衡陽市房地產市場與房地產信貸特征、問題及對策

2017年以來，一、二線城市房地產調控政策不斷加碼，三、四線城市持續推進去庫存，各地房地產市場分化明顯。本文對衡陽市房地產市場及房地產金融的運行特點和存在問題進行分析，當前衡陽新增信貸資金過度集中在房地產行業，中小房企潛藏資金鏈風險，居民供房壓力加大，但是融資風險總體可控。

一、 衡陽房地產市場供需特點

1.開發投資增速加大，市場供應量大幅提升

2018年1-7月份，房地產開發投資124.82億元，同比增幅達57.1%，多增近55個百分點。從工程用途上看，住宅、辦公樓、商業營業用房及其他用房分別完成投資97.20億元、2.21億元、12.46億元及12.96億元，住宅投資占房地產開發投資的比重為77.87%，商品住宅房、辦公樓、商業、其他用房同比分別增長60.5%、165.2%、8.0%和99.1%。

截至2018年7月底，商品房施工面積為2397.05萬平方米，同比上升8.77%。其中新開工面積563.46萬平方米，同比上升39.34%。房屋竣工面積為91.78萬平方米，同比下降47.16%。市主城區累計批準預售商品房228.63萬m2，同比增長103.08%，其中批準預售住宅面積197.59萬m2，同比增長134.50%。今年商品房市場供應量出現大幅提升，很大程度緩解了商品房市場庫存不足的問題。

2.房地產銷售“量降價升”，土地價格快速上漲

截至2018年7月底，商品房銷售面積301.57萬平方米，同比增長1.8%，銷售額150.12億元，同比增長32.8%。其中，中心城區累計銷售商品房面積240.68 萬平方米、金額120.26億元，同比分別增長-6.73 %、26.32 %，其中住宅銷售面積219.49萬平方米、金額112.30 億元，同比分別增長-6.23%、30.57%。今年商品房市場累計成交指標呈現“兩降一升”，房企成交量雖然下滑，但業績水平仍然保持穩中有升態勢。主要原因：一是三四線城市樓市持續火爆，房價快速上漲。近12個月衡陽住宅均價一路走高，2018年1-7月份，市中心城區新建商品房網上住宅簽約均價為6164元/m2，同比增長39.24 %；非住宅簽約均價為9420 元/m2，同比增長17.04 %。二是土地價格成爆發式上漲。6月份的集中土地拍買中，我市土地成交及價款呈爆發性上揚，其中位于高新區陸家新區板塊屢創新高。從國庫數據來看，2018年1-8月土地出讓收入109.44億元，同比增長74.9%。土地成交價款的爆發性上漲助推了房價的大幅上揚。

3.房地產去庫存效果顯著，去化周期分化明顯

截至2018年7月底，我市中心城區商品房累計庫存量面積411.45萬m2(其中住宅累計庫存量面積250.67萬m2；非住宅累計庫存面積161.78m2)。根據前12個月中心城區住宅的平均銷量計算，我市當前住宅庫存量去化周期約為6.64個月，去化周期處于國家住建部劃定的12-6個月的區間下限。非住宅庫存方面，商業營業性用房、辦公樓、其他(主要為車庫)實際庫存面積分別89.59萬m2、10.28萬m2、61.91萬m2。根據前12個月這三類非住宅的平均銷量計算，其去化周期分別為38.67月、77.24月、98.90月，非住宅庫存去化速度較慢。

二、 衡陽房地產金融運行特點

1. 近七成新增貸款集中在個人房貸

2018年1-7月份，全市房地產貸款余額616.55元，同比增長45.64%，超出全部貸款增速27.38個百分點，1-7月新增123.25億元，占全部新增貸款67.93%。其中，個人購房貸款新增84.74億元，占全部新增貸款的68.75%，同比增長37.27%。由于房貸需求旺盛，銀行房貸額度較緊，審批更為嚴格，普遍存在房貸積壓現象。如建行2018年8月末房貸積壓了近4個億，居民從申請貸款到發放貸款一般需要等待至少2個月。

2. 保障性住房開發貸款快速增長

近年來，各銀行業金融機構嚴格按《商業銀行房地產貸款風險管理指引》等監管規定開展房地產開發貸款業務，嚴格執行名單制管理，投放房地產開發貸款較為謹慎。但是由于政府棚改力度加大，各金融機構加大了對保障性住房建設的支持。截至2018年7月末，衡陽市房產開發貸款余額156.96億元，當年新增37億元。其中，保障性住房開發貸款余額126.60億元，占全部房產開發貸款的77.47%，當年新增35.15億元，占全部房產開發新增貸款的97.7%。

3.住房公積金貸款增速有所放緩

根據住建部提出的房地產市場調控總體要求及衡金管委字[2018]1號文件精神，按照“保障剛需、遏制炒房投機”原則，衡陽市對公積金提取和貸款制定了實施細則，對申請二套公積金貸款首付比例提升了50%，利率上浮10%，禁止三套及以上申請使用公積金貸款，公積金住房貸款增長勢頭得到抑制。2018年6月末，全市住房公積金貸款余額91.06億元，比年初增長17.8%。新增個人公積金貸款12.7億元，同比少增2.34億元，下降15.57%。

