著力推進儲備土地前期整理工作的研究

劉芙君

（四川省達州市土地儲備中心，四川 達州 635000）

引言

國家通過收回、收購、征用等方式去獲取土地并進行儲備，通過對市場進行觀察與調控，適時進行儲備土地的前期開發整理工作并將其推向市場，以求對土地資源的利用達到最大化。因此，儲備土地的前期開發整理工作十分重要，基于此，本文將對儲備土地的前期開展整理工作進行研究與探討。

1 當前土地儲備開發工作中存在的問題

當前土地儲備開發工作中存在的問題首先就體現在政府的主導作用方面，但該主導作用還不夠明顯，無法按照實際宏觀調控的需求來指導工作。此外，在一些土地儲備機構中，由于資金投入和人員編制的限制，一旦出現大規模的土地儲備開發工作，往往都不能夠勝任實際需求，造成工作上的混亂。其次就是在土地儲備開發工作中，沒有制定完善的計劃。由于對于土地儲備開發工作需要各級政府單位的審批，一般在實際工作中都是能夠滿足開發條件就立即向上匯報，直到獲得開發批準。但是這種模式不能夠和城市實際發展趨勢相結合，在對土地資源進行宏觀調控方面顯得有所欠缺。

2 推進儲備土地前期整理工作措施

2.1 制定方案，保證規劃先行

土地儲備部門在開展土地儲備工作前應當征集相關城市建設部門的意見，尤其是規劃部門，對城市建設規劃的詳細情況進行了解，在相關部門的建議下以及按照國家相關規定進行土地儲備工作。并且在土地前期開發整理工作時，與規劃部門配合使供水、光纜等問題得到解決，盡可能將建設與周邊環境相協調，這樣才能夠盡可能減少在前期開發整理工作時遇見的阻礙。

2.2 強化部門協作，扎實推進土地收儲工作

土地收儲是項系統工程，涉及到各個部門，需要有關部門配合協作。首先，需要規劃部門提供擬收儲土地規劃條件及規劃用地紅線，保障擬收儲土地納入城市建設用地規劃；其次，需要當地政府大力支持做好征地拆遷安置工作，保障征地拆遷補償和安置到位，切實維護居民及相關單位的合法權益；第三，需要國土資源部門內部相關單位密切配合，調查核實清楚擬收儲土地的權屬單位和面積，嚴格按照法定的程序收儲土地，嚴格按照法定的標準進行補償安置到位，保障土地收儲工作的合法有效性。

2.3 積極運營盤活土地資產，顯化土地價值

城市的規劃與建設往往需要大量的資金為基礎，儲備土地制度不僅可以對社會發展做貢獻，還可以幫助城市建設獲取所需資金。儲備土地的前期開發工作既可以由政府部門自行完成，也可以通過招商的方式，讓投資企業去完成。大部分投資企業都是通過以儲備土地為抵押的方式去銀行貸款，獲得儲備土地前期整理工作開展的資金，這樣的方式并不能夠為城市建設帶來很大的幫助，因此，可以在現有機制上對傳統貸款方式進行改善。投資企業在借用儲備土地進行貸款時需要對土地的一年收益進行預算，并以一年的預期收益作為貸款的信用擔保，這樣銀行方能對投資方進行貸款發放。這種改善方式也是為城市建設獲取資金的一種方式，不僅極大地利用了土地的自身價值，還為城市建設帶來了不容小覷的幫助。

2.4 圍繞“經營城市、經營土地”中心加大土地收購儲備力度

從發展的角度來看，不能只注重眼前的利益，而是應當為長遠的發展做考慮，土地收購儲備制度的建立無疑會幫助國家更好地在未來進行土地市場的調控與管理。土地儲備部門要加大土地儲備工作的進行，同時相應的部門對已經投入市場使用的儲備土地進行監督與管理，保障儲備土地的合理利用。在儲備土地的管理中，應當緊跟時代潮流，將信息化技術合理運用，借助信息化技術對儲備土地進行監管將會更加便捷。

2.5 強化宗旨意識，創新土地收儲服務舉措

一是開展上門服務。派出專人一對一負責各棚戶區改造項目，保姆式上門做好土地收儲相關工作；二是開辟綠色通道服務。涉及棚戶區改造項目建設用地的收儲報批，開辟綠色通道，特事特辦，盡快辦理建設用地審批手續；三是開展節假日不打烊服務。棚戶區改造工作時間緊，任務重。為了不耽擱棚改工程進度，國土資源部門在八小時之外，要充分利用節假日，加班加點積極跟進，保障土地收儲到位。

2.6 建立土地“大儲備”機制，拓展土地儲備的內涵和外延

土地儲備需加快推進轉型發展，合理回歸公益性定位，將土地儲備由價格導向變為提升綜合效益導向，豐富土地儲備類型，擴大土地收儲范圍，實現全域全類型用地統籌和儲備管理，建立土地“大儲備”機制，把城市發展的經營性用地和公益服務用地、存量建設用地和增量建設地在內的所有建設用地類型共同納入土地收儲。如收儲重要交通干道和橋梁用地，保障城市基礎設施建設用地、收儲城市中心區廢棄礦山用于后續綜合治理城市綠地公園開發、收儲城市邊緣舊區用于補充城市擴展用地等，擴大公共利益、生態用地的儲備，實現對各類用地儲備和出讓時序的綜合把控，促使土地儲備實現用地保障、更新改造、城市發展、產業引入、產城融合等多項職能。

結束語

在社會的發展過程中，土地儲備是一項極其重要的工作，做好儲備土地的前期開發整理工作在為社會帶來巨大的經濟效益的同時，也使我國的土地資源得到了最大化利用。在進行開發整理工作時要充分考慮對資金的利用以及建設過程中進行合理規劃，對施工現場的管理要嚴格按照國家的相關規定，以保障前期開發整理工作的順利開展。