既有住宅增設電梯背景下的業主表決權研究

□ 陳廣華，張力元

（河海大學 法學院，江蘇 南京 210098）

一、業主表決權的適用范圍及其通過規則

我國《物權法》第70條規定了業主作為建筑物區分所有權人的三項權利，分別是專有部分所有權、共有部分的共同所有權和共同管理權。①《物權法》第70條：“業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。”學界通說將“共同管理的權利”解釋為成員權，［1］成員權是對全體業主共同事務享有的權利和承擔的義務，它不僅僅是單純的財產關系，其中有很大一部分是管理關系，具有人法（管理制度）的因素存在。［2］在建筑物區分所有權“三元論”②“三元論”將建筑物區分所有權分解為三部分，即專有所有權、共有所有權和成員權。背景下，表決權是成員權的重要內容之一，業主作為其權利主體行使權利，參與共有部分和公共事務的管理。

2016年9月7日，南京市玄武區人民法院公開開庭審理了原告童某與被告文某、包某、辛某、楊某物權保護糾紛一案。原告與四被告均為XX花園小區XX幢1單元（以下簡稱1單元）房屋的住戶，原告童某為1單元101室房屋（以下簡稱101室）的所有權人。原告稱，2016年8月，四被告在未與1單元其他住戶協商一致的情況下，私自帶人強行拆除了1單元的單元門，并試圖強行增設電梯。要求四被告停止對單元門的侵害行為并恢復原狀。四被告辯稱，XX花園小區共有23個單元，其中的17個單元已經加裝電梯并投入使用，另有5個單元的電梯加裝已經施工完畢，唯有1單元因原告阻撓而無法施工，違背了絕大多數業主的意愿。

法院認為，電梯增設完畢的各單元，每戶房屋北側約增加10平方米的使用面積，且增設電梯并未影響房屋專有部分的采光、通風等；XX花園小區各單元共有12戶業主，1單元除101室、102室外，樓上其他10戶業主均同意加裝電梯、有關費用承擔方案等。本案中增設電梯的相關事宜屬于《物權法》第76條中規定的“有關共有和共同管理權利的其他重大事項”，故應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意 （即雙重多數決），而根據審理查明的事實，可以認定XX花園小區增設電梯的相關事宜符合該規定。原告作為業主之一，應當受業主共同決定的約束，且根據現有方案增設電梯后并未影響業主房屋專有部分的采光、通風等。綜上，法院未予支持原告的訴訟請求，于2016年12月23日做出判決駁回原告童某的訴訟請求。

根據上述案例可知，法院對既有住宅①本文所稱既有住宅是指已建成投入使用、具有合法權屬證明、未列入房屋征收改造計劃、且未設電梯的四層以上（含本數，不含地下室）非單一產權住宅。增設電梯這一行為的性質作出了界定，即其屬于對建筑物附屬設施的重建，是由業主共同決定的事項，其表決方式適用《物權法》第76條的規定，采用雙重多數決的通過規則。

二、業主表決權與投票權的對比

表決權是成員權人法性的一種體現，業主經過審議以后對列入業主大會中的議案和報告以投票的方式表示贊成、反對或棄權。［3］既有住宅增設電梯需要占用業主的共有部分，屬于小區公共事務，應由業主進行表決。表決權是業主實現成員權的基本方式，每個業主均享有表決權，但并非每個業主都具有投票權。投票權是業主行使表決權的一種現實體現。業主表決權與投票權存在差異主要有以下幾種情況：