三、 房地產市場存在的問題

1.房地產信貸結構調整優化的壓力較大

信貸結構“房地產化”的趨勢難以較快扭轉，給實體經濟融資造成一定的不利影響。由于政策環境、房價上漲預期等因素持續不變，衡陽市剛性和改善性購房需求較為旺盛，雖然房貸利率上浮明顯、居民購房壓力加大，但房貸需求仍然較為旺盛，部分實體經濟行業信貸出現萎縮現象。例如，截至2018年7月末，衡陽市制造業貸款余額131.90億元，同比下降2.41%；農林牧漁業貸款余額19.35億元，同比下降24.36%。同時，房地產貸款同比增長73.94%，與房地產相關的建筑業同比增長39.84%，信貸結構“房產化”趨勢非常明顯。地方財力對房地產相關收入的依賴加深。上半年，全市土地出讓收入89.84億元，同比增加54.71億元。房地產業稅收收入27.04億元，同比增長18.3%。全市土地出讓收入和房地產相關收入占地方國庫收入的比重為48.7%，較上年同期提高18.4個百分點。在當前銀行信貸收緊、債券發行趨嚴及當前央地財權事權匹配失衡的三重壓力下，未來一定時期內地方政府仍將難以擺脫對土地收入和房地產稅收的依賴。

2.部分中小房企資金面吃緊

2018年衡陽各銀行機構房開貸規模偏緊，開發貸款絕大部分集中在保障性住房，衡陽本地中小房地產開發企業融資渠道單一，資金面較緊。如祁東某房地產公司和衡南某房地產公司由于股東資金實力不強，項目位置不好，銷售回款慢，資金鏈斷裂，兩公司6312萬元和4995萬元貸款分別于2017年元月和2017年8月進入不良。中小房地產開發公司資金吃緊，潛藏違約風險不容忽視，銀行貸后管理壓力較大。

3.居民購房供房壓力加大

與房價漲幅相比，衡陽市居民人均可支配收入增長相對較緩。2017年，居民人均可支配收入僅為23852元，同比增長8.5%。以2017年年末居民購買100m2住房和均價4744元/m2估算的房價收入比為6.63，超過了合理區間的上限，居民購房壓力較大。如果考慮到2018年衡陽市城區房價的漲幅，則房價收入比遠遠超過了合理區間。另一方面，房貸利率上浮比例也較高，居民申請貸款買房和供房的壓力有所加大。據各銀行機構反映，衡陽居民首套房貸款利率上浮區間一般在10-20%，二套房一般上浮20-25%，居民供房壓力加大。6月末，各金融機構個人房貸逾期3個月以下(含3個月)余額1270.60萬元，同比增長148.85%，貸款違約風險有所加大。

四、 政策建議

1.嚴格貫徹執行房地產調控政策

一是落實好黨中央“房住不炒”的要求，嚴厲打擊各類炒房、虛假宣傳銷售等行為，加強房地產市場監管，維護房地產市場良好秩序。二是各金融機構認真貫徹落實金融調控政策，繼續嚴格執行差別化住房信貸政策，遏制投機投資性購房，積極滿足居民家庭首套自住購房的合理信貸需求；三是積極引導金融機構注意按揭貸款的投放節奏，督促銀行機構合理控制房地產按揭收單規模，從源頭控制積壓增量，優先支持積壓時間較長的客戶，制定針對性的緩釋措施，逐步化解積壓的個人住房貸款。

2. 加強對房地產金融風險監測

一是積極引導轄區金融機構密切關注轄區房地產市場變化及房地產開發企業的資金鏈狀況，嚴格執行好信貸“三查”制度，確保房地產業信貸資金的安全，積極防范房地產業不良貸款風險；二是進一步加強對房地產金融市場波動情況的監測、分析和管控，建立房地產市場監管工作機制，深入了解房地產市場潛藏的風險，促進我市房地產業平穩健康發展。三是加強市場信息披露，定期發布市場形勢分析，為居民提供公開、權威的參考信息，合理引導居民預期，促進房地產市場平穩健康發展。

3.加大對實體經濟的支持力度

一是各金融機構要嚴格按當前金融宏觀調控政策要求，堅持“有扶有控，有保有壓”的原則，適當壓降房地產業貸款，加大對中小微企業及“三農”等實體經濟領域的信貸支持力度；二是各金融機構要優化金融資源配置，用好增量、盤活存量，更有力地支持地方經濟轉型升級及供給側改革，更好地服務實體經濟發展，積極推動產業轉型升級，逐步培育地方新經濟增長點，降低經濟發展與財政收入對房地產業的依賴。

(中國人民銀行衡陽市中心支行，湖南 衡陽 421001)