淺析房屋非法轉租中的法律問題

琚 璐

（上海社會科學院 研究生院，上海 200235）

一、房屋轉租概述

（一）房屋轉租的概念

房屋轉租是指房屋的承租人在合法的租賃期間內(nèi)，并在經(jīng)房屋出租人同意的情況下，將房屋的全部或者部分再次租賃給第三人，并且由次承租人也就是第三人向房屋承租人支付租金的行為。即在房屋的租賃關系中承租人并沒有退出，并且將房屋出租給次承租人使用收益。

我國法律規(guī)定有下列情形之一的，房屋不得轉租：承租人拖欠租金的；承租人在房屋擅自搭建的；預租的商品房；未經(jīng)房屋出租人同意的或者房屋租賃合同明確規(guī)定不準轉租的；不得違背雙方意愿。

（二）房屋轉租的性質

1.在房屋轉租中涉及三方當事人的法律關系

在初始的房屋租賃合同當中，合同的雙方當事人是房屋的主人即出租人和房屋的承租人，在房屋轉租合同當中，合同的雙方當事人是房屋承租人和房屋的次承租人。所以，關于房屋的租賃，其中涉及房屋出租人、承租人以及次承租人三方的法律關系和三方的利益。

2.房屋轉租包括合法轉租和非法轉租

《合同法》第224條規(guī)定：“承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意的，出租人可以解除合同。”所以，房屋轉租既包括合法轉租又包括非法轉租，合法轉租是指房屋承租人在房屋出租人的同意下或者在合同中約定可以轉租的情況下的轉租行為。由于此時房屋承租人并沒有退出原租賃合同關系，可知房租轉租并不是租賃權的轉讓。

3.房屋轉租可以轉租房屋的全部或部分

讓與是指轉讓房屋的全部，而轉租行為則是指轉租房屋的全部或部分的行為，所以，在房屋轉租中，無論房屋承租人轉讓給第三人房屋的全部或者部分，都是房屋轉租行為。

二、非法轉租的效力分析

（一）違法轉租行為已構成無權處分

無權處分是指本沒有處分權的人，卻以自己的名義對他人的財產(chǎn)實施法律意義上的處分的行為。其中處分是指通過變更、轉移、拋棄等方式直接對權利產(chǎn)生作用的行為。即“處分”是指廣義上的處分，是指一切處分財產(chǎn)的行為。違法轉租行為雖然沒有發(fā)生物權變動的效果，但其屬于一種對財產(chǎn)的處分行為，并且房屋承租人沒有轉租房屋這一處分行為的權利，所以我認為違法轉租行為已構成無權處分。

（二）房屋非法轉租合同的效力

一種觀點認為，房屋非法轉租合同是效力待定的合同。《城鎮(zhèn)房屋租賃合同司法解釋》第16條規(guī)定：“出租人知道或者應當知道承租人轉租，但在六個月內(nèi)未提出異議，其以承租人未經(jīng)同意為由解除合同或者認定轉租合同無效的，人民法院不予支持。”說明，在房屋承租人在將房屋非法轉租給第三人之后的六個月內(nèi)，獲得出租人的同意，其轉租合同有效。即只有事后在房屋出租人追認的情況下或者房屋承租人事后取得所有權的情況下才能發(fā)生法律效力。

一種觀點認為，房屋非法轉租合同不是效力待定的合同。《合同法》第224條第二款規(guī)定：“承租人未經(jīng)出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。”在發(fā)生房屋轉租行為時，出租人在六個月以內(nèi)發(fā)現(xiàn)的，可以選擇追認該房屋轉租行為，也可以選擇解除合同，當房屋出租人不選擇解除合同時，房屋轉租的行為是仍然存在的一個有效行為，當房屋出租人選擇解除合同時，房屋轉租的合同也應該當然終止。所以，站在保護房屋承租人和次承租人利益的角度，應當認為此時房屋轉租合同是有效的。

筆者贊同第一種觀點，認為第二種觀點明顯牽強。《城市房屋租賃管理辦法》第32條規(guī)定：“未爭得出租人同意和未辦理登記備案，擅自轉租房屋的，其租賃行為無效。”筆者認為，房屋出租人的事后追認行為可以導致房屋轉租合同有效，房屋出租人事后不追認就會導致房屋轉租合同自始無效。

（三）房屋違法轉租對于三方當事人的效力問題

在房屋承租人對于房屋轉租合同進行事后追認的情況下，此轉租合同為有效的合同，此時該房屋轉租行為是一個合法轉租行為。但是當房屋出租人未進行追認的情況下，承租人與次承租人之間的房屋轉租合同就是無效的，此時次承租人應當返還財產(chǎn)。

基于合同的相對性，在初始的房屋租賃合同當中，合同的雙方當事人分別是房屋的出租人和承租人，所以在房屋承租人做出違法合同約定的相關行為時，按照合同法的規(guī)定，房屋的承租人應當對出租人承擔相應的違約責任。

三、非法轉租中的侵權行為

對于在房屋非法轉租當中是否構成對房屋出租人所有權的侵犯，王澤鑒先生承認房屋承租人的非法轉租行為，是使他人占有租賃物或者延長了占有，并且造成了一種多層級的占有關系，還增加了房屋出租人行使返還原物請求權的困難，還有可能造成房屋的毀損等，所以認為房屋承租人的非法轉租行為對出租人構成了侵權。

筆者贊同王澤鑒先生的觀點。我國《合同法》第224條規(guī)定：“承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物給第三人。承租人轉租的，承租人出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。”由此可以看出，房屋非法轉租行為對于房屋的出租人而言是構成侵權的。

四、結論

房屋轉租行為當中的非法轉租行為嚴重影響房屋租賃市場的市場秩序，是違反法律的行為，也是侵犯他人正當利益的侵權行為。在房屋非法轉租行為當中，理清其中各方當事人之間的法律關系對于房屋非法轉租產(chǎn)生的一系列糾紛的解決尤為重要。

現(xiàn)實生活中的房屋非法轉租行為既違反了出租人的真實意志，同時也嚴重侵害了房屋出租人的合法權益。房屋的非法轉租行為也是一種逃避法律監(jiān)管的行為，直接造成了租賃關系的混亂；更有甚之，產(chǎn)生一些房屋承租人利用他人財產(chǎn)為自己謀利的行為，很容易使一些不法分子將此行為作為非法謀取利益的渠道和工具，這樣會給社會帶來很大的安全隱患。

所以，本文通過對房屋出租中的非法轉租行為進行淺析，從而保障各方當事人的合法權益不受侵犯，保護租賃市場的穩(wěn)定性，維護社會的和諧。