（一）數人共有一套物業時，業主的表決權與投票權存在差異

數人共有一套物業時，其數個業主均享有建筑物區分所有權，同時也都享有表決權。因此，有觀點認為，根據《物權法》和國務院《物業管理條例》的規定，決議的通過需要專有面積所占比例過半數或三分之二以上以及業主過半數或三分之二以上，而此處的業主人數并非戶數，雖然有多個業主參加表決，但是其專有部分面積不會因為人數的增加而改變。［4］該觀點的錯誤在于：首先，按照一物一權原則，在數人共有一套物業的情況下，雖然共有的主體有多個，但其多個主體共同享有一個建筑物區分所有權；其次，《物權法》和國務院《物業管理條例》中規定了“專有部分面積”＋“業主人數”的雙重通過規則，其中在人數決中，業主總人數是按照專有部分的數量進行計算的，如果在數人共有一套物業的情況下，賦予每一個業主投票權，會導致業主總人數與投票人數不相符的情況。為此，《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》（法釋［2009］7號） 第9條對業主人數作出解釋，“業主人數按照專有部分的數量計算，一個專有部分按一人計算”，這一規則在多個國家和地區的立法例中出現。①《瑞士民法典》第712條規定：“一個樓層有數名共同所有人時，僅有一個表決權。共同所有人應委托一名代表參加表決。”德國《住宅所有權與長期居住權法》第25條規定：“每個住宅所有權人享有一票。一項住宅所有權由兩人以上共同擁有的，他們只能統一行使投票權。”我國臺灣地區《公寓大廈管理條例》第29條第二款規定：“各專有部分之區分所有權人有一表決權，數人共有一專有部分者，該表決權應推由一人行使。”

綜上可知，數人共有一套物業的情況下，表決權主體有數個，但投票權只有一個，即“一戶一票”原則。至于投票權的行使，則需要根據其共有的性質由全體共有人通過推選一個投票權人代表全體共有人行使投票權，投票結果由全體共有人共同承擔。同時，在共有人內部形成了一種代理關系，共有人如對投票權人的投票存在異議，應根據其共有性質選擇退出共有或重新選舉投票權人等方式維護自身利益。

（二）一人在同一物業管理區域擁有多套物業時，業主的表決權與投票權存在差異

《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》（法釋［2009］7號）第9條規定：“同一買受人擁有一個以上專有部分的，按一人計算。”首先，一人在同一物業管理區域擁有多套物業則擁有多個建筑物區分所有權，但其權利主體具有唯一性，業主人數按一人計算可以避免業主意志的重復，保護小業主的利益；其次，在履行義務方面，應以其專有部分的面積確定需承擔的義務，而并非以其擁有的專有部分數量計算，因此并不需要賦予其多個相同的權利；再次，《物權法》和國務院《物業管理條例》對于決議通過的規定中，要求專有部分面積與業主人數同時達到相應要求，而一人在同一物業管理區域擁有多套物業時，其表決能力和意志可以通過專有部分面積得到體現和實現。

由于投票權的主體具有唯一性，若賦予同一業主在同一個物業管理區域內多個投票權則會造成對小業主權益的侵害。例如建設單位是最典型的可能在同一物業管理區域擁有多套物業的業主，建設單位在部分物業交付使用后全部售出前，其仍是未出售物業的所有權人即業主，享有表決權。原因在于：首先，建設單位作為未出售物業的業主，承擔繳納物業服務費等業主義務，其權利也應該得到保護；其次，建設單位的目的是出售物業，獲取利潤，隨著物質生活水平的提高，物業管理的好壞會直接影響到物業的銷售情況，因此維持有品質的物業管理，發揮建筑物的效用，滿足廣大業主的需求也成為建設單位的利益追求；再次，建設單位基于誠信代理原則，為未來不特定購房者的利益而參加會議，進行表決，［5］但為了維護小業主的利益，需要對建設單位的投票權進行規制，《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》（法釋［2009］7號）第9條中關于建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分按一人計算的規定，使得建設單位無法在面積和人數兩方面同時占據優勢，既保護了建設單位的表決權，同時又限制了其對投票權的濫用。

（三）非所有權人的表決權與投票權存在差異

⒈未依法辦理所有權登記的物業買受人。在房地產開發過程中，新開發的住宅往往是先交付買受人使用，然后再辦理房產證，從建設單位交付使用到辦理房產證還有相當長的一段時間。從法律上講，此時只有建設單位才是真正意義上的所有權人，其他買受人只是房地產買賣合同意義上的債權人或者物權期權人。［6］但在實踐中，自建設單位將物業交付使用開始，買受人就已經扮演了業主的角色，如參加業主大會制定管理規約、推舉業主委員會成員、繳納物業服務費等。《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》（法釋［2009］7號）第1條第2款規定：“基于與建設單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權登記的人，可以認定為物權法第六章所稱的業主。”該條規定中的“占有”應以建設單位交付為準。因此，自建設單位交付物業開始，買受人的業主身份即得到確認，可以以自己的名義對物業管理區域內的重大事項行使表決權，同時其當然的享有投票權。

