農村城鎮化中宅基地常見糾紛中的法律問題

王海均

（黑龍江國大律師事務所，黑龍江 牡丹江157000）

一、引言

近年來由于經濟的高速發展，特別是一些經濟發達省份、地區中，主要城市面積的加速擴張，農村與城市之間的傳統差距正在逐漸縮小，農村城鎮化現象也逐步加大。從而，涉土地類型的司法糾紛也處于逐年加多的態勢。從目前已有的研究數據上看，我國每年涉及農村宅基地糾紛類案件的總數大概在55萬件左右。

二、涉宅基地糾紛的幾種常見類型

1.由征地引發的糾紛。從案件比例上看，由農村城鎮化帶來的房屋拆遷和土地征收引發的糾紛訴訟、信訪案件是所占比例最高的。這主要是由于農村集體土地變為城鎮化用地的過程中，涉及征收、補償、安置等牽涉農民個人利益的環節相對較多而造成的。個人利益一旦受侵害或覺得對個體不公平、不合理，糾紛就極易產生。同時，由于歷史、傳統觀念等原因，農村基層土地管理機構長期以來仍然處于改革初期的狀態，完全建立在“村民自治自決”的基礎上。對宅基地的管理水平、管理程序也受地域限制等因素，容易導致管理效率低下，常常出現管理粗放、確權登記過簡、宅基地審批程序不嚴等情況。這在一定程度上，也加劇了土地征收過程中糾紛的出現的頻率。此外，“一戶一基”制度長期以來建立在不平等性別歧視的基礎上，即“女性分戶不分地”“男童出生就分戶分地”等現象。而征收補償又常常按戶補償，或造成婦女權益遭到忽視，或造成征地補償方利益受損。由此引發的“暴力抗拆遷”現象也經常發生，造成極為惡劣的社會影響。

2.由使用權流轉引發的糾紛。根據我國現行土地管理法律法規中相關規定，農村宅基地的基本屬性是集體土地，所以嚴格禁止其使用權的流轉。而在近年來城鎮化日益加深的背景中，農村宅基地使用權流轉已經成為司空見慣的事實。而由于法律上的禁止，宅基地使用權的買賣往往處于暗箱操作，特別是由于土地無法確權而無法發證的進而不受法律保護的影響下，買賣轉讓后，一旦涉及征地拆遷、原使用人去世、周邊城市地價上漲的因素影響，在利益的驅使下，要求確認買賣合同無效的糾紛層出不窮?？梢哉f，一旦對簿公堂，購買方必然是吃虧的一方。因贈與宅基地房屋而轉讓宅基地使用權的糾紛也常常出現，主要是存在受讓方戶口系非農村戶口或不同村而導致的。

3.由使用權繼承引發的糾紛。嚴格意義上來說，此類糾紛也屬于由使用權流轉而造成的糾紛。根據現行法規，由于宅基地的性質屬于農村集體土地，故無法繼承。然而矛盾的是，宅基地上的房屋按《物權法》是屬于可繼承私產的，而宅基地使用權跟隨其上的房屋，故而由此產生的宅基地使用權繼承問題日益突出。特別是在城鎮化過程中，由于很多農民進城后戶口性質的轉變，一旦涉及到繼承人戶口非農村時使用權的劃分就會產生嚴重的糾紛。特別是在經濟利益的驅使下，對簿公堂也成為必然的選擇。

4.使用權不明引發的糾紛。從歷史進程上看，由于農村宅基地制度的建立和發展曾經歷過四個差別較大的歷史階段。所以雖然在很多鄉、鎮中，都按相應法律法規對農民各家的宅基地進行過確權發過證。但也有一些農村地區存在著多戶只有集體宅基地使用證，未做逐戶辦理確權等現象。一些即便已各家發放的宅基地使用證中也存在諸如使用人同證照名稱不符、實際面積與登記面積不符、登記的占地范圍不明等混亂現象。最常見的此類糾紛就是由于宅基地使用過程中，比如鄰家蓋房子過程中擴地、占地，而由于證照確權不清無法說明使用權，進而引發鄰里爭地糾紛而對簿公堂的。

5.其他相關因素引發的糾紛。由于近年來城鎮化進程的加快，特別是自我國取消農業稅以來，農民個人經濟能力提高很多，所以每年有大量的農民人口涌進城市尋找工作。這也造成了很多農民搬進城里長期居住，而農村宅基地上的房屋長期空置、無人管理的狀況。而正是由于無人管理，房屋涉及的安全、通行、防火、排水等糾紛也逐漸增多。比如，由于房屋長期無人造成失火引燃鄰家；無人房屋倒塌，造成鄰家人受傷等諸如此類的民事賠償糾紛。

三、宅基地糾紛中的幾個特點

1.常態化。這主要表現為：引起糾紛的原因眾多（含生活因素）、由糾紛引起的訴訟案件覆蓋的范圍非常廣和多發性三個方面。引起糾紛最主要的原因就是歷史遺留問題，在我國宅基地制度經歷四個時期之后，所造成的遺留問題很多，特別是在20世紀80年代中前期，鄉鎮和農村居民利用宅基地的濫建頻發，違規占用農田耕地濫建自家房屋的現象嚴重。由此期間遺留問題所造成的宅基地糾紛問題也是最多的。而由于城鎮化的逐步加深，市場經濟在農村的深化發展，農村農民利用宅基地從事農業、工業生產獲取經濟利益的方式也越來越多。同時，城市土地市場對于城市周邊土地供給的需求也日益迫切?？梢哉f在今后一段時間內，涉宅基地的糾紛也會越來越多，這也就更顯現出它的常態化。

2.確權難。宅基地糾紛，說白了就是使用權的糾紛。由于農村土地長期的粗放式管理，往往會造成宅基地使用權界限不清等原因。而一旦產生糾紛，就必須先對宅基地取證確權。而事實上，宅基地的確權在實際司法實踐中往往又是最難的。首先，不少宅基地糾紛跨越了從1949年宅基地的私有制，到1982年土地權屬的重新登記，土地性質反復變更。因時間跨度大致使取證極難，無處可尋。其次，涉事農民法律意識淡薄，常常受當地風俗習慣等傳統觀念所左右，加上對于國家相應法律法規不理解、文化素質不高等因素。對于宅基地使用權的確定也帶來了一定的阻礙。

3.調解、處理復雜。宅基地糾紛的主體有以下幾種：個人與個人、個人與單位、單位與單位。正是由于主體的不同，所牽涉的范圍也就無從限制。另外，涉及的各級行政主體、司法主體、相關法律法規眾多，所造成的處理程序也較一般案件更為復雜。近年來，隨著城鎮化帶來的農民經濟意識的提高，國家對宅基地使用權流轉的逐步開放，農村住房的財產抵押、擔保、轉讓等工作增加，而這又進一步擴大了處理相關糾紛的復雜性。

[1]葉亞杰.宅基地糾紛處理的法律程序問題[J].資源導刊，2015，(11):26-27.

[2]劉廣明.“雙軌”運行:城鎮化進程中農村宅基地(使用權)制度解困的可行解[J].法學論壇，2014，(2):101-108.