城市規劃對房地產開發的影響與思考

關麗梅

【摘要】在近現代社會，房地產已經成為人類社會中一個極為重要的一部分。房地產的開發大力促進社會經濟的快速發展，也在改善城市面貌和提高人類住居環境質量的問題上起到了非常大的作用，由于我們的經濟狀況和市場經濟有著很大的關系，所以房地產開發商和有關城市規劃部門在一些關于規劃概念上以及所關注的方面有著很大的不同。但是我們心中要明白一點是城市的規劃是我們開發房地產不可或缺的基礎，是對房地產有著一個全面的調控。在這樣復雜的城市建筑的規劃之下，我們究竟如何的處理兩者之間存在的矛盾問題，如何讓房地產的盈利有所提高，在房地產的開發項目上動腦筋，是我們目前開發商不得不考慮的重要的問題。

【關鍵詞】城市規劃 房地產開發 影響

在城市規劃這一方面，是要通過明智的方案對城市面積的核算，城市空間的布局以及板塊的合理發展，創造良好的生活環境以及發展環境。房地產的作用就是將原材料拼湊在一起，為人類提供建筑以供人們能夠充分的進行自我行為上的活動，城市規劃和房地產開發的區別，就是一個屬于土地的開發，一個屬于將土地轉變為房屋建筑。在一定程度上二者即統一又矛盾，在政治方面對房地產的開發有一定的影響：確定城市用地性質和確定用地內容。凡是涉及政治層面都多多少少影響到經濟水平的發展。

一、城市規劃和房地產開發的各自特點

城市規劃的特點：城市規劃是城市發展的重要藍圖，是城市建設和管理的主要的依據，也是我們城市發展的重要基礎，屬于政府干涉行為，具有整體性，策劃性，和政治性，可以考慮到城市的整體發展，為我們以后長久優美的環境做出一定的貢獻。

房地產開發的特點：從經濟學的意義上講，房地產是為了盈利而進行的開發地產的項目，是以城市規劃為基礎的，結合自身的利益，與城市規劃共同創造財富。

城市規劃是促進了房地產的開發，城市規劃為房地產的開發提供了大量的有益處的信息，房地產的開發商根據城市規劃選擇有利的地段進行房地產的開發項目。城市規劃和房地產開發兩者是相互依存的，任何一方出現了問題都會影響到這個城市的興衰敗落。

二、城市規劃與房地產開發面臨的問題

在快速變遷的時代里，城市規劃和房地產的開發兩者之間出現了諸多的問題，對于這些問題的思考與探析也能解決不少難題。第一房地產業雖然處于加速發展的階段但是這種發展是不可持續的，房地產開發不能及時與政治經濟，文化相統一協調。第二城市的規劃不能有效的引導控制房地產業的開發，城市規劃的方面過于單一，主要圍繞政治發展，一些房地產開發商主要看中的是高利益進而導致對土地的開發利用的強度過大，從而忽視了社會效益和環境效益。第三城市規劃不能及時的對房地產的開發反饋作出反應。在現代社會的影響之下，房地產的開發會對城市規劃產生影響，隨著新形勢的出現，城市的規劃如若不能作出正確的調整，則會逐步滯后現代社會的需要。城市規劃在一定時期內控制了發展的規模，也確定房地產在這段時間內的供求需要。房地產業的火速發展對我們的城市面貌作出了不少的改變，由于房地產的開發行業的興起才能夠為我們構造出美好的家園。正因為房地產開發的好處很多，我們才將房地產開發和城市規劃的協調問題提上日程，作出進一步的探索，為城市規劃的道路提供更多的幫助。

三、城市規劃對房地產開發引發的影響從近幾年的災害中通過安全層面看城市規劃對房地產的影響

2008年新年的南方雪災，是令人痛心疾首的自然災害事件，大量的電線被壓斷，房屋被大雪淹沒，斷水斷電，導致人們在一定時間內不能正常的生活，雖然在災后的幾個月內就能復原，但是由此引發了很多的思考，要對南方地區發生的極特殊的自然災害同樣的做好保護，加強電線的加固，房屋的加固。