⒉承租人、借用人等非所有權人。從成員權角度，承租人、借用人等非所有權人雖然可以占有、使用建筑物，但是并不能成為建筑物區分所有權的成員權人。首先，成員權具有從屬性，其產生從屬于建筑物區分所有權的專有權，因此只有專有所有權主體才能成為成員權人。在實踐中，建筑物承租人、借用人行使權利及履行義務的范圍是由其與專有所有權人之間的租賃或使用合同決定的，建筑物承租人、借用人可以與專有所有權人在合同中約定由其履行交納物業費的義務，同時也可以約定由其代為行使投票的權利；其次，一般來說房屋的租賃期限較短，承租人、借用人并不關心建筑物長遠利益，增設電梯工作反而會給其生活帶來不便，如果賦予其表決權很可能產生建筑物區分所有權人的長遠利益與實際使用人的短期利益的沖突，不利于既有住宅增設電梯工作的推進；再次，如果賦予建筑物承租人、借用人以成員權，則對表決權的計算也會產生問題。如建筑物區分所有權人將其專有部分出租，則該建筑物區分所有權人基于其所有權而享有相應的表決權，同時承租人基于其使用權亦享有相應的表決權，同一專有部分產生兩份表決權，對其他建筑物區分所有權人來說，有失公平。綜上所述，承租人、借用人等非所有權人雖然不具有表決權，但是在得到業主委托的情況下，可以約定由其代理業主行使投票權。

三、業主表決權的行使范圍

業主對既有住宅增設電梯具有表決權，但在實踐過程中，有表決權的業主是限定在某一建筑物的某一梯號范圍內還是整棟建筑物？同一物業管理區域內的其他業主是否有表決權？

在南京市老舊小區加裝電梯工作中，李某、陳某等五原告認為南京市玄武區半山花園小區11幢1單元部分業主不顧底層業主的利益訴求，未履行相關程序，強行申請在該單元增設電梯，占用共有地方，因此將其訴至法院，請求法院判處撤銷增設電梯的規劃許可。法院經審查認為，根據《江蘇省物業管理條例》的相關規定，①《江蘇省物業管理條例》第69條規定：“住宅物業需要使用共有部分增設電梯等進行二次開發、改造的，應當經本幢或本單元房屋專有部分站建筑物總面積三分之二以上且占總人數三分之二以上的業主同意”。增設電梯等進行二次開發、改造的，應當經本幢或本單元房屋業主的同意，原告李某雖然系半山花園小區的業主，對該小區內的公共場所、公用設施等享有共有權，但其作為半山花園小區7幢的業主，與被訴行為沒有利害關系，因此其沒有獨立的訴訟實施權，與此相對，陳某等四業主作為11幢1單元一樓、二樓房屋的業主，與被訴行為具有利害關系。①南京鐵路運輸法院行政判決書（2017蘇8602行初1301號）。上述法院判決表明，并非同一物業管理區域的業主都對具體房屋增設電梯的行為具有表決權：

⒈占用公共部分增設電梯的，整個建筑區劃內的業主均有表決權。《物權法》第73條規定，建筑區劃內的道路、綠地以及其他公共設施、公共場所屬于業主共有。②《物權法》第73條：“建筑區劃內的道路，屬于業主共有，但屬于城鎮公共道路的除外。建筑區劃內的綠地，屬于業主共有，但屬于城鎮公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬于業主共有。”最高人民法院相關司法解釋規定，建筑的基礎、外墻等部分屬于業主共有。③《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》（法釋〔2009〕7號）第3條：“（一）建筑物的基礎、承重結構、外墻、屋頂等基本結構部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設施、設備，避難層、設備層或者設備間等結構部分。”以上是對業主共有部分范圍的規定，而占用公共部分安裝電梯涉及到全體建筑物區分所有權人的利益，應當由全體業主進行表決。

