綜合性物業企業班組經濟核算體系的建立

隨著房地產行業的爆發性高速成長，物業企業作為新興的行業已經在全國如雨后春筍般的發展起來，企業改制后出現的原后勤房產單位，也通過不斷完善和整合逐步轉變為綜合性的物業企業。

作為新興的行業，如何在市場競爭中獲得自己的地位，如何取得良好的經濟效益是擺在我們面前最重要的課題，綜合性物業企業的業務不僅包括小區住宅和公共設施的維修、綠化、保潔，還包括冬季供暖，在物業費和取暖費價格基本穩定的條件下，如何降低成本成為了獲得效益的關鍵。目前中國單位GDP消耗是發達國家的幾倍甚至十幾倍，尤其是供暖單耗更是居高不下，隨著水、電、煤、油價格的上漲，降低成本越來越困難。

撫順石化物業中心在2003年9月改組成立以來，整合了原來7個單位的房產管理部門的小區物業管理和供暖業務，成為適應市場經濟的專業化物業公司，下設4個分部（車間），分部下設班組和站點，管理面積達到260多萬平方米，而職工僅僅364名，這么少的人既要進行供暖，又要進行維修、綠化和保潔。供暖降低成本的主要途徑一是通過設備更新和技術改造，提高生產效率，降低各種消耗，撫順公司充分考慮這部分因素，投資建設了東部采暖改造工程，對將近一半面積的供暖區域進行技術改造，用公司電廠的余熱取代燃煤鍋爐，極大的降低了供暖成本；另外一個降低成本的有效途徑就是實行班組經濟核算，技術改造是一次性的通過大規模的投入提高勞動生產率，而班組經濟核算基本不需要硬件投入，而是通過長期的基礎管理來逐步降低成本以達到消耗優化，經過一年的努力，我們初步建立了班組經濟核算體系，其基本內容如下：

1 通過反復調研，建立總體班組經濟核算制度

由于我們管理的區域面積很大，跨越整個市區，各小區基礎也不一樣，有90年代的房屋，也有50年代的房屋，物業管理水平參差不齊；供暖方面，有用公司自己電廠余熱供暖的，也有用燃煤和燃油鍋爐供暖的，還有用外單位蒸汽自己加水調溫的，針對這種情況，我們通過無數次的到各小區和供熱站點了解情況，調查研究，摸清底數，最后確定物業管理和供暖兩條業務主線，實行兩套班組成本核算辦法，供暖期以供暖指標（水、電、燃料、熱值、失水率、供暖溫度等）為主要考核指標，非供暖期（維修期）以維修量為主要考核指標，并制訂了各區域和站點通用的指導性班組經濟核算制度，從總體角度進行了規范。

2 在核算制度的基礎上，要求各基層分部（車間）制訂符合自身管理要求的班組核算運行辦法

在總部班組經濟核算制度框架內，各基層分部根據自身的小區管理基礎及供暖特點，制訂符合自身管理要求的運行辦法，具體涉及內部責任狀的簽訂、工作范圍協議、各單項定額的確定等，依據該辦法每月對各所屬班組進行考核、分析和評議。

3 確立統一班組經濟核算程序，保證核算過程嚴謹

由總部財務部建立了統一的班組核算賬表及相關程序，用以規范核算的完整和準確，其中包括統一的班組核算臺賬格式、分部匯總報表格式，形成了從班組到分部、分部到總部的三級核算程序和網絡。

4 建立了內部控制機制，確保數據準確

為了保證數據的準確和真實，我們要求供暖班組核算臺賬必須有分部技術人員的簽字，并由分部分管質量人員確認；維修班組核算臺賬必須有分部施工管理人員的簽字，并由分部預算人員核定價格，必要時可回訪用戶進行確認。通過一系列的內部控制辦法，使核算不再流于形式，而是實實在在的發揮作用。

5 實行考核、分析、評議，嚴格獎懲，確保達到預期效果

各基層分部按當月指標完成情況確定自身獎金后，要依據各班組經濟核算完成情況進行考核，實行二次分配，所有班組對當月指標完成情況以核算臺賬和匯總表為基礎依據進行分析，班組之間進行評議，嚴格進行獎懲，真正做到多勞多得、獎勤罰懶，真正做到公平、公正、公開。

6 定期輪流對各班組長進行培訓，提高管理水平

我們為了幫助各班組長樹立效益觀念和成本意識，定期請大學講師和專家來對他們就班組經濟核算講課，從理論上進行指導，從思想上進行啟迪，不斷提高大家的管理水平。

7 結合工會勞動競賽和公司主題活動，深化班組經濟核算

每年工會都要組織各種形式的勞動競賽，我們就將班組經濟核算的開展情況作為班組競賽的主要內容，一方面可以使競賽量化，一方面也加深了廣大職工對班組經濟核算的認識；同樣在3231工程等公司主題活動中，我們也不失時機的將班組經濟核算的內容增加進去，既使活動開展的豐富，也增加了活動的平臺和載體。

經過一年多的班組經濟核算運作，我們確實取得了良好的效果，各項成本指標都有顯著的下降，也增強了職工的成本意識和效益觀念，但在實行過程中也遇到了一些矛盾和問題，比如物業維修包片定額的確定、材料領用與實用的確認、供暖失水率的控制等等棘手的問題，面對這些問題我們一方面召開專業會議進行研究，一方面到其他先進單位學習和請教，以求逐步解決和探索。

以上是我們綜合性物業企業開展班組經濟核算的一些做法和思路，由于開展的時間還比較短，與其他物業公司的交流也不多，希望隨著時間的推移不斷積累經驗，同時積極向高水平的物業公司學習，使我們的班組經濟核算更完善，使我們的基礎管理工作邁上新臺階。