土地儲備開發計劃編制思路與方法分析

何松林

（四川省達州市土地儲備中心，四川 達州 635000）

引言

隨著改革開放的不斷進行，我國經濟建設取得了巨大的進步。在社會發展的過程中對于土地的使用需求也越來越大。目前在我國土地儲備開發中還存在一些問題，給國家合理配置土地資源造成了困難。本文對這些問題進行了詳細論述，并從多方面對如何做好土地儲備開發計劃編制工作提出相應的建議。

1 土地開發計劃工作的作用

土地儲備開發計劃工作有著很多作用，需要結合不同地區的實際發展狀況以此進行儲備整理方案的調整。為了滿足社會對土地資源的需求，國家針對土地管理出臺了相應的政策與制度，政府通過儲備土地進行建筑物的拆遷以及基礎配套設施的建設來落實土地儲備制度。目前我國農村土地利用率不大，大多數都處于廢棄狀態，而土地儲備這一政策的實施，則可以將農村的土地開發利用率達到最大化，對于農村與城鎮的建設和發展起著助力的作用。因此，開展好儲備土地的開發計劃工作，根據市場動向在適當時候進行儲備土地的拍賣，以幫助各類工程項目更好地開展與建設，這是土地儲備交易部門的重要職責，也是落實國家相關土地儲備制度，積極響應土地供應政策最重要的措施之一。儲備土地的開發計劃工作實際上也可以更好地幫助國家進行土地市場的調控，通過提高土地的自身價值，在拍賣時可以為國家帶來更好的經濟效益，這些資金可以在日后國家的各類工程建設中發揮重要作用。國家通過土地儲備整理機制為人民盡可能減少“住房難”等現象的出現，對土地市場進行調控，將市場交易規范化。同時在進行儲備土地開發計劃工作中，通過國家對土地的改造與完善，不僅對周邊的生態環境起到了科學化規范與建設的作用，還為日后儲備土地上各類工程的建設打好基礎，使土地的自身價值得到相應的提升。

2 土地儲備開發計劃編制思路

2.1 確定開發項目

在確定土地儲備開發項目時，還是應當根據當地城市的實際需求來進行，通過當地政府給出的計劃確定實際供需。一般來說，需要合理配置入庫量、庫存量以及需求量之間的關系，需要保持入庫量與庫存量之和大于年度需求量。假如某一個城市需要減小年度土地儲備開發量，那么在政府進行主導時，需要盡量優先發展存量項目，并且要相應的減小土地儲備開發項目。無論處于那種調節狀態，都需要能夠對當地土地利用現狀進行分析，以此來制定相應的開發項目規劃計劃。

2.2 確定開發主體

對于計劃性需求項目，往往帶來的市場風險幾乎可以忽略，但是也會存在著對時間要求比較嚴格的情況，因此在確定該類開發主體時，盡量按照政府制定的建設主體來進行，并且需要對其開發進度進行監督，避免出現滯后于開發計劃的情況。對于市場性需求的項目，對于規模比較小的土地儲備開發項目，可以通過公開招標選擇有資質的項目主體。

2.3 以公共利益為導向

國外土地儲備制度的確立，始終圍繞著公益事業來開展，多數用于改善居民生活質量的基礎設施建設。實際上，從擁有土地的固有屬性來看，只有不偏離公共利益政府才有權征用土地的使用權。某種程度上來講，這也是避免公共權力無限擴大的關鍵所在。

3 土地儲備開發計劃編制方法

3.1 加強計劃管理，編制儲備土地開發計劃計劃，實現前期管控

計劃是管控的前提，儲備機構可以結合區域公共配套設施建設、公益性用地需求和儲備土地供應計劃，編制年度儲備土地開發計劃計劃，包括：儲備土地編號、位置、面積、期限、用途、費用標準等基本信息，同時根據計劃制定詳細的儲備土地開發計劃實施方案，包括利用方式、使用人確定方式、建設要求及退出機制等，增強計劃的控制性和可行性，實現前期管控，充分發揮儲備土地開發計劃的經濟和社會效益。

3.2 加強動態管理，跟蹤儲備土地開發計劃計劃執行，實現技術管控

儲備機構可以充分利用衛片、航片監測、視頻監控、網上監管、信息平臺等技術手段，建立遠程動態監控系統。通過信息化技術手段實現動態管理，實時監控，及時發現并制止違約行為，并跟蹤年度儲備土地開發計劃計劃完成率、利用率、收益率及合同履約率等，實時掌握儲備土地開發計劃成效，同時結合市場變化和區域需求，合理調整下一年度的儲備土地開發計劃計劃，有利于科學規劃和宏觀調控。

3.3 建立激勵機制，提高儲備土地開發計劃的管理水平，實現專業管控

建立儲備土地開發計劃激勵機制，儲備土地開發計劃好壞與土地儲備機構的績效評價掛鉤，獎懲結合，提高儲備土地開發計劃的積極性，最大限度地發揮土地資產價值，提高儲備土地資產收益。同時培養責任心強、管理經驗豐富的專業化管理團隊，并加強管理人員業務學習和培訓，提高儲備土地開發計劃管理水平。或嘗試招標等公開競爭方式，選擇專業化資產管理團隊實施科學化管理，促進儲備土地開發計劃健康發展。

結束語

綜上所述，當前，隨著國家土地儲備政策的調整和全區發展形勢的改變，土地儲備工作遇到了一些新問題，迫切需要調整工作思路，大膽改革創新，破除體制機制障礙，繼續做大做強土地儲備，為促進土地資源的高效利用和經濟高質量發展做好服務保障工作。而開放計劃的編制對于土地儲備工作的開展具有重要的意義。