⒉不占用公共部分增設電梯的，整棟建筑物的全體業主均有表決權。雖然在此情形下，增設電梯僅占用了整棟建筑物的規劃用地或者某一梯號業主的共有部分，但整棟建筑物的規劃用地使用權歸整棟建筑物業主，不具有可分割性。因此，應由整棟建筑物的全體業主進行表決。

⒊原房屋設計方案已預留電梯井情形下增設電梯的，有表決權的業主為申請增設電梯所在梯號的業主。這種情況不涉及建筑物結構或外形的改變，只需要經過本梯號業主的表決。

四、對特定業主表決權的保護

雖然少數服從多數具有一定的正當性，但多數決只是民主的手段而非民主的實質，因此要提高出席業主大會表決的法定人數，同時增加尊重和保護少數的規定。［7］有觀點認為：《物權法》第76條的規定沒有對權益受到決議特別影響的建筑物區分所有權人提供保護，可能導致損害部分建筑物區分所有權人權益的狀況。［8］的確，狹義的民主強調的只是多數統治，共和精神則要求同時“保護少數”。［9］既有住宅增設電梯涉及業主的日常生活，在符合規劃及工程要求的前提下，還要考慮是否給部分反對業主造成了生活上的影響。對此，筆者認為，可以從以下幾個方面保護少數反對者的權益：

（一）提高表決產生效力的標準

第一，國務院《物業管理條例》第12條第1款規定了業主大會的決議產生效力的標準，即面積與人數雙過半的業主參加。④國務院《物業管理條例》第12條第1款 ：“業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但是，應當有物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加。”此條規定表明了只有出席業主大會的業主人數達到一定要求，才能保證該決議反映了多數人的意志，其通過的決議才具有效力；第二，對于“棄權票”應將其歸入“無效票”。棄權票是業主在參與表決過程中做出的選擇，并不能等同于贊成或反對，只有在“贊成票”占“有效票”的比例達到決議規則時，該決議才能通過；第三，完善委托表決制度。國務院《物業管理條例》第12條第2款規定了業主可以委托代理人參加業主大會會議，確保每一位業主都對待決議事項知曉并能反應其意志。

（二）完善業主撤銷權的行使

我國《物權法》第78條第2款規定了業主對于侵害自身權益的決議享有請求人民法院予以撤銷的權利，因此在學理及實務中稱為“業主撤銷權”。⑤《物權法》第78條第2款：“業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。”表決方式決定了決議的做出無法兼顧每一位業主的意志，尤其是受到決議特別影響的少部分業主，其人數和專有部分面積均無法達到阻止決議通過的標準要求，但是決議一旦通過即對全體業主具有約束力，因此，應賦予業主向人民法院提起訴訟的權利，以此保障該部分業主的合法權益。

（三）雙重多數加有利害關系業主同意的表決方式

既有住宅增設電梯是對建筑物附屬設施的改進和完善，應采用雙重多數決的方式由對本樓電梯有表決權的業主共同決定。但對特定業主權益（業主房屋專有部分的采光、通風等）的影響也是重要考慮因素。因此，筆者認為，在適用雙重多數決的表決原則的前提下，還應該遵循特定業主同意的表決規則。《物權法》第77條規定：“業主將住宅改變為經營性用房的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經有利害關系的業主同意。”本條是對住宅改為經營性用房的限制，即所謂“禁止住改商”條款。既有住宅增設電梯問題可以參照該條規定，采用特別多數加有利害關系業主同意的方式進行表決。當然，此處的有利害關系業主的范圍應加以清晰的界定，例如既有住宅增設電梯確實會給低樓層住宅帶來采光、通風及噪音問題，那么受到影響的業主為有利害關系的業主，該決議的通過須經過該部分業主同意。如果有利害關系業主存在數人，那么需要全體有利害關系業主一致同意，因為此時該有利害關系的業主群體內部之間在增設電梯問題上的利益是一致的，需要采取全體一致的原則。

［1］王利明.物權法研究 （上卷）［M］.中國人民大學出版社，2007.609.

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［4］［6］雷斌.對業主表決權計算方式的不同意見［J］.現代物業，2008，（08）.

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