同一年的汶川地震，傷害我們多少的同胞，我們不能親臨現場幫助他們但是我們確是在電視機前為他們揪心著，災區最多可見的就是震后破舊坍塌的房子，四川省在地震的板塊上，日本同樣也是，我們的房地產開發商在建造地震災區的房子時何不學習日本房屋抗震的特點，這時候政府也要出面進行城市規劃活動，將預測到的受災嚴重區域規避出來，想出方案加以利用。以及最近的大雨洪澇災害，河北眾多地區，北京，上海受到臺風安比的影響，發生了強降雨的災害，出門利用游艇已成為一個人人津津樂道的笑話，同樣很多房子因為大雨的降臨潮濕滲水四處可見，更有甚者已經坍塌，我們要積極吸取2010年洪澇災害的教訓，對房子質量的問題以及建造的問題上加以深究，很多高樓大廈講求的是美麗，實際卻敗絮其中，才會導致如此嚴重的坍塌事故。城市的排水系統也是一件極其重要的事，一個城市的好壞并不是看他有多么的豪華，而在發生危難的時候，如何巧妙的解決是我們要思考的問題。關于排水的問題，負責管理具體開發項目的人要與城市規劃的相關人員溝通好，給這個城市建造一個強大的排水系統。

四、從城市規劃的內容看對房地產開發的影響

改革開放以來，土地有償使用住房商品化的制度的日益盛行，房地產已成為我國最先要考慮的國民經濟的增長點以及我們社會上火熱的消費熱點。從城市規劃的角度來看，房地產開發是城市規劃實施的主要依靠，房地產的開發有諸多的好處，尤其是在推動城市化的方面起到了不小的作用。但由于政府對城市規劃設定的目標過于的單一，在引導和調控方面較為乏力，會導致一些對城市規劃部門不好印象的產生。房地產的開發要在城市規劃的積極引導之下開展，雖然城市規劃和房地產開發的目的上存在著一些相互背離的問題，但是不影響我們城市化的推動。各界的人士都產生了共鳴，堅持要加強城市規劃對房地產開發的積極影響和幫助。

關于城市規劃土地用途的確定，土地分類要與土地的開發相互照應；關于租金問題的土地定價的決定，越是往市中心開發的項目的租金越高，在制定計劃確定用途時必要明確這一點；關于土地開發背離當前所規劃的計劃，土地開發要具有彈性，各塊土地規劃時要能夠互相兼容；關于濫用土地規劃提高開發價格的不良市場問題，抑制這種哄抬市價的行為的出現，更好的保護市場中公平公正的原則。

根據城市發展的具體要求，對城市的每一塊土地進行規劃，確定每一塊土地在能力范圍內的最大的能力。在規劃能力時，每一塊土地要彰顯自己的差異；關于改造費用，要根據現代社會的現狀以及基礎設施在土地中的用處，來確定最終的改造費用以及土地開發的強度。人類在城市生活最為重要的地方專屬居民區，要嚴格把控居民區的開發強度，嚴禁哄抬市價的行為發生，嚴禁為了自身的利益將居民區安排的過密，影響居民整體的居住環境。

在城市規劃中也要想到關于城市環境的整體風格的確定，對開發環境的美觀也要仔細考慮，現在人們更多的開始追求藝術的美感，所以要將城市環境設計考慮其中。環境具體容量的控制也要考慮其中，在城市規劃時要考慮到開發的具體用處，以及能容納的人的數量，尤其考慮到綠地等人造綠色環境，能夠滿足多少人的要求。在規劃時要同樣想到整體的公共設置要與環境配套，在文化、教育、體育、公共衛生等公共設施及商業、第三產業服務業方面要進行配套處理，基礎設施的停車位、道路的整體規劃、以及福利公益設施的設立也要考慮其中。

五、城市規劃和房地產開發攜手前進的新的規劃的方法

由于中國國情的特殊，以及中國各類城市環境的特殊性，在各類城市規劃中存在著差異。但萬變不離其宗，我們將其分為兩個部分，一個部分屬于城市規劃發展控制，另一部分屬于開發規劃控制，城市規劃發展比較偏重于城市的總體發展的策略，開發規劃的控制比較偏向于城市開發用處的具體規定。為了實現城市規劃和房地產開發攜手并進我們要從三個方面考慮：第一房地產開發業要實行整體的結構管理，管理的整體依據就是城市規劃，第二點是關于開發控制，要具體的規劃城市各類功能的具體行為控制；最后整體的空間形態二者要考慮其中，主要包括了環境美化以及具體規劃的合理化行為。滿足了現代社會人類要求健康發展的特點也滿足了房地產開發的積極向上。

六、結束語

房地產的開發和城市規劃兩者是一個相互矛盾又相互統一的一個問題；如果沒有城市的規劃，我們的房地產開發則不會興起；如果沒有了房地產的開發那么城市規劃談何意義。房地產開發要在城市規劃之下積極施行，兩者相互促進積極向前出發。房地產開發商要將思想與長遠發展和持續的利益融合，這樣才能積極的促進城市規劃和房地產開發的協調發展。房地產的開發也是一把鋒利的雙刃劍，積極引導開展思考才能夠讓其與城市規劃相融合，達到最后的勝利。

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