作為與國民經濟發展總量平衡關系的判別指標。

（六）指標評價方法

指標評價即對指標運行的正常、基本正常、異常作出判斷。短期預警指標可用3σ（標準差）法等定量評價方法，根據歷史數據選擇2倍或3倍標準差作為短期波動異常的標準，再結合專家經驗法及實際運行情況對指標評價標準進行修正。

中長期房地產市場的監測預警指標更多地反映房地產市場與土地市場、金融市場、宏觀經濟、社會等方面的協調發展以及市場內部的供求結構、租購結構、與保障性住房的關系等。由于我國房地產市場正處于快速發展階段，并未經歷過完整周期，市場也在逐步完善之中，使用歷史數據來反映均衡狀態不太可取。因此，該類指標可借鑒國外成熟房地產市場的經驗數據以及國家或地方政府對未來該項指標的規劃情況,進行修正完善。