土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)計(jì)劃編制思路與方法分析

何松林

（四川省達(dá)州市土地儲(chǔ)備中心，四川 達(dá)州 635000）

引言

隨著改革開(kāi)放的不斷進(jìn)行，我國(guó)經(jīng)濟(jì)建設(shè)取得了巨大的進(jìn)步。在社會(huì)發(fā)展的過(guò)程中對(duì)于土地的使用需求也越來(lái)越大。目前在我國(guó)土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)中還存在一些問(wèn)題，給國(guó)家合理配置土地資源造成了困難。本文對(duì)這些問(wèn)題進(jìn)行了詳細(xì)論述，并從多方面對(duì)如何做好土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)計(jì)劃編制工作提出相應(yīng)的建議。

1 土地開(kāi)發(fā)計(jì)劃工作的作用

土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)計(jì)劃工作有著很多作用，需要結(jié)合不同地區(qū)的實(shí)際發(fā)展?fàn)顩r以此進(jìn)行儲(chǔ)備整理方案的調(diào)整。為了滿足社會(huì)對(duì)土地資源的需求，國(guó)家針對(duì)土地管理出臺(tái)了相應(yīng)的政策與制度，政府通過(guò)儲(chǔ)備土地進(jìn)行建筑物的拆遷以及基礎(chǔ)配套設(shè)施的建設(shè)來(lái)落實(shí)土地儲(chǔ)備制度。目前我國(guó)農(nóng)村土地利用率不大，大多數(shù)都處于廢棄狀態(tài)，而土地儲(chǔ)備這一政策的實(shí)施，則可以將農(nóng)村的土地開(kāi)發(fā)利用率達(dá)到最大化，對(duì)于農(nóng)村與城鎮(zhèn)的建設(shè)和發(fā)展起著助力的作用。因此，開(kāi)展好儲(chǔ)備土地的開(kāi)發(fā)計(jì)劃工作，根據(jù)市場(chǎng)動(dòng)向在適當(dāng)時(shí)候進(jìn)行儲(chǔ)備土地的拍賣(mài)，以幫助各類(lèi)工程項(xiàng)目更好地開(kāi)展與建設(shè)，這是土地儲(chǔ)備交易部門(mén)的重要職責(zé)，也是落實(shí)國(guó)家相關(guān)土地儲(chǔ)備制度，積極響應(yīng)土地供應(yīng)政策最重要的措施之一。儲(chǔ)備土地的開(kāi)發(fā)計(jì)劃工作實(shí)際上也可以更好地幫助國(guó)家進(jìn)行土地市場(chǎng)的調(diào)控，通過(guò)提高土地的自身價(jià)值，在拍賣(mài)時(shí)可以為國(guó)家?guī)?lái)更好的經(jīng)濟(jì)效益，這些資金可以在日后國(guó)家的各類(lèi)工程建設(shè)中發(fā)揮重要作用。國(guó)家通過(guò)土地儲(chǔ)備整理機(jī)制為人民盡可能減少“住房難”等現(xiàn)象的出現(xiàn)，對(duì)土地市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控，將市場(chǎng)交易規(guī)范化。同時(shí)在進(jìn)行儲(chǔ)備土地開(kāi)發(fā)計(jì)劃工作中，通過(guò)國(guó)家對(duì)土地的改造與完善，不僅對(duì)周邊的生態(tài)環(huán)境起到了科學(xué)化規(guī)范與建設(shè)的作用，還為日后儲(chǔ)備土地上各類(lèi)工程的建設(shè)打好基礎(chǔ)，使土地的自身價(jià)值得到相應(yīng)的提升。

2 土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)計(jì)劃編制思路

2.1 確定開(kāi)發(fā)項(xiàng)目

在確定土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)項(xiàng)目時(shí)，還是應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)?shù)爻鞘械膶?shí)際需求來(lái)進(jìn)行，通過(guò)當(dāng)?shù)卣o出的計(jì)劃確定實(shí)際供需。一般來(lái)說(shuō)，需要合理配置入庫(kù)量、庫(kù)存量以及需求量之間的關(guān)系，需要保持入庫(kù)量與庫(kù)存量之和大于年度需求量。假如某一個(gè)城市需要減小年度土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)量，那么在政府進(jìn)行主導(dǎo)時(shí)，需要盡量?jī)?yōu)先發(fā)展存量項(xiàng)目，并且要相應(yīng)的減小土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。無(wú)論處于那種調(diào)節(jié)狀態(tài)，都需要能夠?qū)Ξ?dāng)?shù)赝恋乩矛F(xiàn)狀進(jìn)行分析，以此來(lái)制定相應(yīng)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃計(jì)劃。

2.2 確定開(kāi)發(fā)主體

對(duì)于計(jì)劃性需求項(xiàng)目，往往帶來(lái)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)幾乎可以忽略，但是也會(huì)存在著對(duì)時(shí)間要求比較嚴(yán)格的情況，因此在確定該類(lèi)開(kāi)發(fā)主體時(shí)，盡量按照政府制定的建設(shè)主體來(lái)進(jìn)行，并且需要對(duì)其開(kāi)發(fā)進(jìn)度進(jìn)行監(jiān)督，避免出現(xiàn)滯后于開(kāi)發(fā)計(jì)劃的情況。對(duì)于市場(chǎng)性需求的項(xiàng)目，對(duì)于規(guī)模比較小的土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，可以通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)選擇有資質(zhì)的項(xiàng)目主體。

2.3 以公共利益為導(dǎo)向

國(guó)外土地儲(chǔ)備制度的確立，始終圍繞著公益事業(yè)來(lái)開(kāi)展，多數(shù)用于改善居民生活質(zhì)量的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。實(shí)際上，從擁有土地的固有屬性來(lái)看，只有不偏離公共利益政府才有權(quán)征用土地的使用權(quán)。某種程度上來(lái)講，這也是避免公共權(quán)力無(wú)限擴(kuò)大的關(guān)鍵所在。

3 土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)計(jì)劃編制方法

3.1 加強(qiáng)計(jì)劃管理，編制儲(chǔ)備土地開(kāi)發(fā)計(jì)劃計(jì)劃，實(shí)現(xiàn)前期管控

計(jì)劃是管控的前提，儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)可以結(jié)合區(qū)域公共配套設(shè)施建設(shè)、公益性用地需求和儲(chǔ)備土地供應(yīng)計(jì)劃，編制年度儲(chǔ)備土地開(kāi)發(fā)計(jì)劃計(jì)劃，包括：儲(chǔ)備土地編號(hào)、位置、面積、期限、用途、費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)等基本信息，同時(shí)根據(jù)計(jì)劃制定詳細(xì)的儲(chǔ)備土地開(kāi)發(fā)計(jì)劃實(shí)施方案，包括利用方式、使用人確定方式、建設(shè)要求及退出機(jī)制等，增強(qiáng)計(jì)劃的控制性和可行性，實(shí)現(xiàn)前期管控，充分發(fā)揮儲(chǔ)備土地開(kāi)發(fā)計(jì)劃的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益。

3.2 加強(qiáng)動(dòng)態(tài)管理，跟蹤儲(chǔ)備土地開(kāi)發(fā)計(jì)劃計(jì)劃執(zhí)行，實(shí)現(xiàn)技術(shù)管控

儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)可以充分利用衛(wèi)片、航片監(jiān)測(cè)、視頻監(jiān)控、網(wǎng)上監(jiān)管、信息平臺(tái)等技術(shù)手段，建立遠(yuǎn)程動(dòng)態(tài)監(jiān)控系統(tǒng)。通過(guò)信息化技術(shù)手段實(shí)現(xiàn)動(dòng)態(tài)管理，實(shí)時(shí)監(jiān)控，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并制止違約行為，并跟蹤年度儲(chǔ)備土地開(kāi)發(fā)計(jì)劃計(jì)劃完成率、利用率、收益率及合同履約率等，實(shí)時(shí)掌握儲(chǔ)備土地開(kāi)發(fā)計(jì)劃成效，同時(shí)結(jié)合市場(chǎng)變化和區(qū)域需求，合理調(diào)整下一年度的儲(chǔ)備土地開(kāi)發(fā)計(jì)劃計(jì)劃，有利于科學(xué)規(guī)劃和宏觀調(diào)控。

3.3 建立激勵(lì)機(jī)制，提高儲(chǔ)備土地開(kāi)發(fā)計(jì)劃的管理水平，實(shí)現(xiàn)專(zhuān)業(yè)管控

建立儲(chǔ)備土地開(kāi)發(fā)計(jì)劃激勵(lì)機(jī)制，儲(chǔ)備土地開(kāi)發(fā)計(jì)劃好壞與土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的績(jī)效評(píng)價(jià)掛鉤，獎(jiǎng)懲結(jié)合，提高儲(chǔ)備土地開(kāi)發(fā)計(jì)劃的積極性，最大限度地發(fā)揮土地資產(chǎn)價(jià)值，提高儲(chǔ)備土地資產(chǎn)收益。同時(shí)培養(yǎng)責(zé)任心強(qiáng)、管理經(jīng)驗(yàn)豐富的專(zhuān)業(yè)化管理團(tuán)隊(duì)，并加強(qiáng)管理人員業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)和培訓(xùn)，提高儲(chǔ)備土地開(kāi)發(fā)計(jì)劃管理水平。或嘗試招標(biāo)等公開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)方式，選擇專(zhuān)業(yè)化資產(chǎn)管理團(tuán)隊(duì)實(shí)施科學(xué)化管理，促進(jìn)儲(chǔ)備土地開(kāi)發(fā)計(jì)劃健康發(fā)展。

結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，當(dāng)前，隨著國(guó)家土地儲(chǔ)備政策的調(diào)整和全區(qū)發(fā)展形勢(shì)的改變，土地儲(chǔ)備工作遇到了一些新問(wèn)題，迫切需要調(diào)整工作思路，大膽改革創(chuàng)新，破除體制機(jī)制障礙，繼續(xù)做大做強(qiáng)土地儲(chǔ)備，為促進(jìn)土地資源的高效利用和經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展做好服務(wù)保障工作。而開(kāi)放計(jì)劃的編制對(duì)于土地儲(chǔ)備工作的開(kāi)展具有重要的意義。